確定請求したらどうなる

質問

相続した私所有の土地に４階建ての区分所有物件（収益物件）があり１、２階は私所有、３，４階はＡ所有です。
この物件に以下のような根抵当件が設定されています。

登記の目的　　　共同根抵当権設定
原　　　　因　　　平成２年○月×日設定
極　度　額　　　　金２，０００万円
債権の範囲　　　信用組合取引
　　　　　　　　　　手形債権 　　　　　　　　　　
債　務　者　　　何区何丁目何番何号
　　　　　　　　　　Ａ
根抵当権者　　　何区何丁目何番何号
　　　　　　　　　　　甲乙丙信用組合 　　　　　　　　
　設定者　　　　何市何町何丁目何番何号
　　　　　　　　　　私

この共同根抵当はＡの事業に使われていたのですが、不渡りを掴んで限度額を越してしまいＡは新たに自分所有の３．４階に根抵当権（順位２位）１５００万を設定しました。
その後、金融機関との相談で月々決まった金額を返済するように金銭消費貸借契約２４００万を結び借入金の返済をするということになったようなのですが、最近返済が滞っているようで金融機関から、債権をしかるべき機関に移すかもしれないと言う連絡が入りました。
私的には、どうにか土地と１．２階の物件だけは押さえたく思います。
この場合の対応策として、根抵当権確定・減額請求を行い債務額を確定し代位弁済したいと思うのですが、この状態で確定請求した場合は債務はどのようになり、いくら弁済すれいいのでしょうか

(1)限度額２０００万で確定し、２０００万弁済する。
(2)２番抵当で１５００万あるため、差額の９００万を弁済する。
(3)２４００万全額弁済しなければならない。
自分で考えられるのは、以上の３通りぐらいかと思います。

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

＃１です。
物上保証の契約書内容が不明ですが、都市銀行との取引での連帯保証の契約書中には、「連帯保証人が保証債務を履行した場合、代位によって債権者甲から取得した権利は、債務者と債権者（銀行）との取引継続中は、債権者の同意がなければこれを行使しません。もし債権者の請求があれば、その権利または順位を債権者に無償で譲渡します。」との規定があります。ここから類推すれば、債務者の借入が残存中には物上保証人は代位による権利の行使に制約を受けるものと考えられますので、Ａの破綻後でないと代位の権利行使ができず、当然そのタイミングでは権利行使する余地がないものと考えられます。

Ａとの関係や物件の価格水準、或いは３・４階だけが切り離されても買い手があるのかという点は不明ですが、２０００万円を弁済する決意があるなら、Ａの持分を買い取ってそこから２４００万円を返済させて既存担保を２件とも抹消し物件全ての所有権を持ってしまう、という選択肢はどうでしょうか？　

この局面でＡが事業継続に拘ることで、かえって債務が増加することや市中での高利借入による別担保の設定、その他の関係者の介入といった事態も起こり得ます。物件の賃貸収入を考慮しながら返済の絵がかけるなら、当該信用金庫に話を持っていけば不良債権の処理という要素も判断に含まれることで、案外簡単に融資承認も得られる可能性があります。

お礼

Aとはトラブルが多々あり、信頼関係も崩れているので、弁済しその後抵当権を私に移転し競売にかけようと考えていました。

物上保証の契約書はどこを探しても見当たらないため、早急に金融機関に問い合わせ確認したいと思います。

２０００万弁済の意思はあるので全額返済し所有権を買い取ることも視野に入れたいと思います。
それと、別担保設定まではされていませんがすでに他金融機関からの借り入れがあるようです。
このままにしておくと益々複雑になりそうですから、金融機関と直接相談してみたいと思います。

皆様のご意見を伺い、何通りかの解決方法がある事が分かりました。契約関係で自分でも不明な点があるので、それらを整理し対処したいと思います。

回答していただいた皆様、ありがとうございました。