建物譲渡特約---騙されないために

質問

両親が30年期限の建物譲渡特約付き借地権で土地を貸そうとしています。
目的は老齢年金の代替です。
両親はもう70近いのですが年金受給資格が無く、この土地だけが頼りなのでとても心配です。

場所：神奈川近郊　私鉄沿線 駅から徒歩一分の商業地
坪数：45坪程度
現状：商店（家具屋、建物は十分に古いです）
所有：有限会社(父が社長）50％、父50％
貸主：有限会社
借主：知り合いの紹介（コンビニになる予定とのこと）
登記：契約成立後、１Fが商業利用、２Fが住居利用として登記する予定との事。
賃料：28万円（税引き前）

(質問1）上記条件で貸主から見たメリットとデメリット
(質問2）上記条件でのリスクと注意すべき点
(質問3）良い相談窓口はありますでしょうか？料金が発生してもかまいません。

借地権に関して調べてみたのですが、あまりにも難しく何がメリットで何がデメリットなのか私には理解できませんでした。
ただ、30年たったところで建物を買い取る義務が発生することは理解しました。
とにかく両親が安心して暮らしていけるようになって欲しいです。

回答No.2

noname#17334

>やはり専門知識を持った方でないと対処できないですか。

というか、現状のも木造店舗の改造というものでもない限り、３０年の買取型の定期借地を
使う意図がよめません。
まぁ、買い取ってその後もコンビに店舗に貸すというのも手ですが、軽量鉄骨平屋の建物
で３５年が耐用年限ですからねぇ。
木造で２７年。
店舗の場合普通は、事業用定期借地権というのがあって１０～２０年で撤去して終了という
のが多いです。
私は５０年の長期の定期借地しか実務経験がないので、実は権利金の授受や正当な地代算定
に自信がないのです。
定期借地については、土地を仲介する大手不動産なら専門知識をもったスタッフがいるはずです。
まず、本社に電話して、支店で対応可能か確かめてください。
要点を書きます
(1)正当な地代権利金の算定
(2)相手の提示条件の評価
(3)２０年の事業用定期借地を条件とした折衝

３０年でもいいのですが、鉄骨の建物壊して何か建てるか、改修するにしても費用が３００万円以上
かかると思います。更地返還がいいかもしれません。

既存の木造買取、借主負担で改修という話ならば、３０年もありかもしれませんが・・木造がもたないとおもいます。

＞それが住友不動産や東急リバブルということですね。

不動産デベのほうが、マンションや住宅開発で定期借地は詳しいはずです
三井不動産　住友不動産　東急不動産　などに問い合わせてみて
状況によって　関連会社の仲介専門会社　それぞれ
三井不動産販売　住友不動産販売　東急リバブル　等の担当部門を
紹介してもらったらよろしいでしょう。

＞「規定の報酬」でとコメント頂いていますが、
借地の仲介は売買同様　借地権利金の３％＋万円だと思われます。
ただし定期借地のばあい、権利金が安く、地代がありますので
地代の２か月分を報酬として上乗せするのかもしれません。すみません
非常に事例の少ない領域の話なので私もわかりません。
各社からそれぞれ見積もりをとっておきめください。
おそらくコンサルティングフィーを含めた見積りが出るかもしれません。
高いレベルのノウハウがいる分野です。将来禍根を残さぬように
しっかりとした代理人をつけるべきです。報酬は２００万くらいかなぁ
と直感的に思いますけど。
契約締結だけなら、不動産法務に詳しい弁護士に仲立ちしてもらう
のも手ですね。あとは、東京では本郷尚（タクトコンサルテイング）
http://www.teisyaku-navi.com/news/05_01_20.html
という税理士さんがこの世界の権威ですが彼は税理士ですからねぇ。
不動産会社への相談が一番敷居が低い気がします。

回答No.1

noname#17334

基本的に、３０年の定期借地でやらずとも、２０年の事業用借地が使える
はずです。
そのほうが、貸主に有利です。
本件については、仲介業者（大手の不動産仲介）を立てないとダメです。
土地の賃貸借契約ですから，規定の報酬を受けてきちんと仕事します。
住友不動産販売、東急リバブル　など大手の支店を尋ねて詳しい担当者が
ついてもらえるかを聞きます。
状況によっては、デベロッパー（三井不動産　住友不動産）などが窓口で
仲介をやることもあります。
定期借地権では
権利金の決め方
地代の設定
などかなり専門知識がいります。
きちんと代価をしはらって自分の側の代理人をつけて契約してください。

お礼

早速のご回答ありがとうございした。

やはり専門知識を持った方でないと対処できないですか。
それが住友不動産や東急リバブルということですね。
「規定の報酬」でとコメント頂いていますが、業者によって高い安いは無く、何らかの規定で報酬が決まっているということですよね？