借りている店舗が競売に 家賃が差し押さえに 払わないとどうなるの？

質問

借りている店舗が競売に　家賃が差し押さえに　払わないとどうなるの？

前回質問した同じ件で、また質問です。

家賃が債権者の一人である銀行から、差し押さえされました。大家さんは、権利金を返金できないので、家賃で相殺したいから、家賃を払わなくていいですと言ってきました。供託が一番いいようですが、もし滞納したら、どうなりますか。競売の金額によっては、入札しようと考えています。また、入札できなかったら、お店をやめて出て行こうと考えています。
先週、裁判所から、執行官が調査に来ました。競売が告示されるまで、３，４カ月くらいかかるそうですが。６か月くらい滞納すると、銀行が裁判所に退去の強制執行の手続きを取るのでしょうか。
競売の結果がでるまで、家賃は貯めておきたいです。

回答No.7

mimicann

>>退去するとき何か交渉できることがあるのでしょうか。
16年以前の入居と言うことで敷金ならば返還義務があります。
「権利金、返してください。」と言っても良いかは契約書次第なのだが、契約書に権利金を償却するなどは書いてありませんよね。○年後に償却とか、退去時のリフォーム費用に償却など書いてませんよね。書いてなければ、新所有者から取れます。

次に引っ越し費用ですが、出ない可能性が高いです。
次の更新時まで前賃料で占有することが可能なので、もし、その占有可能期間が長ければ早く引っ越して欲しいために、出すことがあります。　大部分は次回更新日まで、出るまで待つでしょう。もし、前家賃を納めずに占有したり、更新日過ぎて契約せずに占有すれば強制執行されます。
強制執行の一時金は新大家が出しますが、占有者は破産者じゃ無いので支払うことが出来ます。だから強制執行費用も占有者持ちになるので、強制執行されないようにすべきです。

次に残地物、リフォームに掛けた費用を取れるかどうかは、競売資料に《買い受け人が負担する権利》に載っていればその費用分だけは取れます。しかし、その他はまず無理だと思います。私が占有者にそう主張されたら、「全部持って出てくれ。リフォームしているのならば元の状態に戻すのが常識。入居する前の状態に戻して。」と言います。そう言ったら、元の状態に戻すのも費用がかかるので言わない方が得と言うことです。

占有者が破産者じゃなければ、占有者がお金を持っていれば、有効な交渉はほとんど無いです。
権利金以外の交渉は自分の首を絞めるだけです。

お礼

とても参考になりました。どうもありがとうございました。

回答No.6

mimicann

>>現家賃より少額を供託もしくは、債権者に支払うとういうのは、可能なのでしょうか。
大変、難しいです。
その様なことはあまりしない方が良いと思います。
もし、既に入居者の負担で工事をしていて、工事費用の請求書・旧大家承認（入居者負担で工事完了）等があれば《買い受け人が負担する権利》に含まれ、新大家に請求できます。
新大家が支払う妥当性が無いと判断して、旧入居者と折り合いがつかない時は、裁判する必要があります。競売の物件資料に載っていても支払わなくても良いと言う判決は相手がヤクザに繋がりがあると分かれば良く出ます。
ヤクザが良くふっかけてやっていた手で、一般入札者がかなり減ります。

>>修理が必要な場所が何か所もあります（雨漏りの可能性も）
これを含んで入札にくるので、落札者（新大家）が補修工事します。
競売の物件資料を読めば、補修工事が必要性は直ぐに分かります。
偶に、旧入居者が退去しても全く工事をし無い方もいますが…。

あまり無茶しすぎると、相手がプロなら流れ作業で少額訴訟・裁判に持って行きます。もし、競落されても新大家に話し合いを持つ時、いきなり法律云々で話すより「通常は、この様にすると聞きましたが」ぐらいで、あまり強く出ない方が良いと思いますよ。

占有者が「法律では何とか…」「○○弁護士知っているが…」「○○組の親分知っている」等、変な力を使ってこようとしたら、引っ越し代等みていても全く出さないように追い出します。元々、出す必要の無い金ですから。

顔見せでは「どうすれば良いですか…」「平成16年以前に住んでいるから、次の更新日まで住めるのでは無いですか？」下から目線で言った方が悪くはしないと思いますが…。

私はいきなり強く出る相手には強く対応します。

補足

実際のお話が聞けて、大変に参考になります。ありがとうございます。

家賃差し押さえの催告書には、敷金相当分を相殺後、家賃を支払う。として陳述書を裁判所に提出しました。まだ、債権者から、具体的な連絡はありません。連絡があったら、修理が必要な部分についての交渉をしようと思っています。また、新大家さんとは契約をするつもりはありません。買い取ることができなければ、お店をやめるつもりです。開店時の残債もあるので、退去するとき何か交渉できることがあるのでしょうか。

回答No.5

mimicann

平成16年4月1日より競売での敷金継承が無くなりましたが、それ以前はありました。抵当権前後、関係ありません。だから、重要事項説明書にも抵当権の有無を平成16年4月1日以前の契約書には書く必要が無かったのです。言い換えれば、平成16年4月1日以前の入居の物件は新大家が競売であろうと敷金を入居者に返還義務があります。これが、「権利金」にも通用するのかですが、契約書の内容によって返還義務が無くなる場合もあるそうです。

とにかく、競売になれば、競売の物件資料に
《買い受け人が負担する権利》の項目中に
権利金○○万円と書いていれば、間違いなく新大家から取れます。
また、賃料○○万円と一緒に《買い受け人が負担する権利》の中に書いてあれば、
次回更新日まで、今までの賃料で営業することが出来ます。
強制執行も前賃料を払っている限り、出来ません。

ヤクザな商売をしている方々がその様に敷金を分捕ったり、占拠して、新大家に大きな負担がかかり、一般人が入札難しかったので法改正されました。
質問者さんのような一般人を困らせない法律でした。
だから、16年以前の入居ですと大丈夫だと思いますが…。
16年以前だと、契約書次第…、契約書に準じます。

補足

詳しいご説明どうもありがとうございます。

また現在の家賃支払いに戻りますが、建物が（一戸建て）老朽化してきていて、修理が必要な場所が何か所もあります（雨漏りの可能性も）。現大家さんは、実質破産状態にあるので、建物の管理をする金銭的精神的余裕がありません。陳述書（事情説明書）にそのように記入し、現家賃より少額を供託もしくは、債権者に支払うとういうのは、可能なのでしょうか。またそれが可能だとしたら、何パーセント位の減額が認められるのでしょうか。

回答No.4

mimicann

>>本日、裁判所から催告書が届きました。
もう来たのですね。
供託しても債権者に取られますね。
かといって、未納でも強制執行で差し押さえられますね。
銀行（整理回収機構）が、強制執行するほど金額が高いのかですね。
6か月経たなくても差し押さえられます。

家賃支払う意志は見せないとなりません。
法的に悪いことを促すことは出来ません。

権利金でなく敷金であれば、契約書に未納家賃の時相殺できると書いてあるので、家賃未納にして敷金分貯まったら競売前に退去しても違法ではありません。権利金の場合はわかりません。

競売後に滞納しても競売資料に載る訳でもなので落札価格に影響しません。でも、銀行が競売にせずに任意売買する時は賃料未納は質問者様にとってマイナスにしかなりません。

もし、法改正以前（平成16年4月1日前）の入居ならば、普通の競売物件とは内容が異なります。

補足

ご回答ありがとうございます。
入居は１６年以前ですが、入居時に抵当権は設定されていました。

回答No.3

mimicann

>>また、家賃を供託すると、家賃も差し押さえ命令がでているので、没収されるとのことなのですが・・・
誰がそんなことを言ったのですか？
供託金を没収ですか？
供託金を没収なんて裁判して勝たないと取れないと思います。
銀行等の法人も財産を守る権利もありますが、個人の財産を守る権利もあります。元所有者の物件のモノは全て差し押さえれるが、権利金は元所有者のモノではありません。店子のモノです。もう、元所有者は権利金が戻せないと認めています。その供託金は店子から見れば家賃ですが、元大家から見たら権利金ですね。権利金と言う名目を一方的に差し押さえる事は出来ません。

>>権利金返還要求できるのでしょうか。
その元所有者の資産から返還請求をすれば全ての債権者から分配するので、全体からすれば権利金の債権は微々たるモノでしょうから、ほとんど戻ってきません。だから、競売となると確定した時点でわが資産を守るため、供託するのです。

私の会社も昔何度も潰れかけました。銀行融資も止まったこともあります。銀行に「あの会社はもうすぐ倒産する。」なども言われましたが、倒産はしてません。勝手に倒産すると決めつけて月々の賃料をストップすれば、逆に倒産に追い込む可能性もあるので、普通、供託は競売の告示をしてからですね。もう、大家が供託しろと言っているので問題ありません。

銀行も競売物件については不良債権で処理はし易いです。額が大したことなければ、経費も月日も掛かる裁判なんてそう簡単にしませんよ。

私のマンションやアパートを競売で買っています。競売になったら、入居者は色んな方がいます。新大家がどんな方分からないので、夜逃げのように出て行く人、敷金分を家賃滞納する方、自動振り込みを止めるのは伝えているのにそのまま前の口座に振り込む方…。
そんなアパートやマンションの住人達に銀行（債権回収業者）は、わざわざ相手してません。督促もしませんし、振込過ぎも返しません。不良債権で処理します。競売だからです。
競売じゃなく任意売買の場合はきちんと処理しないと悪いみたいですが…。

私の書いてあることは法律云々より実体験です。一応、身内に弁護しますが…。

補足

具体的なご説明、ありがとうございます。

本日、裁判所から催告書が届きました。
私は第三債務者だそうです。陳述書と事情届を記入し、提出せよとのことです。
賃料は債権者に直接支払うか、法務局に供託するように。

陳述書には、差し押さえられた賃料を債権者に　支払う、支払わない　という項目があります。

陳述書は（事情届）提出しないといけませんか？
家賃を供託すると、どうなりますか。債権者のものになるのでしょうか。権利金相当額だけ私のものになるのでしょうか。大家さんは供託ではなく、払わなくていいと言っています。

Ａ．陳述書を提出しない。家賃も支払わない。
Ｂ．陳述書に債権者に支払う、と記入し提出。家賃を支払わない。
Ｃ，陳述書に債権者に支払わないと記入。（供託の手続き、供託書正本も添える）　供託にも入金しな　　　　い。
それぞれ、どうなるのでしょうか。また世の中一般の人たちはどうしているのでしょうか。

任意売却に影響はあるのでしょうか。

回答No.2

mimicann

大家業しています。競売入札します。

差し押さえに遭おうかとしているせっぱ詰まった状態の時に、店子の権利金を心配するなんて優しい大家さんですね。
まぁ、相当家賃が高くないと、採算取れないと、強制執行はしないでしょうね。督促はするでしょうが…。
しかし、新所有者は滞納が分かれば間違いなく追い出します。
供託が一番良いですね。

基本的に質問者さんが落札出来なくて、大家が替わっても変わりなく商売出来るかもしれませんよ。
今の家賃収入を見込んで落札していれば、わざわざ店子を追い出して、リフォームや新しい店子を募集するようなリスクは負いません。

新しい大家の考えがわかってから行動しては如何ですか。
権利金分も供託で貯められるしね。

補足

ご回答ありがとうございます。
家賃は、今の相場ではけっこう高いです。（利回りとしても魅力的だそうです）ただ、管理している不動産屋や、裁判所の執行官の話によると、住宅地として人気のある場所なので、ほとんど不動産業の人たちが、更地にして宅地として売ろうと、入札してくるだろうということです。
また、家賃を供託すると、家賃も差し押さえ命令がでているので、没収されるとのことなのですが・・・
権利金返還要求できるのでしょうか。

回答No.1

kuny0222

不動産業者です。
いろんな意見や、方法あるかと思いますが、
法律に基づいた正論を書きますね。

まず滞納したら、滞納者扱いになります。
よって、悪質な占有者となります。
自分で落札してどうのこうのは別問題です。

現在の大家さんが家賃を払わなくても良いと言ってるのは、
どうせ自分の所に家賃は入ってこないし、敷金の返還義務は
新所有者ではなく、現在の所有者にありますから、
あわよくば家賃を払わない事で相殺しようとしていると思います。
大体競売にかかった後で、敷金をきっちり返金する家主なんて
私は見たことないですね。たいがいそのまま連絡がとれなくなりますから。

＞６か月くらい滞納すると、銀行が裁判所に退去の強制執行の手続きを取るのでしょうか。

実際に銀行がするかどうかは別として、する権利は有しますね。
となってくると、もしかしたら、銀行の履歴に滞納者としての履歴が残る可能性が
あります。（これははっきりとは自信がある訳ではありません。）

お礼

ご回答ありがとうございます。現場のお話はとても参考になります。