不動産賃貸の敷金と敷引についてです。

質問

不動産賃貸の敷金と敷引についてです。

「敷金』
・賃借人から賃貸人が預かっておくお金で、家賃滞納や退去時の修繕に充てる費用。

「敷引」
・保証金又は敷金からあらかじめ一定額を差し引くことを約束した金額
　　（退去時に原状回復に充てることを前提とした金額）

と書いてありました。

よくわからないのが、
敷金は具体的に家賃１ヶ月分を賃借人が支払い、
敷引ってのは現金として支払う金額ではなく確定的に戻ってこないお金（差し引き額）を
示しているだけでしょうか？

なので、

敷金；１ヶ月（←実際払う金額）
敷引；１ヶ月　（←そのうち戻ってこない金額の示し）でいいのかな？

とあれば、払うお金は敷金のみで
敷引は、そのうち戻ってこないお金が１ヶ月分であるということを約束（示した）
したものの金額表示ということで、

上記の場合は敷金の１ヶ月分だけを支払えばいいってことですよね？

結局は敷金は退去時に修繕費に充てたうち残りを返還するとは言ってますけど、
敷引を示すことで、確定的にこれだけはもどってきませんよ。ていう
ものを示しているんですよね？

なので上記の場合は戻り０円　ですよね？

回答No.8

noname#203300 · ベストアンサー

ご質問に沿った回答をいたします。

>　敷引ってのは現金として支払う金額ではなく確定的に戻ってこないお金（差し引き額）を
示しているだけでしょうか？

　はい。敷金から引かれるお金です。

>　敷金；１ヶ月（←実際払う金額）
　　敷引；１ヶ月　（←そのうち戻ってこない金額の示し）でいいのかな？

　はい。その通りです。

>　上記の場合は敷金の１ヶ月分だけを支払えばいいってことですよね？

　はい。その通りです。

>　結局は敷金は退去時に修繕費に充てたうち残りを返還するとは言ってますけど、敷引を示すことで、確定的にこれだけはもどってきませんよ。ていうものを示しているんですよね？

　はい。その通りです。

>　なので上記の場合は戻り０円　ですよね？

　はい。敷金として預けたお金は戻ってこない契約です。

　この内容で納得できれば契約すれば良いし、納得できなければ契約しなければ良いだけです。ごちゃごちゃ言っている回答者もいますが、要は、質問者様のご理解が全て正しいと言うことです。

　ただ、契約をされる際も、『原状回復費用の借主負担分』を別途請求されることはないのか、負担分が敷金金額を超えた場合の請求はどうなるのか、は必ず確認し、文面に残しておくと良いです。争いを好む方は別ですが、そうでないなら争いを避けることができます。

回答No.12

mimicann

>>敷引きが無い場合、退去時のクリーニングや修繕費などに関しての当事者間の特約や家賃滞納などがない限り、オーナーは修繕費などを請求することはできない。よって、「お預かりした敷金の家賃一か月分は全てお返しする」

その通りです。
通常使用による経年劣化は大家負担になります。

以前、昔ながらの不動産屋の質疑に回答したので参考にしてください。ちょっと長いのです。要点はNO13の回答です。
http://oshiete.homes.jp/qa5345176.html

回答No.11

1chako

>反論するためにわざわざ別アカウント作らなくても良いのに…、登録日:2010年08月28日って…。

ん。

その気持ちは多いに分かりますが、残念ながら僕ではないです。

回答No.10

mimicann

反論するためにわざわざ別アカウント作らなくても良いのに…、登録日:2010年08月28日って…。

私は法律家ではありません。
だからこのサイトで勉強しています。
でも、身内・親戚に幾人か法曹会で働いています。
だから法律について良く身内で話しているので一般人よりかは分かるつもりです。
敷引きが違法であれば、裁判等しなくても決着します。
「消費者契約法第１０条」は消費者の利益を一方的に害するものは、無効とするという規定です。
賃貸住宅を借りる際の契約『賃貸借契約』はまぎれもなく法に基づいた正式な契約ですから、『特約事項』を含み、method2027さんが納得した上での契約締結であれば、法律的に“有効”であることは言うまでもありません。

裁判をして「大した労力もなく…」なんて、裁判経験があれば絶対言えません。
確かに、とんでも無い不動産屋がいるのも事実です。
騙される方が悪いと昔ながらの不動産屋があります。
そうかと言って、全ての不動産屋が悪いと決めつけるのはダメです。

今、弱者保護で入居者が悪いこと（契約違反）しても追い出そうと思っても、そう簡単には追い出せません。だから、そのリスク分家賃や礼金増せば、入居率が悪くなります。でも、ある程度の入居条件を提示します。そうしなければ、質の悪い方ばかりが入って、追い出すことも出来ません。大家も悪い賃借人を入れたくは無いです。大家もそれぐらいの第一条件をクリアしなければ断るのでは…。

入居したあとに不要の争いは避けたいものです。
入居前に色々条件交渉してください。

回答No.9

enrik

敷引について調べてみましたか？

確かに不当とされている判例が圧倒的に多いです。
(特に消費者契約法第１０条を根拠とした主張による全額返還の判例)

そんな条件を一方的に突きつけてくる貸主とは契約をしない方が懸命かと存じます。

回答No.7

1chako

なんか変な方向に逸れてますね。
申し訳ないです。

タイトルに沿う回答としましては、初めに言った

>敷金は「預けているお金」です。
>
>あなたのお金なので全額返金してもらう必要があります。
>なので、「返さない」と言う事はできません。
>
>「修繕費、クリーニング費が必要であれば、後々払うかどうか検討してやるから、まずはちゃんと
>　返してね」が本来あるべき形なのです。

です。

相殺する、預かるけど返さない、と言う内容は明らかに違法です。

回答No.6

1chako

>だから、〈入居者のため〉に敷引きとか、イヤだと思う点がありましたら入居前に交渉してくださいね。いい大人が契約反古することは難しいです。大手でなくても、小さな大家である私でも損得抜きに受けて立ちます。

↑みたいな回答が、「対応が面倒だから」とお金を提供してしまう人がいる、と言う日本人の性格に付け込んでいるのです。

肝心な事は、

　1.契約内容をしっかり把握しておく事
　2.最低限の法律を把握し、判例を確認の上適切に解釈できている事
　3.契約時のやりとり、入居時、退去時の事実(証拠)と記録をできる限り残しておく事

です。

最低限1,3だけでも十分な感覚です。

少なくて単純だと思うのですが、これを面倒と思う人は多い気がします。

先月、最後の賃貸契約を解消後、弁護士共闘の上で抵抗され、小額訴訟から通常訴訟まで引き上げられましたが、大した労力もなく完勝でした。
終わってみれば、「新たな手口だったな」と言うイメージなだけでした。

これらの事実から「法に認められない内容なのに、面倒さに付け込んだ商売を横行させたくない」と言う思いです。
じゃないと消えてくれないので。

回答No.5

mimicann

説明不足みたいだったみたいで、申し訳ございません。

敷金特約無効については良く賃借人は調べますが、〈有効〉については調べてない方が多いです。
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/t_03.html
大手不動産会社では、落ち度がないように契約書を作成しています。また、その様な大手不動産会社に訴訟を起こしても、顧問弁護士も居るので、賃借人も弁護士たてなければ裁判に勝ちようがありません。相当な出費となるでしょう。

だから、〈入居者のため〉に敷引きとか、イヤだと思う点がありましたら入居前に交渉してくださいね。いい大人が契約反古することは難しいです。大手でなくても、小さな大家である私でも損得抜きに受けて立ちます。

敷引き金について、質問者さんがそこまで書いているのだから、説明若しくは契約者にきちんとしていると思います。だから、入居後、敷引き無効を主張する事は大変難しいと思います。

in_go-ing様が言うとおり、納得できなければ入居しないのが賢明です。

回答No.4

noname#203300

まあ、退去時になって『敷引きは違法だ』って訴訟を起こすのは自由ですが、大家によっては『まともな大人の自由意思の契約だろ！』って少額訴訟を拒否する者もいます。下にあげたご質問の方のようにならないように、納得できなければ契約しないのが懸命です。変に“煽られる”大変な損害を受けます。http://oshiete.homes.jp/qa6015502.html

参考URL：

http://oshiete.homes.jp/qa6015502.html

回答No.3

1chako

>先の回答者で特約無効を入居後主張しろと言ってますが、そんなことはしてはダメですよ

↑は紛れもなくmimicannさんの都合です。

「法的に妥当でなければ契約後であれ覆る」事を知って欲しいだけなのです。
これは紛れもない事実です。

契約を行う以上、身を守る法律の効力は必ず把握するべきだと思っているので、
十分気を付けて下さい。

この手の判例は相当あるので、webで少し調べるだけでもある程度の知識は身につきます。

回答No.2

mimicann

建築兼大家業してます。

>>上記の場合は敷金の１ヶ月分だけを支払えばいいってことですよね？
そうです。
>>なので上記の場合は戻り０円　ですよね？
そうですね。

先の回答者で特約無効を入居後主張しろと言ってますが、そんなことはしてはダメですよ。判例は色々あります。きちんと入居者に特約説明をして契約書に謳い、署名捺印していれば、そう簡単に覆せません。《契約自由の原則》があります。

○「本件建物を明け渡すときは，畳表の取替え，襖の張替，クロスの張替，クリーニングの費用を負担する。」との特約の効力について，　公序良俗等に違反せず，自然損耗分も含め賃借人が負担するものとして有効とされた事例（原審（簡裁：後出判例参照）は，消費者保護の観点から特約を限定的に解釈すること等は信義則上許されるとした。）
　５　東京地裁判平成１２．１２．１８判例時報１７５８号６６頁

もし敷引きが妥当じゃないと思えば、入居前に交渉してくださいね。私の物件では敷引き金を取れない＝補修費を取れないと見れば、その補修費分、家賃（月々の賃料）を少し高くします。

補足

みなさんご回答ありがとうございます。

みなさんの意見がよく頭に整理できないのでまとめる意味でお聞きしたいと思います。

結論として賃貸物件に、
敷金：家賃の一ヶ月分
敷引：なし

とあったら

この場合は敷引として確定的に取るお金は無し。と示してあるので、
退去時のクリーニングや修繕費などに関しての当事者間の特約や
家賃滞納などがない限り、オーナーは修繕費などを請求することはできない。
よって、「お預かりした敷金の家賃一か月分は全てお返しする」

ということでよろしいですか？