農地売買について

質問

当方は兼業農家でしたが、父が他界し農家をやっていく自信がなく、田んぼを農業振興公社を通して同地区農家のかたに譲りました。
あと、残っているのが築３０年余の住宅と宅地、隣接する畑があります。現在は、住宅を賃貸契約で貸しています。この契約をする時に借主(一般人)が売る予定があったら声をかけてくれと言われてましたので、この方に宅地(416m2)と畑(460m2)も一緒にを売る事を考えてます。
ただ、気になるのが借主も言ってましたが一般人は農地が買えないと聞きました。
当方で、農業委員会に出向き、農地転用可能か聞いてきました結果、この畑は農業振興地域外だから基本的に一般人も購入は可能といわれましたが、条件があり転用可能だが１年以内に住宅を建てなければならないと言ってました。
例えば、この農地を買ったのはいいが、この世の中不景気で１年以内に建てられなくなった場合、何かの関連の申請をすれば、延期できるといってました。
あと、固定資産税ですが畑を宅地にすると畑のどのくらい税率があがりますか?
どうぞ宜しくお願いします。

回答No.1

matthewee · ベストアンサー

１．農業振興地域内の農用地区域内でなければ、比較的、農地転用は容易だと思われますから、質問者さんが「農業を廃業するので、畑(460m2)を雑種地に転用したい」と農業委員会に相談してみて下さい。

　この転用は、所有権の移転が伴わないので、農地法４条許可で処理が可能です。ただし、農地転用の難易度は、市町村によって異なるので、ご質問者さんの市町村で必ずしも転用が許可されるかわかりません。

　雑種地とは、この場合、駐車場とか資材置き場などをいいます（現況を変える必要はありません。当面、畑のままでいいです＝新所有者が家庭菜園にするかもしれない）。

２．農業委員会が雑種地への農地転用を認めてくれたら、農業委員会から「農地転用許可書」などの必要書類をもらって、法務局で畑から雑種地への地目変更登記をして下さい。

　登記地目が「雑種地」であれば、農家ではない一般人にも所有権移転が可能となりますから、借主(一般人)に売却することが可能です。

３．畑を宅地に地目変更した場合の固定資産税ですが、市町村によって地価水準や評価方法が異なるため一概にはいえませんが、１m2当たりの評価額は約30～50倍に上がると思います（宅地ではなく、雑種地でも同程度）。

　ただし、住宅用地であれば、課税標準額を１／３に軽減する特例措置があるので（土地面積200m2までは１／６に軽減）、更地よりも上昇の度合いは緩やかになります。

４．「雑種地」の評価方法は市町村によって異なるので、場合によっては、雑種地単独の税額よりも、宅地(416m2)と雑種地(460m2)を合わせて２筆一画地の宅地として評価した税額のほうが低くなる可能性があります（２筆に住宅用地の特例が適用されるので）。
　税額については、いくつかのケースを想定して実際に試算をしてみる必要があると思います。

補足

ご回答有難う御座います。
とても参考になります。
雑用地とも考えていましたが、委員会に行って「雑用地」か「資材置き場」にしようとおもい聞いたことがありました。そしたら、資材置き場にしても、なんかしんないけど、「どこに何を置くのか」とかの配置図も出さないといけないと言われ、資材置き場は無理かと考えてました。駐車場のほうが手っ取り早く転用できるかもしれないと言う事ですかね。