敷金を返して欲しいのですが

質問

先月退去したマンションの契約時、管理業者ではなく、他の仲介業者を通して契約しました。入居申込書には特約等が書いてありましたが、契約の際、重要事項説明書の説明も、契約書の説明も全くなく、仲介業者に指定された箇所に署名・捺印しただけです。
先月退去し、12/1に管理業者から敷金精算書というものがきました。
敷金預かり金：225,000円
敷引等：157,440円
敷引償却？内訳は書いてありません。
こんな紙切れ1枚送りつけて、預けていた敷金から15.7万円もさっ引くなんて、納得いきません。
管理会社から明細が届いたか？という電話があったので、「敷金返して下さい」というと、「契約書にサインしてるでしょ」と言われました。「でも、契約時重説もなかったのに契約書と言われても、そんなの見てもいません！」と私は言いました。管理業者の女性のボルテージが段々上がってきて、「契約時に重説と契約書の説明を受けていないのはあなたと仲介業者の問題ですよ。敷金返還するのを決めるのは家主さんですよ！過失かどうか決めるのも家主さんですよ！！」と。。お話になりません。

主任者が主任者証を提示して重説した後でなければ契約は有効に成立しないはずです。私は説明を受けていません。重説には管理業者の主任者の記名・押印があり、最後に重説の連帯責任として管理業者と仲介業者の社印等が押されています。ですから、この重説によると管理業者にも責任はあるのではないですか？
この業者の、退去後は客でも何でもない、敵だ～！！みたいな対応に、怒りが収まらず、家主さんには申し訳ないですが、敷金返還請求事件を起こそうかと思うのですが、原契約は有効に成立していると思われますか？？

回答No.8

jun197

契約内容の確認と、故意に破損させた、不注意により汚したなどの事実確認が全てです。

一部はお客様の過失により、負担するところもありましたが、日常生活での消耗がほとんどでした。 賃貸借契約書には、通常損耗、原状回復費用等が借主負担であるとの記載もなく、契約書通りに履行を求める旨を内容証明郵便にて主張しました。

結果、過失による修復費22,000円のみを敷金から引き、残りの敷金178,000円はお客様に返還されることとなりました。

上記はhttp://www.nakanisi-office.com/other/01_shikikin.html　の一部ですが、

私は以前マンションを経営していた時期があるのですが、

内容証明郵便が来たら、面倒なので返金していたことが多いです。

参考までに～

回答No.7

mot3355

ANo.#2・ANo.#6のmot3355です。

ANo.#2のお礼欄について回答します。
建物の賃貸借の重説は、その建物を説明しなければなりませんが、その建物の下の土地や近隣のことを説明する義務はありません。
故に、本件拡張工事は重説で説明しなくても違法ではありません。

賃貸不動産を探すときは、気に入った物件があったら、近隣に聞いたり、役所で公共工事の有無を調べる自助努力も必要です。
昨今、忙しくて自己で調査する時間のない方は、賃貸不動産調査業者に依頼することが少なくありません。
この賃貸不動産調査業務を不動産屋や管理会社に頼んでも、賃貸不動産調査業者の業務のため、応じてくれる可能性が少ないです。

回答No.6

mot3355

ANo.#2のmot3355です。

消費者契約法では、消費者の利益を一方的に害するものに限って無効としています。
高額の保証金差引金(敷引・解約引)は、消費者契約法10条違反で無効になる可能性があるものの、入居交渉の経緯によって左右されます。
たとえば、保証金100万円・保証金差引金60万円で公募していた物件を、交渉の結果、保証金60万円・保証金差引金60万円で商談成立となったとき、高額の保証金差引金に該当しない可能性があります。
保証金差引金は、必要性があり、かつ、客観的・合理的理由が存在するため、消費者の利益を一方的に害することになりません。
したがって、保証金から何万円を一方的に差引く旨の契約内容があっても、消費者契約法は無効としない可能性があります。
原状回復義務は、通常の原状回復義務範囲を超えた修繕に限り、消費者契約法10条違反で無効になります。
但し、前記の保証金差引金も、原状回復義務も、特約で特段の約定を定めている場合は、消費者契約法8・9・10条が適用されません。
ANo.#5に「つい最近敷引き無効の判決がでた」と記載されておりますが、上告したため確定判決になっていないので、現状は有効のままです。

ANo.#4に「契約書に書けば何でもOKとはいえない」と記載されていますが、民法で「契約自由の原則」があり、契約書に書けば何でもOKとなります。
但し、契約内容のうち公序良俗に反する部分は除きます。

http://www.saitama-np.co.jp/main/sodan/sihou/sihou42.htm

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/syouhisyakeiyaku/syouhisyakeiyaku01.htm#p13

http://www.e-legal-office.net/sikikin/jirei6.htm

参考URL：

http://www.court-law-office.gr.jp/mini-jiten/jiten-html/ka-line/ke/keiyaku-jyuu-no-gensoku.htm

回答No.5

loranx

建物賃貸借の問題で嫌な思いをする殆どは敷金問題ですね。
まず契約の有効性ですが、＃２さんの仰る通りです。取引主任者による説明は必要ですが、契約成立の停止条件にはなっていません。
色々問題が書いてありますが、敷金残額の請求と業者の説明責任は別に考えた方がいいと思います。すでに質問者さんは署名捺印をしてしまった事も忘れてはいけません。質問者さんが署名捺印した所には、通常の重説なら「取引主任者により説明を受けた」等の一文がある筈です。署名捺印をしておきながら説明を受けていないという主張を通すのは相手次第ですが正直難しいです。

次に敷金の返還割合ですが、最近東京都（と思いますが）敷金の返還問題の多さからガイドラインが出来ました。
それによると、所謂「経年劣化」や「自然磨耗」による敷金による交換はやめてましょうという事でした。つまり５年経って壁紙が黄色くなるのは当たり前の話で、それを敷金から交換費用を出すのはダメだという事です。
関西圏でも敷引き（特約）という制度が色濃く残っていて、経年劣化分も含めて（あるいは無くても）一律いくら引くというかなり家主側の制度もあったのですが、つい最近敷引き無効の判決がでたようで最近の傾向ではやや借主側に向いてきたかなという感じです。
ただしガイドラインには強制力がないので注意です。
質問によるとはっきりした事がわかりませんが、あくまで返金を希望するなら＃１さんの仰るように小額訴訟をするのもいいと思います。

回答No.4

noname#19683

例えば、契約書に原状回復の義務があっても、人が住んでて出る通常の汚れは、家主が請求できません。これは、新品同様に返す義務ではないからであり、また家主は家賃を取っているのですから当然です。
また例えば、敷金から何万円を一方的に差し引く旨の契約内容があっても、消費者契約法により、無効と考えられるかと思います。
契約書に書けば何でもOKとはいえないでしょう、まずは、弁護士、司法書士、消費生活センター等にて相談される事をお勧めします。
無事解決されますように！

回答No.3

yp-mittu

あのーどのくらい住まわれたのでしょうか？
あと敷金は何ヶ月分でしょうか？部屋の数（何LDK）、バストイレ別？

期間によって敷金の返還割合の目安ってものが有ります。

例えば、5年、10年住んで見た目がいくら綺麗であっても、敷金は、ほぼ戻りません。
それは壁紙もそうですが、水周りや畳など総点検します。

さらに1年や2年であったとしても喫煙者が住んでいた家では、ほぼ返還されません。
80％くらいは持ってかれます。これも最近嫌煙者が増えているためです。
そのため、壁紙張替えや部屋のクリーニングなどで10万円以上は到達します。

あとはマンションの価格によっても返金額は異なります。

たとえ、1,2ヶ月でも全額返還は無いでしょう。あるとすれば住環境の問題の場合は返還でしょう。
※10％や20％などは取られます。
単純にあなたが後から入る人となった場合、部屋を見てメンテされていなければ入居しませんよね。
なので、大家は旧入居者が出た後に不動産屋と連絡し、見学前にメンテします。

まあ、あなたが納得する材料として、明細を貰う権利はありますので、請求して見てください。
キッチリ、157,440円の金額の明細が出てくると思いますよ。
それは実際の費用かも知れないし、業者に書かせることも可能だし、方法はいくらでもありますので。。。

お礼

居住年数８ヶ月、タバコ等吸いません。
部屋は殆ど使用しておらず、綺麗な物です。クロスが剥がれた部分がありますが、一部張り替えの1万円程度みたいです。

今日管理会社と電話したら、前回と態度がころっと変わっていて、かなりこちらに譲歩した形でした。

マンションは2LDK家賃?78000新築でしたが、道路に面しており、その道路の拡張工事が入居後約半年続き、夜間工事があまりに煩いので退去した次第です。
そのような大きな公共工事があると知っていたら入居しませんでしたし、重要事項説明書に記載すべき内容だったのではないかと思うのですが、管理業者曰く、記載事項ではないみたいです。

解決の糸口が見えた今、重説の記載事項に当たらないのかが一つ疑問です。

回答No.2

mot3355

不動産管理業兼宅地建物取引業の経営者です。

重説の責任者に任じることが出来るのは、宅地建物取引業者に限られています。
重説に本件の管理業者印等が押されてるのでしたら、その管理業者は宅地建物取引業者として、重説の責任者に任じていることとなります。
したがって、「重説の説明を受けていないのはあなたと仲介業者の問題ですよ」と言われたのなら、上記記載の内容を伝えたうえ「都道府県の宅建担当に言います」と言い返せます。
しかし、もしも都道府県の宅建担当に言っても、都道府県が管理会社に行政罰を与えるだけなので、humikonokoさんに損も得もありません。

民法では、賃貸借契約は、借主の賃借申込みに対し家主の承諾の意志が賃借申込人に到達した時点で成立します。(これを諾成契約といいます)
宅地建物取引業法では、重説の説明がない場合の賃貸借契約不成立の条文はありません。
したがって、humikonokoさんが賃借申込みＯＫを聞いたときに賃貸借契約成立済みです。

家主が敷金返還額や過失を決めることが少なくありませんが、理解し難い部分について説明を求めるのは当然のことです。
管理業者と再度会って「訴訟の検討に入ることを考えている」と言ったうえ説明を求めて下さい。
それでも、説明がない場合や説明が理解し難い場合は、家主(管理業者ではありません)を相手に小額訴訟を起こしましょう。
なお、小額訴訟は、相手が小額訴訟を認めない場合、本訴に移行するので、ご注意下さい。

参考URL：

http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/keiyaku-ans6.html

お礼

管理会社と電話したら、前回と態度がころっと変わっていて、かなりこちらに譲歩した形でした。勿論、重要事項説明書の説明を受けていないので県知事に申し出したら、業務停止になるのでは？と聞きましたが、それには居直っていました。

マンションは大道路に面しており、その道路の拡張工事が入居後約半年続き、夜間工事があまりに煩いので退去した次第です。
そのような大きな公共工事があると知っていたら入居しませんでしたし、重要事項説明書に記載すべき内容だったのではないかと思うのですが、管理業者曰く、記載事項ではないみたいです。

解決の糸口が見えた今、重説の記載事項に当たらないのかが一つ疑問です。私は、「その事実を知っておれば入居しなかった」という重要な事項だと思うのですが、一般的に重説にそのようなことは記載しなければいけないとなっていないのでしょうか？

申し訳ないですが、不動産管理を行われているという事で、お答え頂ければ幸いです。その内容によって、管理業者を訴えるようなことはするつもりは無いのですが、管理業者曰く最終的に当方が負担する金額は６万円前後みたいです。

回答No.1

hayateE2-1000

>原契約は有効に成立していると思われますか？？
そもそも契約は同意がなければ成立はしない。

小額訴訟でもなさったらどうですか。
いい人生勉強になりますよ。
敷金返還事件は結構多いですし。