売買契約の違約金

質問

売り出してる土地が施設を建てるのに格好だということで買い手が現れ話が進みつつあります。
しかし、なにしろ境界未確定のため予定の建築物が建ぺい率の範囲で建つかが微妙という心配が出てきたようす。建築不可となったらキャンセルすることを契約書に明記してほしいとの申し入れが買主からありました。
不可解ですが、売買契約前であれば、違約金の支払いなども無くキャンセルできるけれど、契約後だったら手付金は戻ってこないのですから、測量の結果を待って建築できるとわかってから契約書を取り交わせばよいのではないですか。（売り手の当方が言うのもおかしいですが）
それとも、建築不可の場合はキャンセルすると明記しておけば違約金は発生しないのですか。
不動産会社も測量する前に契約書を交わすと言っています。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

はい、普通かどうかということなら、測量して希望建物が建つかどうか分かってから売買契約をするのが普通でしょう。

　が、別段公序良俗に反するわけでは無いし、青田買いしておきたいこともあるし、※のようなこともあるので、「希望建物を建てられなかったら契約を解除する」という「解除条件付き」の契約をするのも、当事者の自由です。

　その条件がイヤなら、買主に逃げられるのを覚悟で「測量が終わって、建つことがハッキリしてから契約して欲しい」と要求すればいいだけのことです。

　このような要求をすれば、買主からの「申し込み」を拒絶したことになりますので、要求をした瞬間、買主からの申し込みは無効になります。

　※なんだったか具体的には覚えていないのですが、役所に、売買目的の実現が可能かどうか（不可能なら契約しないつもり）役所に問い合わせしたら、まず契約書を持ってこいと言われたことがあります。「役所というのは理不尽なものだ」と思ったことは覚えています。

> 建築不可の場合はキャンセルすると明記しておけば違約金は発生しないのですか。

　「建築不可の場合はキャンセルする」というのが、どこまでの法律効果をもたらすのか曖昧です。「キャンセル」という法律用語がないからです。議論の余地が生まれますので、「建築不可の場合、遡って契約しなかったこと（無効）とし、違約金その他も一切発生しない」と定めれば違約金は発生しないでしょう。

　その場合は、手付も返還すべしということになるでしょうね。解約手付の効果を行使して契約を解除するのではないので。

> 不動産会社も測量する前に契約書を交わすと言っています。

　その会社が何を考えているかはわかりませんが、契約をしてしまえば不動産会社は報酬の請求権が発生すると思われますので、不動産会社としては「契約を急ぎたい」と思うだろうと思います。

　ふつうは、契約してしまえば買主も逃げにくくなるでしょうし。

　余計なことですが、細かいことを曖昧にすると、契約した後「希望の家が建つと思ったので買ったのに建たなかった。これは要素の錯誤（民95条）にあたるので契約は無効である」とか主張される危険があります。

　そのような主張をする余地を潰しておいたほうがいいでしょうね。

お礼

ありがとうございました。もうどうして良いかわからなくなりました。
迷いなく買っていただきたける人に譲渡したいと思います。

回答No.2

KZ1105A1

一般的土地売買において、建築可能かどうかの停止条件なぞ付けた契約なぞしません。（ローン条項はあります）
どんな建築物を建てるか不明ですが、買主の目論む建物が建つかなぞは、売主が危険負担負うべきものでは無いという事です。

実測も売主が必須ですべき事でもありません。
公簿売買条件でも良いのです。
実測がしたいなら、予め負担分を決めて売主、買主で合意すればよい事です。契約締結前の条件をしっかり確認すべきです。

お礼

ありがとうございました。建てられないかもしれないと思ったら買わないかダメ元で買うかは買う人が決心することであるとおっしゃっているのだと思いました。
買う側の人は建設会社で法人に依頼された建物を建てるのでダメ元で買うわけにはいかないようです。
もう一度、しっかりした身内に不動産会社と話をしてもらいます。

回答No.1

qwe2010

買いたいとして、手つき金を払うのなら、キャンセルできるが、
売買契約は、お金を払って、その日に、名義を変えること。

契約書に明記しても、名義を変えた後だと、無効になるのではないかと思える。
買戻しではないか。

不動産会社、担当がノルマのために急いでいると思われる。
境界確認をしなければ、売れないでしょう。買わないでしょう。

お礼

ありがとうございました。
仮契約したのちに測量の結果しだいでは話を白紙にするという内容を盛り込んでおく。これでキャンセル料は発生しないのか、そこが疑問です。
当方はキャンセル料を支払わなくても白紙にできる方法があれば良いとも思っています。
もっと簡単に買っていただける方を待ちますから。
もちろんこの機会に売れるように祈っていますがよく吟味していただいて土地が役に立つかたに売渡したいとおもいます。