差押さえと立ち退き

質問

姉夫婦が住んでいるマンションについてですが、どうぞよろしくお願いします。
H.16.10.5に区役所に差し押さえられたらしいのですが、何も知らされないまま姉夫婦はH.16.10.10に賃貸契約を更新しました。それが今年に入ってから、裁判所から公売のための現況調査があり、H.17.12.2に買受人に所有権が移転しました。落札条件として「賃貸業務の承継」があるのですが、差押さえ後の更新ということで含まれない、直ちに立ち退いてくれといわれているそうです。短期賃貸借について去年から変更されたのはわかりますが、差押さえについてもとの大家さんにも知らされず、裁判所からも連絡はなかったそうです。なにより、現況調査の時期からすると、落札条件が決められたときには、すでに姉夫婦は更新を済ませていたので、その条件の一部として買受人に引き受けられるのではないかとも思うのです。
どなたか良いアドバイスをお願い致します。

回答No.1

utama

前提として、区による差押ということは、抵当権の実行による競売ではなく、税金滞納などによる公売であることに間違いはないでしょうか？

以下、公売であるとして考えます。

借地借家法の適用を受けるような賃貸借契約というのは、更新といっても、いったん契約をすべて解除して、新たに契約を結ぶわけではなく、いわゆる契約はそのままで期間が延長されるだけであるというべきです。

また、差押登記から買受人の代金支払いまでの期間に、たまたま、更新期限が来た場合、保護されなくなるというのは、借地借家法において、契約更新が原則となっていることと照らして妥当とはいえません。

したがって、建物賃借人の対抗要件は、更新日ではなく、最初の契約を結び、入居した日を基準に判断すべきです。つまり、更新の日付というのは、関係ありません。

これについて、そのものずりという最高裁判例は見つけられませんでしたが、抵当権と賃借権の対抗要件の劣後について、

「抵当権設定登記前にその目的建物について設定された対抗力ある賃借権がその後当事者の合意により更新された場合には、右貸借権が民法六〇二条に定める期間をこえない短期賃借権にあたると否とを問わず、また右更新の時期が抵当権の実行による差押の効力発生の前であると後であるとに拘らず、賃借権者は、右更新後の賃借権をもつて抵当権者ないし競落人に対抗することができると解するのが相当である。」（広島高岡山支判昭和５０年２月２４日・高民集２８巻１号３９頁・判タ３２５号２０１頁）

というような裁判例もあります。

今回は、抵当権の行使ではなく、公売ですが、対抗要件の劣後の考え方は変わらないので、この裁判判例の立場にたてば、買受人に対して、賃借権を主張できます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
税金滞納による公売であることは間違いないようです。
これからさっそく姉に説明してみようと思います。