中古住宅の減価償却は？

質問

今築３０年の一軒家（住居兼事務所）に借家していますが、ここを住宅ローンで購入しようかと考えています。今までは家賃を按分して経費算入していたのですが、購入したら減価償却できるのか分からずに悩んでいます。また借家か購入か、どちらが得なのが判断に困っています。詳しい方、どうか教えて下さい。お願いします。

回答No.2

taka_s0121 · ベストアンサー

建物の耐用年数なんですが、基本が何年か、分からないといけません。
鉄筋鉄骨なら～年とか木造なら～年とか、決まった年数を基に、中古耐用年数を計算しますので。

家兼事務所の、造りは、何ですか？

そちらから、概算の計算を行います。

＊計算方法
１、基の法定耐用年数が全部経過していた場合
法定耐用年数×２０％＝残存耐用年数(買った後の耐用年数)

２、基の法定耐用年数が一部経過していた場合
法定耐用年数－経過年数＋(経過年数×２０％)＝残存耐用年数

が、計算式です(一年未満の端数は切り捨てです)

土地建物の一括購入なんですが、契約書で「建物～円・土地～円」と記載されて無い時は、合理的に見積もって、按分する必要があります。

合理的な方法としては、一番時価に近い金額に分けられる方法が、一番良いです。
税務署としては、出来るだけ建物の価格は低く済ませたいのが、本心です。
建物の計上が大きいほど、減価償却などの、経費計上が増えます。

按分の計算方法は、相続税評価額(土地は路線価を基に計算・残りは建物)と、固定資産税評価額を建物・残りを土地とする方法など色々有ります。

明確な按分基準は無いものですから、そこだけが注意です。

一番時価に近い金額というのが、税務調査での否認を受けにくい部分です。

土地の減価償却についてなんですが、一般的に土地は、値段が高騰や下落など推移の激しい不動産ですので、古くなるという概念が有りません。
ですから、減価償却の必要が無く、土地の金額は、売るまで買った時の金額のままが正しいです。

建物の耐用年数に関しては、参考URLを、ご参照下さい。

参考URL：

http://www.rakucyaku.com/Koujien/I/I010000/I010100

補足

お返事ありがとうございます。
按分の事や土地の事など大変よく分かりました。
あとは建物の耐用年数が分かれば、教えて頂いた計算方法で算出してみたいと思います。
住居兼事務所の作りは住宅用の木造です。
耐用年数はどのぐらいでしょうか？
度々申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

回答No.3

taka_s0121

私の参考URLを観た時、事務所用として考えますと、耐用年数は26年です。そうなると、築３０年では、耐用年数の全部を経過している事になります。

その事を考えて、式にはめ込むと、下記のようになります。

２６年×２０％＝５．２年≒５年(一年未満は切り捨て)

です。

参考になりましたでしょうか？

お礼

耐用年数５年ですね。分かりました！
長々と拙い質問に幾つもお答え頂きありがとうございました。
大変助かりました。

回答No.1

taka_s0121

減価償却は認められると考えます。

借り入れに付随する支払い利息も、事務所分は、按分して経費に参入する形です。

但し、按分の方法に合理性を伴わなければ、経費否認を受ける事となりますので、十分ご注意を。

借家と購入の比較なんですが、こればかりは、予定なので、何とも言えません。
何故かと申しますと、築３０年となると、近い将来に修繕を行わなければならなくなるからです。
固定資産税も掛かりますので、通常の資金繰りとは、別種の形で資金が出て行きます。
購入に伴う、不動産取得税・損害保険と色々払うべきモノは、出てきますので、そこも家賃との比較の中に概算で入れた場合、どっちが得かと考える必要があるでしょう。

今の内は、購入の方が、断然高くなると思いますが、数年で取り返せる程度の差額ならば、購入する方が有利という考え方です。

ここには金額の多寡が有りますので、税理士の先生などがいらっしゃれば、その方に相談した方が良い案件です。

購入の場合、底地も購入するんでしょうか？
そこの考え方などもハッキリしておかないと、後々、土地だけ持ち主が変わって、立ち退きを迫られるなんて事も出てくるかもしれませんね。

補足

そうですよね～借家か購入かの比較は先々の収支まで考えなくてはいけませんよね。やってみます！すみませんが、もう少し質問してもよろしいでしょうか？築３０年の住居用建物の減価償却の耐用年数は何年になるのでしょうか？あと貸借対照表の科目に建物と土地とありますが、これは購入した家と土地の価格を別々に仕分けすると言うことでしょうか？土地も減価償却するのでしょうか？何卒よろしくお願いします。（購入は土地も含めてです。）