地上権について

質問

土地の所有権と地上権の関係の質問です。
あるマンションの土地の一部が他人の所有する土地なんです。
しかし、ややこしいのがその人は建設会社に地上権だけを売っています。
この場合、地上権は建設されたマンションの持ち物となると思うのです。
このようなケースでも地上権だから、『借地借家法』の適用を受けてしまうのでしょうか？
受けないとすれば、どういう法律を当てはめて考えるのが妥当なんでしょうか？
でも借りたのではなく買ってマンションを建設し分譲販売したから、
マンション購入者全員の持ち物と思うんですけどね・・・・。
でも土地がないと地上権行使もできないし。
どうなんでしょうか？結構、今揉めてます。お詳しい方がおられましたら教えて下さい。

回答No.3

chakuro

私も、ちょっと質問の趣旨をつかみかねる部分もありますが、地上権が物権といっても、地上権は地上権、所有権ではありませんから、みなさんは確かに地上権を「建設会社から」買っていますので、地上権者ですが、その御自分のものにされた「地上権」というものは、所有者と建設会社の間で結ばれた地上権という名の借地権であり、「地上権を買ったのであり、借りているのではないから、借地借家法の適用がないはず」という考え方には畏れながら、かなりの混乱があります。
　所有者との関係では、あくまでも「借地している」のです。
　当該敷地の登記簿には、所有者と、建設会社の間で結ばれた地上権の登記がされた後、その地上権をマンションの敷地権にする登記がされているはずです。そこには、「存続期間」「地代」「支払期」の記載もあるはずで、みなさんは、その地上権者たる地位を、建設会社から購入しただけで、所有者との間では、上記3点の契約内容はそのまま引き継がれています。
　ですので、存続期間が満了すれば、借地借家法の4条、5条、6条などは当然適用を受けます。
　要は、所有者に、将来地代の値上げをされることを懸念されているように私は理解するのですが、上記同様に、地代増減請求権について認めた11条の適用も受けます。
　そのへんの絡みでどなたかが、「登記事項に・・・」と何かおっしゃった、ということなのでしょうが、たとえば、存続期間中、地代の増減をしたくないというのであれば、「地代」の記載事項の内容の一部としてその旨登記することは可能ですが、当初から、所有者と建設会社の間でそういう契約であったか、みなさんと所有者の間で、あらためてそういう契約にすることが、前提です。

補足

◆所有者と建設会社の間に借地契約があり、私共が建設会社からマンションを購入した場合なら、私共と底地所有者の間で借地契約が存続するのは理解できるのですが、所有者と建設会社の間では地上権の売買契約がなされており、それが当問題を複雑化させているのです。
◆所有者と建設会社の間で地上権の売買契約がなされているから、「借地借家法の適用に順ずる」のはおかしいのではないかと、揉めているのです。