- ベストアンサー
建築の契約をしたにも関わらず、着工直前になって「あと３００万円かかる」と言われました。
３０年のローンを組んで土地を購入し、建築会社も決めて１２月２２日に建築確認申請がおり、年明けから着工の予定でした。 今日になって建築会社からＦＡＸがきており、建築確認申請の結果、建築会社曰く、 「姉歯問題もあって自治体の検査が非常に厳しくなり、今までならＯＫだった構造でもＮＧになってしまった。かなり予定以上に変更せざるを得なくなり、見積上は約５００万円、頑張っても約３００万円は追加しないと建築できない。区の確認審査もその構造でしか通らなかった」との連絡が本日ＦＡＸできていました。 建築士の携帯に連絡したところ、今は留守電の状態です。 ＦＡＸには、 「入金頂いた前金（３２０万円）から実費（８５万円：設計・土地のボーリング調査費など）を除いた２３５万円を、工事中止であれば返金する」 と明記されています。 こちらの実費で土地の仲介手数料や登記代など、かなりの金額がかかっています。一方的な契約の解除であれば違約金でも頂きたいと考えております。 ただ、契約書をかわした際に契約解除にかかる違約金の条文がなく、今更ながら激しく後悔をしております。 契約書には、「施主の要望がない限り、一切の追加工事は行わない」とは明記されてあります。 まずは建築会社（大きなハウスメーカーではなく、有限会社です）に連絡をとり続けてみたいと思うのですが、こういった事象に詳しい方がいらっしゃれば、アドバイスを頂けたらと思います。 ちなみに建てる家は非常に狭い土地（１５坪程度）で地下１階、地上３階、ビルトインのガレージがあり、延床は70m2とかなり小さな家です。 なにかアドバイスをする上で足りない情報がありましたら、教えてください。長文となり申し訳ありませんが、アドバイスの程よろしくお願い致します。
- みんなの回答 （8）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
構造設計を生業としています。 ＞「姉歯問題もあって自治体の検査が非常に厳しくなり、 これ自体は事実です。 ＞今までならＯＫだった構造でもＮＧになってしまった。 こういうことはありません。というか、もともと構造でＮＧだったものを目立たないようにして通すつもりだったように伺えます。基本的に姉歯問題で現時点ではなんらこれまでのルールが変わったりはしていません。 ＞かなり予定以上に変更せざるを得なくなり、見積上は約５００万円、頑張っても約３００万円は追加しないと建築できない。区の確認審査もその構造でしか通らなかった」 行政からの他の指摘があったのかもしれないので、建築確認時の指摘事項は聞いてみて、それによって何か追加になったのならそれはそれで仕方ないものと考えた方が良いです。契約書でも恐らく行政指導によるものは別途となっていると思います。しかし、金額からすると総工費の1割近くになりますよね？よっぽど設計上の見落としが無いとそんな追加は無いと思います。
その他の回答 (7)
- yuuwakk
- ベストアンサー率61% (27/44)
再びNO2.yuuwakkです 冒頭に、以下は、質問者に対する回答ではないことを あらかじめお詫び申し上げます。 NO.7さんの 「それ以外はもう使えないので支払う必要はありません。そう言い切ってください」 この回答には疑問です 委任状押印などの手続きに問題があるにしても 基本設計に合意できているので有れば、 設計費まで否定することには疑問があります 図面１５枚程度では、詳細な意匠設計まで完了しているとは 思えませんが 基本設計・構造設計（地盤調査を含む）・建築確認申請副本があれば 他の建設業者でも、後は内外の詳細な設計確認だけで十分に施工可能です 地盤調査費３.５万円以外を否認することには 「発注者の意図にそぐわない設計を勝手にして、 発注者の了解無しに勝手に確認申請を出した」という証明が求められることになります 事実が前述の通りであれば、何も言うこともありませんが これまでのQ＆Aを見る限り、そうでも無さそうなので NO.７さんの回答に疑問を感じます 設計・施工一括契約であるにしても 費用として発生している設計費のゼロ回答を認める事は 「建築士（事務所）による設計」という業務に対して 「設計は施工のオマケ」みたいな評価につながることになりかねませんので、賛同できません。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
こういう言い方は悪いかもしれませんが、そういう業者と手が切れて良かったですね、構造偽装物件だったわけですから。 ボーリング調査は使えますから費用は払っても良いですが（私の事務所で外に出す場合三万五千円です）、それ以外はもう使えないので支払う必要はありません。そう言い切ってください。 弁護士を使うしか手がないと思いますが、損害賠償を含め頑張ってください。
お礼
ご回答、ありがとうございます。ボーリング調査以外は使えないのですか。他の業者さんにやって頂く際に使える物かなぁと思っていたのですが、、、 inonさんを含め、最後に一つだけお聞きしたいことがあります。 私の場合、借り入れは財形融資を使っています。公庫と財形の建築（設計）審査基準はほぼ一緒で、都市銀行などの審査に比べて厳しいと聞いています。 今契約している建築士の方は、「財形なので構造はかなり強くしないといけない」と以前から仰っていました。契約時も大きな額ではありませんが、財形ということで２０万円追加して設計料を払っております。 損害賠償等をする上でも、建築基準法以下の構造だったのか、建築基準法以上公的融資基準以下だったのか、それを改めて確認したいと思っています。（そもそもそこに違いがあるかも勉強してみます） ただ、それで１５％もの工賃が変わるものなのか、一般的な意見で結構ですので、教えて頂けたらと思います。 inonさん、アドバイス本当にありがとうございます！
- houng
- ベストアンサー率25% (103/397)
No.4です。 ＞今はやはり色々大変なのでしょうか？ 面倒事ばかりで大変ですよ。 TVや新聞の報道も半分くらいはいい加減で笑っちゃいます。いかにもという専門家がよくもまあこんなでたらめを言えるなって思うようなことが多いです。素人ウケして嬉しいんでしょうかね。。。 ＞ちなみに建築費は２０００万円弱なので、１割近くどころか１５％以上あがっています。。専門家から見ると、そういうのは相当ひどいことなんでしょうか？ 項目にも因りますが、普通は行政指導による増額はないとおもっていいんです。が、ときどき万が一で指導を食らう事もあります。（近傍の地盤調査結果で支持層を決めていたものを敷地内で調査しないとダメだとか言い出す役所があったりします。工学的判断で調査は不要であると交渉するもお上には逆らえず施主負担で調査をすることになったこともあります。） 追加の項目によりますが、素人の絵描きじゃないんだから工事費上がるようなお粗末な図面を書くんじゃないと思ったりするわけです。 建築確認の申請は必ず建築主がすることになっていますが、素人の建築主ではまったくお話しにならないので、委任状をもって専門の建築やさんが対応します。ですので、確認申請書と一緒に委任状に施主印を貰うのは通常の事で す。面倒で迷惑でも書面に修正があれば何度でも貰いに行きます。勝手に判を押すのは言語道断です。 掲示板だけでは限界があるので、そろそろ住宅紛争処理支援センターとか専門家についてもらって相手の設計事務所と協議するようにしてみてはいかがですか?
お礼
度々のご回答、ありがとうございます。 行政指導による変更点は、まだ建築会社と連絡ができないため、確認できておりません。それにしてもやはりひどい状態なのですね。。。 消費生活センターに昨日ここに書き込む前に電話したのですが、年末年始で休みになってしまっていました。住宅紛争処理支援センターというのは知らなかったので、早速電話してみたところ、こちらも年末年始でお休み。。。 こんな時期に言ってくるあたりも腹が立ち、悔しい限りです。。 勝手な印押しなどもあるので、やはり専門家を交え先方と協議したいと思います。 本当にありがとうございます！
- yuuwakk
- ベストアンサー率61% (27/44)
NO2です １，設計図一式 ２，構造計算書一式（地盤調査データを含む） ３，建築確認通知書副本一式をもらって 以上合計で８５万円は、高くはないと判断して、アドバイスしました 図面の内容（枚数：どれだけの細かな所まで設計図をさくせいしているか）によるので、明確には言えませんが ８５万円が建設費総額の５％以下なら高くないと思ってよいでしょう
お礼
度々ありがとうございます。 ちょうど１～３らしきものをまとめたファイルを、確認申請が降りた連絡を受けた際に、建築士から頂いており手元にあります。 １の設計図はＡ３で１５枚程度（素人目には細かそうです） ２の構造計算書は５０枚以上はありそうです。（地盤調査データはないですが） ３も揃っているようです。 ちなみに枚数確認をしてみると、ちょっと嫌なことが分かりました。建築確認申請書の印が私の使っている印鑑ではなく（一度印をしているのですが、最終的に若干延床が変更になったからだと思います。延床変更は了承しましたが、印については特に話していませんでした）、委任状の存在も初めて知りました。こういったことは業界的には良くあることなのかもしれませんが、、、（保険会社などは先日もこれで行政処分を受けていましたが） ８５万円というのは、決して高くはないのですね。確かに資料を見ると、大変さが伺えます。 何度もアドバイス頂きまして、大変助かります！ありがとうございます！
- yamada0099
- ベストアンサー率12% (1/8)
私だったら、とりあえず、３００万円の明細を送って貰います。 そして、建築会社には内緒で（並行して）確認審査をした担当部署に電話してなぜＮＧだったのかを聞きます。 ついでにどのような指導を行ったのか確認します。 その上で建築会社の担当を呼び出し（確認審査した部署に自分で確認したことを伏せた上で）その明細について説明を求めます。（録音しておくか、第三者を交える） そこで矛盾があったら・・・・警察に詐欺罪で告訴しますし、矛盾がなくても、設計時の構造上の問題なので、設計会社が負担すべきなのでは？と詰め寄り、全額返金させ、申請資料を全部貰って他の建築会社を探します。 いくら偽装で世の中が、強度計算がどうのこうのという風潮になったかといっても、お役所仕事が、審査基準をイキナリ変えるはずがないと思いますよ。ニュースでそんな話聞いたことないですし。 逆にお役所仕事は、書類（資料？）で決められている基準を満たしているかしか見ないはずです。 逆にいえば、その建築会社の設計があまりに酷かったのでは？ いずれにしても私ならその建築会社は信用しません。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 書き込みが遅くなりまして申し訳ありません。 ３００万円の明細はもちろん頂きたいと思います。未だ、建築士と連絡がとれていないのですが、、、 私も役所の担当者には連絡した方が良いのではと考えていました。詐欺罪で告訴までするまではしないのかもしれませんが、事実は抑えたいと思います。確かに例の件で「審査」が厳しくなったとしても、「審査基準」が大幅に変わるわけがないですよね。 アドバイス、ありがとうございました！
- yuuwakk
- ベストアンサー率61% (27/44)
建築会社との信頼関係が壊れているので有れば ８５万円払って １，設計図一式 ２，構造計算書一式（地盤調査データを含む） ３，建築確認通知書副本一式をもらって 信頼できる建築会社を探し（これが一番難しいのですが・・・） その図面で見積してもらって、納得いく金額で発注するというのが 正解ではないでしょうか・・・ その場合、オーバーするはずの３００万円マイナス設計費８５万円 すなわち当初契約額より２１５万円UP以内で納まれば良し 素直に建築会社に、この図面でこの金額で・・・とお願いする手が 早いかもしれませんね ところで 「見積５００万円、ガンバッテ３００万円」とは 粗利２００万円が見積の基準？（原価３００万円ならば） 「見積で５００万円、原価で４００万円、会社で１００万円負担するので、なんとか３００万円出してくれませんか」というのがホントの話なら信用できる会社のような気がしますが・・・
お礼
ご回答、ありがとうございます。 信頼関係は確かにこちらは信頼できなくなってしまっていますね。こんなことがあれば当たり前ですが、、、 全額返還を要求したいと思いますが、 １，設計図一式 ２，構造計算書一式（地盤調査データを含む） ３，建築確認通知書副本一式 であれば、通常８５万円以上の価値はあるのでしょうか？他の業者にお願いする際に、それだけの価値があって手間が省けるのなら良いのですが、、、 「見積５００万円、ガンバッテ３００万円」はちょっと聞いてみないとなんのことやら分からないですね。元々かなり安い会社（この時点で怪しかったのかもしれませんが）だったので、全額返還、違約金請求（できるのか分かりませんが）をしつつ、落し所は３００万円を大幅に削減（最低でも折半）にして負担するぐらいかなぁ、とは思っております。 アドバイス、ありがとうございます！信頼できる会社探し、確かに難しいですがそちらも頑張るしかないのかもしれません。。。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>今までならＯＫだった構造でもＮＧになってしまった。かなり予定以上に変更せざるを得なくなり 建築基準法は姉歯事件で改正にはなっていません。言っている意味は分かると思いますが、要するに初めから基準法に従った設計であれば審査が厳しくても通るのです。 その前の設計はどういう設計だったのでしょう？ １００％建築会社の都合解約であると共に、建築会社の過失（違法となる設計を通そうとした）も考えられます。もちろん微妙なラインがあるのは承知していますけど、そもそも基準法に対して微妙なラインはちょっと．．．． なので全額返還というストーリーで進んでかまわないと思います。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 仰るとおりですよね。最初からパスする設計なら問題ないと思います。 工事中止の場合は、全額返還はやはり当たり前のように要求はしたいと思います。私が土地を契約した際には、「一方的な契約破棄の場合は代金の２０％の違約金を請求」とあったので、それこそこっちの実費ぐらいは追加して返金して欲しいぐらいです。 そもそも基準法上ＮＧの構造で契約って、民法とか建築基準法上で問題にはならないのでしょうか？ 色々自分で調べてみないといけないですね。 大変参考になりました。ありがとうございます！
お礼
ご回答、ありがとうございます。書き込みが遅れまして申し訳ありません。 houngさんは構造設計をされているのですね。今はやはり色々大変なのでしょうか？ 契約書には「行政指導によるものは別途」との記載はないようです。ちなみに建築費は２０００万円弱なので、１割近くどころか１５％以上あがっています。。専門家から見ると、そういうのは相当ひどいことなんでしょうか？ とりあえず、状況を行政側にも確認してみたいと思います。ありがとうございます！