地面師の仕業で土地が取られてさらに土地に抵当権までついてしまったら？

質問

凄く素朴な疑問なのですがどうかよろしくおねがいします。たとえばＡの土地を地面師Ｂがこっそり自分の者にしてしまい、さらに何も知らないＣに売ります。Ｃは、土地を抵当に入れてしまいました。Ｄさんが抵当権者です。これでおもったんですけど、
真正な登記名義の回復でＡの元に戻したとしても、『真正な登記名義の回復によるときは抵当権者や差押え債権者の承諾はいりませんがこれらの登記がついたままになります。』と、本にかいてあります（素人用のハウツー本です。かんき出版：不動産登記の読み方が判る本っていう本です）で、これってもしうっかり土地が地面師に取られてしまい、取り返しても抵当権ついたまま（善意の抵当権者には迷惑かけちゃ駄目ってことなんでしょうか・・・）これでは、Ａさんはたまったものではありませんよね？このあたりどう考えたらいいのでしょうか？？宜しくお願いします。

回答No.2

utama · ベストアンサー

登記簿上は、
Ａ→Ｂ→Ｃ
　　　　　＋Ｄ抵当権
となっているわけですよね。

そのうち「→Ｂ→Ｃ、＋Ｄ抵当権」の部分を消して
Ａ
だけの状態に戻すのが、原則です。ただ、これをするためには、消される部分に関係しているＢ、Ｃ、Ｄの全てを被告として訴えなければいけません。このとき、Ｂ、Ｃに対しては所有権移転登記抹消登記を請求するのですが、本権者でないＤについては、抵当権の抹消ではなく、Ｃの移転登記が抹消されることの承諾を請求するというのが裁判所通説です。
（Ｄの承諾が要る要らないというのはこのことです）

しかし、Ｂ、Ｃ、Ｄを全員訴えて勝訴しなければいけないというは不便ですから、真正なる登記名義の回復の場合は、不実の部分を消すのではなくて、
Ａ→Ｂ→Ｃ　　　　　　→Ａ
　　　　　＋Ｄ抵当権
と最後の所有者登記名義人から、真正な所有者に登記名義を移すことができます。この場合は、Ｄの承諾は要りませんが、Ｄの抵当権については、そのままになります。

だからといって、Ｄの抵当権が抹消できないわけではなくて、Ｄの抵当権を抹消したい場合は、別途、Ｄに対して抵当権抹消請求をすることになります。そうすれば最終的な登記の内容は

Ａ→Ｂ→Ｃ　　　　　　→Ａ
　　　　　＋Ｄ抵当権　→（抹消）

となります。

回答No.3

ma-po

こんにちは。
　本件は、『A所有の土地（以後「本件土地」とします）について、(1)無権利者BがAに無断で自己への所有権移転登記をし、(2)さらにBは本件土地をCに転売し、(3)転得者CはDのために抵当権を設定した』という事案ですね。

　まずAとB～Dの実体法（民法）的な権利関係の構成を見ていきましょう。
(1)地面師Bは当然に無権利者です（Aとの関係で本件土地の所有権を取得したとはいえないため）。ゆえにBの所有権登記は無効です。
(2)CはBの無権利について善意ですが、前主Bが無権利者のため本件土地の所有権を承継取得することはできません。また土地は「不動産」であるため善意取得（民法192条）の適用はなく、本件土地を原始取得することもありません。従って、Cも本件土地について無権利者ということになります（登記には動産の占有のような「公信力」がない、とか言われるのはこのことです。ただし、「この人が権利者らしいよ」ということを公に示す「推定力」はありますが、ここではあんまり関係ないですね・・・）。
(3)前主Cが本件土地について無権利であるならば、Dも有効な抵当権の設定を受けることはできません。動産であれば「善意取得」の可能性もあるのですが（民法192条）、本件土地が不動産である以上、善意取得の余地はありません　つまり原則としてB・Cの所有権移転登記とDの抵当権設定登記は無効なものとなります。

（参考までに、(2)・(3)について、真の権利者Aはおのおのを追認できます。）

　しかし、登記は実体法（民法）的に「無効」であっても、その表示は訂正されるまで、まるで自分は正しい登記だぞとでも言わんかのごとく残ります（←ここがポイント！）。そして、この登記をAが知りながら放置しておいたら、上に書いた民法94条2項類推適用でCやD、はたまたそのあとに出てきた人までが保護されてしまうことがあります。そのため、無効な登記を抹消してもらう手続きが必要なのです。たとえば本件の場合、本件土地に関するA～B間の法律関係がなく、登記が「無効」であることを理由としてB・Cの所有権移転登記の抹消を申し立てる必要があります。
　ただしこれだけではDの抵当権設定登記を抹消することはできず、本件土地についてDは無権利者Cから抵当権の設定を受けたということを理由として、Dの抵当権設定登記の抹消を申し立てることになります。
　これらの登記、まるで幽霊みたいですね。早く抹消して成仏させてあげないと・・・ですね(^^)

回答No.1

tk-kubota

真正な登記名義の回復と云うのは、たまたまＣとなってしまったが実際はＡだったのでしよう。
ＡとＣは同一人物とみてもいいでしよう。
だから、抵当権等も承諾しているから、そのままではないでしようか。
本当にＡがＢに騙されていたならＡはＣに所有権の抹消を、Ｄに対して抵当権の抹消を求めるべきです。