農地売買について

質問

母名義の農地（田んぼ）があります。元々は今春亡くなった父の物でしたが、父は会社勤めでしたので、ずっと農家の方に貸していました。
先日その農家の方から母に「田んぼを売ってくれないか」という話があったそうです。

母も私も売却したいと思っているのですが、農地の売買について全く知識がありません。
母は「農家の人が知っているだろうからまかせておけばいいよ」というのですが、基本的な流れくらいは知っておかないと騙されたりしたら…と心配です。父の生前は全くそんな話は出なかったのに、なぜ突然？と少し怖い気もしています。

検索してみましたが、難しい法律用語がたくさん出てきて理解しづらいです。
農業委員会という機関に申請をする等の説明を読みましたが、これは宅地売買の際の不動産業者のような存在なのでしょうか？

農地の売買というのは、一般的な不動産業者などを通すのではなく、この農業委員会に母と農家の方が出向き手続きをすればいいのですか？

父の死後、家屋と田んぼの移転登記の際には司法書士に手続きを依頼しましたが、売却時にもやはり司法書士等にお願いするのでしょうか？それともそのような手続きも全部農業委員会にきけばわかる仕組みなのですか？

他にも注意点があれば教えてください。よろしくお願いします。

回答No.2

satoshino · ベストアンサー

基本的に農地も宅地も同じですが
農地は不動産業者の免許を受けていなくても仲介できる土地です。
不動産業者は「宅地建物取引業者」といい、宅地と建物の仲介をします。
当然、農地も仲介します。

農地の売買価格は、交通の便など関係なく主に大きさや形で決まります。
（将来宅地に変更できる市街化区域の農地は違います。）
ですので、価格については農業委員会に出向くと一般的な価格を教えてくれます。

また農業委員会の許可を得ることは当然ですが、売却後の税金など
相談することで優遇税制を教えてくれます。
所有権移転登記も無料でできる場合もあります。（売主には関係ありませんが）

農業委員会は農地法を守る組織ですので、農業委員会の許可なしでは
絶対に売買できません。（騙すこともできません）
ですので農業委員会を信用して相談しましょう。
まずは市役所の農業委員会に相談しましょう
農業委員は農家の方ですが窓口や事務処理を行うのは市役所の職員です。

お礼

詳しく教えてくださってありがとうございます。

農業委員会という組織は未知の世界で、なんだか不安でしたが、市役所が窓口と聞くと
急に身近な気がしてきました。相談してみます。

回答No.4

oyazi2008

不動産業者です。
農地を農業専従者に売買するのですから、下記の手続きが必要になります。

1、不動産売買契約を締結し手付金を授受します。
個人間で行っても良いですし、地元の農協などの不動産部に介入してもらっても良いです。手数料は発生しますが、ただ個人間で行なうより安心です。売買価額が安いでしょうから不動産業者では手数料にならないので請けないのでは？
契約書と言っても、農業委員会の許可が不調の場合の措置や期限、危険負担など、一般の売買様式の契約条項の他に記すべき条項があるので、やはりプロに介入してもらった方が良いかと思います。
もしくは、売買時に立ち会う司法書士に契約書の作成なり、調達を依頼する。

2、農業委員会に3条の許可申請をします。→許可
これは、第三者なら行政書士に依頼することになります。もしくは売主が自己で行うか？です。
費用は買主負担が原則です。

3、上記の許可証を添付して、所有権移転登記申請が法務局で受理されますから、残金の授受や所有権移転書類を引き渡します。この手続きは司法書士が行ないます。
現在の登記事項（住所など）に変更が無ければ、売主の負担は原則ありません。

一般の土地などの売買と違い、契約と代金の授受と、所有権移転手続きを一括で処理することは、農業委員会の許可を要するため出来ません。
契約～残金授受（所有権移転）まで期間を要すので（1～2ヶ月程度）、当事者だけでなく第三者を介入させたほうが安心して取引が出来るでしょう。不動産の売買は何事も無く、スムーズに契約書どおり進めば問題ないのです。しかし、事前に問題となることを察してあらかじめ契約書に盛り込み、売主、買主同様のペナルティーを課して、契約書を遵守させるのが、不動産業者などの仕事です。
農協の不動産部に電話した上、一度尋ねてみてはいかがですか？

他の方が書かれているように、質問者さんが理解していなければならないのは、土地の相場価額ぐらいで、その他の事項は、プロに依頼すれば解決します。

お礼

＞質問者さんが理解していなければならないのは、土地の相場価額ぐらいで、その他の事項は、プロに依頼すれば解決します。

手続きについて詳しく知らなくても問題はない訳ですね。土地の相場、これは農業委員会に聞いてみることにします。

ご回答ありがとうございました。

回答No.3

titelist1

農地を農家が買おうと言うのですから、農業委員会の関門をクリアーするでしょう。農業委員会とは市町村の役所に設置されている行政委員会で主に農家の人で構成されています。
取引の相手も分っているので間に不動産屋も入れる必要はないと思います。手数料を取られるだけです。登記は農家がするので売り手には費用が掛かりません。その司法書士は買う側が用意します。
売る側は売却値段交渉だけです。お父さんならば実勢価格を理解していたのでしょうが、貴方としてはこの点が不安だと思います。売り手は少しでも高く売りたいし、買い手は安く買いたい。実勢価格も行政が把握しているので確認すればよいと思います。その点ではその農家との長年の信頼関係もあるでしょうし、お母さんの判断で問題ないと思います。

お礼

＞登記は農家がするので売り手には費用が掛かりません。その司法書士は買う側が用意します。

そういうものなのですね。ものを知らなくて恥ずかしいです。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.1

chie65535

＞農業委員会という機関に申請をする等の説明を読みましたが、これは宅地売買の際の不動産業者のような存在なのでしょうか？

違います。

農地を自由に転売、転用されてしまうと、農地がどんどん住宅地や市街地に転用されてしまい、国の基幹産業である「農業」が破綻してしまいます。

自治体には、学校や教員が間違った教育をしないように管理・監督する「教育委員会」ってのが設置されていますよね？

それと同じように、農家や離農者が、間違った農地転用をしないように管理・監督する「農業委員会」ってのが設置されているのです。

なので、農業委員会が「良いよ」って言わない限り、農地は売ったり買ったり出来ないのです。

で、農地の売買・賃借には、

・農業委員会等の許可を受ける方法（農地法）

・市町村が定める「農用地利用集積計画」により権利を設定・移転する方法（農業経営基盤強化促進法）

の２つの方法があります。

どちらが、または、両方が必要になるかどうかは、農地がある市町村によって異なります。

詳しくは、管轄の自治体、管轄の農業委員会にお問い合わせ下さい。

ともかく「許可を得ないと売買できない」ですから、無許可で転売すると、大変な事になります（例えば、土地だけ取られてお金が入って来ない、とか）

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

＞農業委員会が「良いよ」って言わない限り、農地は売ったり買ったり出来ないのです。
宅地とは全く違うものなのですね。まずは農業委員会にいろいろ聞いてみる必要がありそうですね。

ありがとうございました。