競売と短期賃借権の関係

質問

初めての投稿です。過去の回答例は一通り見てみましたが理解できず、ご質問させていただきます。

５２歳自営業の男性です。所有しているマンションを
Ｈ．１５．１１．２８から２年ごとの自動更新で賃貸中ですが、この度色んな経緯から、自己破産せざるを得なくなりました。

本物件を担保に、国民金融公庫（国金）からＨ１５．８．５に事業資金を借り入れしておりますが、最近返済が滞り、Ｈ１７．１０．１３に差押え、競売開始決定を受けました。
賃貸借契約の次回更新はＨ．１９．１１．２７となります。
先日裁判所より現況について、賃貸中であるか、等の問合せ文書が来まして、まもなく現地調査の段階かと思われます。

長文とややこしい日付の前後で申し訳有りませんが、
　1）H16.4.1施行の短期賃借権の廃止により、落札された場合は六ヶ月での明け渡しとなるのか
　2)それとも上記施行前の契約なので次回更新時、又は三年間の短期賃借権が認められるのか
　3)私はいつまで賃料を受領でき、敷金返還債務はどんな扱いになるのか

以上、まとまりの無い質問文ですが、どなたかご教授いただけると幸いです。

回答No.1

law_amateur · ベストアンサー

民法の改正によって短期賃貸借の保護の規定がなくなり，明渡猶予という制度に変わりました（民法３９５条）が，この改正法の施行時である平成１６年４月１日に存在する短期賃貸借については，従前どおりの短期賃貸借として扱うという経過規定が置かれました（平成１５年法律第１３４号附則５条）。したがって，あなたのマンションの賃借人の賃借権は，原則として，従前どおりの短期賃貸借として，買受人から明渡を求められないということになります。

　しかし，短期賃貸借は，差押後は更新を差押え債権者に対抗できないとされています。あなたの場合には，平成１７年１０月１３日に差押えがされ，平成１７年１１月２７日に賃貸借の更新時期が来た（２年の期間が満了した）ということですので，この時点で，賃借人は，自分が短期賃借人であることを買受人に主張することができなくなります。

　したがって，お話のとおりであれば，買受人が代金を納付すると，買受人の申立てにより，直ちに引渡命令が出されて，賃借人はマンションを明け渡さなければならないことになります。短期賃借人としての保護を受けるもとも，明渡猶予制度による保護も受けられないということです。

　ただ，２年更新ということであっても，更新の契約書を交わしていない場合には，最初の契約条項の解釈いかんでは，更新時に「期限の定めのない短期賃貸借」になったと執行裁判所に判断される可能性もあり，この場合には，賃借人は，短期賃借人として，法律上保護されることになります。

　このあたりは，執行裁判所の裁判所書記官がどのように考えるかによっています。どのように判断したかは，売却の前に作成される「物件明細書」という書面に記載されています。売却実施の通知が来ると，その後一定期間，物件明細書を裁判所で閲覧することができます。

　そちらで確認されてください。

お礼

早速のご回答有り難う御座います。賃貸借契約の更新は特段の契約書は交わしておらず、当初の契約書でも「同一内容で自動更新」となっているのみです。
やはり「物件明細書」の閲覧までは判断が出来ないのでしょうか。大変お世話になりました。

回答No.4

milk6kg

差押えにより処分の制限を受けるという点は，16.04.01前も後も同じだと思います。

もっとも，処分が制限されるのは競売手続の中でのことで，取下等により売却に至らなかった場合には，当事者間でなされた更新契約は影響を受けません。

お礼

度々ありがとうございます。何かの文献で、「入居がH.16.4.1以前の場合は・・・・・・・？」と見たように思ったもんですから。何度も申し訳有りません。

回答No.3

milk6kg

No.１さんの回答と同意見です。
差押後の更新は認められませんから，競売で売却された場合，買受人は従前の賃貸借は引き継ぎません。

したがって，買受人（落札者）が代金を裁判所に納付した時点で賃貸借は終了してしまい。従前の所有者に敷金の返還義務が発生します。

逆に，家賃は，買受人が代金を納付するまで従前の所有者が受領することになります。

お礼

経過措置で、施行（H16.4.1）前の契約は従前の扱いを受けるのかなと勝手に解釈しておりました。
ありがとうございました。

回答No.2

oiuyt0987jhg

物件の明細は閲覧の時期を待たなくても、見ることができますよ。まず、お住まいになっている地域の弁護士会に電話して、謄写申請の仕方を聞いてください。そのうえで、なにを知りたいのかを伝えれば、方法を教えてくれると思います。

お礼

ありがとうございます。謄写（コピー？）出来る時期を確認してみます。
賃料の受領についてはどうでしょうか。