国調現地確認不能地の私有地（町道）

質問

接道していない土地に家を建てるため、町道から接道として２メートル幅で土地を買うことになりました。
　この町道は４メートル道路でなく、４０年程前に開発された４件の家だけが使用しており、途中から二股に分かれて、それぞれ２件の家に達しています。
　二股に分かれた先が未舗装なので、廃止された公図を見たところ、町有地と私有地の番地が計４つあり、現在の公図では単に道全体を公衆用道路と表記して、番地は消えていました。町道の４つの番地を登記で見ると「国調現地確認不能地」と全て記載されていました。二股から先の町道は、登記では４件（４名）の共有地になっており、そのうち２名は既に住んでいない初代住民の名義のままでした（町に聞いたところ、固定資産税は課税されていない）。現在、町道の共同所有者になっていない２件は、２０年以上（１件は別荘で夏しか来ない）住んでいますが、詳しいことは何も知らないようで、道について「自分と別荘所有者の土地（両者とも名義なし）かもしれないが、町道なら通ってもいい」と言っていました。
　この町道について、今後、私を含めた５人の共同名義にすべきなのでしょうが、そうなると現在、町道の共同所有者になっていない２件の名義をまず変えてもらうことになりますが、２件がうまく名義を変えられず、やぶ蛇になってゴタゴタが起きるのも心配です（初代住民だった土地所有者はおそらく生存しているようです）。
　実は、この町道の二股より前の舗装部分にも僅かですが初代住民だった２名の共有地（地籍は山林のまま）があります。
　さらに接道時の測量の立会者を考えると頭が痛いのですが、場合によっては、公衆用道路であるため、きっちり共同所有者にならなくても、今住んでいる４件の同意程度で、町道を通行、下水道工事等しても問題ないでしょうか。

回答No.6

walkingdic · ベストアンサー

>私有地ではなく、当該道路全体が町有地であると言い切っていました
それならそのままで問題ないでしょう。

というのも２項道路の場合、明文化されてはいないけど、所有権行使は制限を受けるという判例があるので、最悪意地の悪い所有者がいても裁判をすればなんとかなります。
ちなみに、道路を利用する権利については全く問題はなく、上記の話しは道路の下、つまり導管埋設関係の話しです。
一応役所に導管工事の許可などを取るときには、その途中に所有者のいる敷地があると、その所有者の許可も役所が求めるため、それゆえトラブルとなるわけです。

しかし今回のように役所が町有だと主張しているのであれば、トラブルになることもそもそもありません。

あと町有であるとしている期間が長ければ、その後にもし実は所有者が町ではないかもという話しが出ても、事実上長年所有権行使していない、占有していなかった人には所有権は認めないものなので（これを取得時効と言います）、やはり問題にはならないでしょう。

そういう意味で役所がそういっているのであればかなり安心で、問題になることは結局ないと思われます。

それでもご心配であれば、この問題に詳しい弁護士（弁護士会に問い合わせればわかります）に話しをお聞きになるとよいでしょう。

お礼

登記を調べた後に、最終的にどこで何を確認すべきかわからなかったので助かりました。
　測量や導管工事でも町の立会となるだけなので、複雑にならず良かったです。
　ありがとうございました。

回答No.5

walkingdic

>「認定道路でなく、２項道路だと少々厄介である」とは具体的にどういうことなのでしょうか
本来町道指定された道路であってもその根拠法により難しい点が出てる来ると言うことです。
もし認定道路（道路法上の道路）であれば私権は著しく制限されており、事実上たとえ所有者が誰であろうと私権の行使は認められないため、管理する町の権限で何でも出来ます。
ところが２項道路だとするとこの法律の制限を受けないので、単なる建築基準法に従うだけですから私権の行使の余地を残しているわけです。まあ判例では私権行使を否認することが多いので最終的に問題となることはあまりないのですが、そうはいっても訴訟までは特に近隣の人にはやりたくないですよね。そういうわけで少々面倒になります。
たとえば上下水道にしても一応は役所としては所有者の許可を得なければ勝手に敷地内に敷設できないなどの制限を受けるわけです。
今回の水道管の径を太くする話しも同じです。
実のところご質問の場合には役所による水道管敷設をしていることから公共性が高いというのはわかります。基本的に私道であれば水道管は所有者等の負担になり水道局は関知しないので。（工事自体の認可は水道局ですが）
下水道は下水道法でかなり強力に守られるのですが上水道に対する法的根拠が薄いので多少面倒と言えば面倒なことになる場合もあります。（下水道は下水道法という強力な法律が存在します。まあ道路法よりは強力ではありませんが）

とりあえずは役所に現行道路の正確な位置づけの確認（認定ｏｒ２項道路）と道路中心及び役所が把握している公道部分がどの程度の幅なのかの確認ですね。

お礼

ありがとうございました。
　役場に確認したところ、２項道路であると分かりました。役場の建設課では、公図と何かの画面を見て、私有地ではなく、当該道路全体が町有地であると言い切っていました。
　私が法務局でもらった図面には、「閉鎖された」地図に準ずる図面でと書かれ、説明として土地の区画を明確にした不動産登記法の地図が備え付けられるまでの間、これに代わるものとして備え付けられた図面とかかれておりました。その後、公図から地番が消えていました。
　司法書士に相談したところ、道路が町有地であることは住民にメリットであり、デメリットはないので登記はこのまま埋もれた状態にして公図のとおり（町所有）という事で、進めていくべきだとアドバイスされました。
　ちょっと不安ですが・・・。

回答No.4

noname#21649

＞廃止された旧公図に残る私有地について
この意味がわかりません。不動産登記関係では.１７条地図と２４条付図の２種類しかなく(私の知識は１０年くらい前なので最近の法改正については知りませんから.変なことを答えているかもしれません).１７条地図が作製されるまでは２４条付図(地租改正に基づいて作製されて公図)が廃止されることなく機能しているはずです。

＞面倒な共同所有をお願いしなくても良い可能性が
こちらは通行権だけ。建築関係は知りません。

＞役場から確認してお
この内容がわかりません。税務課の内容(登記所の複写を保存)か.建設課(道路課)の内容(道路法に基づく道路台帳・又は.道路法に基づく道路占有許可.道路法に基づく境界確認か)か.農林課(町によっては産業課)内農業委員会の内容(農地法に基づく農地転用)か.上下水道課の内容(水道方又は下水道法により申請した道路占有許可しょう)か.です。
何法に基づいた書類をどの「役場内所轄部署」で確認したのかがわからないからです。

又「共同所有」らしいので.土地改良法に基づく換地(都道府県農務課?で保存)か.土地区画整理法に基づく換地(都道府県担当部署忘却で保存)か.の可能性もあります。こちらは.旧法を含めて.「換地処分」の文言が登記しョでみた書類に記載されている場合です。
場合によると.土地開発に関係する申請書が県に残っている可能性もありますが.こちらの関係を調べていないのでわかりません(私の土地が土地計画として申請されたのですが.父が土地売却に同意しなかったために土地開発計画が中断しました)。

お礼

ありがとうございました。
　共有地にはいろいろな調べ方があるのですね。

補足

返答が遅れてすいません。
　廃止された公図とは、法務局でもらった公図に「これは「閉鎖された」地図に準ずる図面の写しである」と書かれたいました。
　役場では、建設課管理係で町道名と建設確認申請する係で聞きました。

回答No.3

walkingdic

ご質問では話がよく見えません。まず登記上の公衆用道路かどうかは権利関係には直接影響はないので無視してかまいません。

まず道路の状態ですが、

１．４ｍ以上の道路から２股に別れて４ｍ未満の道路となっている

のか

２．４ｍ未満の道路から２股に分かれて４ｍ未満の道路となっているのか

のどちらなのかと、ご質問者が接道使用としている位置は２股に別れる前なのか後なのか。

で勝手に推測すると２番で御質問者の土地は２股に別れたあとに接道しているのではないかと思うのですが。

あと町では町道だといわれたようですが、４ｍ未満であれば道路法上の認定道路ではないので２項道路ではないかと思います。この場合は少々厄介です。
御質問者の敷地から道路に接道するまでに所有者が明確でない土地はありますか？
所有者関係が明確でなくなっているようであれば困った話ですが。。。
ちなみに接道する道路部分には公共上下水道は来ているのでしょうか。
４ｍ未満の道路に接道ということは道路中心から２ｍのセットバック規定が適用されますが、役所ではなんといっていますか？道路中心はどこか確認しましたか？

お礼

ご回答ありがとうございました。
　冷静に考えてみれば、公衆用道路という名前でも、所有者がいれば、当該権利者の問題を整理しなければいけないということですね。
　やはり厄介な事案になりそうなのですね。

補足

道幅は確認してみます。おそらく、ご回答で推測頂いたとおり、４ｍ未満（微妙）の道路から二股に分かれた後の道（４ｍ未満確実）に接道する予定です。
　登記における所有者ははっきりしていますが、現在、住んでいる住民は、自分と隣の人の共有地（実際は初代住民４人登記のまま）と思っていました。
　公共上下水道は来ていますが、４件専用のため、例えば、上水道は３０ｍｍから４０ｍｍに変更が必要であると町から言われました。
　４ｍ未満の道路なのでセットバック規定のことは、建築家が言っていましたが、役所からはまだ聞いておりません。
　「認定道路でなく、２項道路だと少々厄介である」とは具体的にどういうことなのでしょうか。教えて頂けると有難いです。

回答No.2

noname#21649

＞町道を通行、
だけ。町道の指定は道路管理者が行います。
この指定に文句がある人は.(条件省略)内に行政不服審査法に基づく審査を県の道路かに行います。

町道の指定は.所有権に関係なく行えます。ですから.ご質問のような状態もありえます(ある都道府県道が戦争中に作られたために公図に存在しない状態とか.戦後村受けで道路拡張工事をしたために公図幅が90cmの大型車が通行可能な赤道があるとかの場所もあります)。
町道に指定されてしまえば.一般の人々の通行に供される場所ですので不特定多数の人々が通行できます。土地所有者(道路を挟んだ両方の土地の所有者)が文句があれば.町道の道路管理者に対して申し立てを行い.空いてされなかったらば.県に対して不服審査を請求することとなります。

ですから.「町道」として指定されている場所でしたらば誰もが自由に通行できます。どの場所が道路であるか等の「指定の内容」については.道路管理者に聞いてください。
町道ですと.町の道路かが窓口になるかと思いますが.道路か以外のかがある場合(建設かとか)があります。

詳しくは.図書館で「道路法令総覧」という本を探して読んで下さい。手持ちは平成５年板なので改正されている可能性がありますから。

お礼

ありがとうございます。　
　道の使用等について、私は廃止された旧公図に残る私有地について面倒な共同所有をお願いしなくても良い可能性が高いのですね。
　ご回答いただいた中の『指定の内容』の件ですが、「二股から先である。」と役場から確認しております（現在の法務局の公図も同様でした）が、他にどうのような確認事項があるのでしょうか。。

回答No.1

noname#17429

質問が良く分かりません、個人名義の町道は無いと思いますが、私道でしょうか

その地域が都市計画区域外なら
接道の義務はありませんから、人一人通れる道があれば問題有りません、
この場合建築工事届けを提出するだけで工事着工できます。

都市計画区域内なら建築確認申請をして着工ですが、
その町道が建築基準法で言う道に当たるかどうか
記載された内容だけでは判断が難しく即答が出来ません、

どちらにしても
町の建築担当部所及び県の建築指導課等で調べるのが近道です。

お礼

回答を早速、ありがとうございます。当該町道は、町道第＊＊＊＊号線で、２メートルの接道で家が建てられると役場から確認しましたが、区域のことは聞いておりませんでした。