法人名義の建物の譲渡

質問

現在、私が所有者名義の土地家屋に住んでいます。

この土地に、小さな工場が建っています。
かつて父の代に鉄工所を経営していて、その工場部分は売却しましたが、資材置き場のような形で、住居近くに小さな工場を建てました。
父の経営する有限会社は廃業して、この小さな工場で私一人での自営をしていました。
この小さな工場がかつての有限会社の所有名義になっています。
現在、私は自営を止めています。
この土地家屋を売却する時に、この名義では売れないのではと聞きました。
かつての経営者であった父は20年前に亡くなり、また当時の社印や登記された印鑑などもありません。

１）実在しない有限会社名義の建物が有っては、土地は売れないのでしょうか。
２）私の名義に書き換えるには、どこでどのような手続きが必要なのでしょうか。

なお、土地家屋(住居）の所有者は私の名義に成っています。
市の「固定資産税・都市計画税　納税通知書」では、納税義務者と所有者は私の名前になっています。この小さな工場だけが、納税義務者と所有者が有限会社名義になっています。

私には兄弟が居ますが、父の葬儀の後で、妹と弟が相続放棄を言ってきましたが、自分自身は何も手続きをした覚えがありません。なのに、所有者と納税義務者が私になっているのは、既に全て私が受け継いだという事なのでしょうか。
今まで、なんとなく自分が相続をしたものと思い込み、特に何もしてきませんでした。

去年妻を亡くし、一人暮らしをしています。
そろそろ身辺整理をしなければと思い、その辺のことが気になっています。

よろしくお願いします。

回答No.2

ben0514

まずは、法人の登記事項証明書、土地・住居用建物・工場建物の登記事項証明書を入手しましょう。

固定資産税の通知は、あくまでも固定資産税のための市町村が管理している台帳の記載内容が書かれているだけであり、必ずしも登記と一致しているとは限りません。

手続きをした覚えがないということですが、手続きをしなければ、名義変更はされないものです。相続手続きを専門家などに依頼した場合には、理解されていなくとも説明を受けて手続きがされている場合もあります。
最悪、親の名義のままの可能性もあるかもしれません。

工場といわれている建物が未登記の家屋であれば、問う句がそもそもありませんから、市町村への届け出や口頭や利用状況からあなた名義にしてしまった可能性もあります。

まずは法務局で登記事項証明書を入手し、法律上の届け出内容を確認されることですね。
売買などとなれば、登記で正しい名義にできない不動産などは、実質売れないとも言えます。登記がおろそかになっている不動産などは、いざ売れるというときに名義変更で時間がかかりすぎたり、トラブルになれば、書いても逃げることになるでしょう。

私自身、農家である実家の固定資産税の通知を初めて見た時はビックリしました。農家なので農地がいくつも課税されています。そのほかに、農業の作業小屋なども課税されています。
しかし、５代ぐらい前の死んだ爺さん名義の土地があったり、未登記の家屋をいい加減な面積で課税されていましたね。
私の世代にいい加減に持ってこられることは嫌ですので、親が元気なうちに親や親せきに必要なことを聞きながら名義を親の名義に統一させたこともあります。

あなたが手続をしなくても、奥様があなたの代わりに手続きをしたのか、専門家へ依頼したのかもしれません。何も手続きしていないのかもしれません。
相続放棄というのは、正式な形でいえば家庭裁判所での手続きであり、その書類を兄弟姉妹からもらった上で、あなたの名で手続きをしなければなりません。自分で行っていれば忘れることはない手続きでしょう。しかし、家族や専門家任せの場合には忘れてしまっている可能性もあります。

あなた自身では難しいと思われるのであれば、資料を入手したうえで専門家へ相談しましょう。専門家も資料がなければ、自信を持った回答ができず、仮定の話になってしまいますからね。
さらに、必要な資料を専門家に集めてもらうことも可能ではありますが、専門家が動けば実費以外に料金がかかります。自分が動けばただでしょう。

頑張ってください。

補足

ありがとうございます。

No1の方の捕捉でも書きましたが、公正証書での遺言書があり、異議申し立てをしなければ遺言証書の通りに成ってしまう旨のことを話しました。進んで兄弟は、遺言書が無くても、自分たちは同居もしてなかったので相続はしないと申し出てくれました。直ぐに判を押すと言い出しましたが、異議申し立てをしなければ遺言書の通りに成ると聞いていたので、そのままに・・・その後は記憶に無いのですが、固定資産・都市計画税の納税通知書を見ると、所有者と納税義務者が私の名前に成っています。
この辺については、後で確かめてみます。

問題は土地の上に立つ工場が、かつての法人名で所有者と納税義務者に成っています。ただし、法人が解散した後は父が納税し、父が亡くなった後は私が一人でこの工場で仕事をしてたので、当然のように納税をしてきました。この納税の所有者名と納税義務者名が、解散してしまった法人名なので、今後売却等を考えた場合、私の個人名義に出来ないものかと思っています。

回答No.1

tk-kubota

＞この小さな工場がかつての有限会社の所有名義になっています。
＞土地家屋(住居）の所有者は私の名義に成っています。

と言うことは、horizon-55さん所有の土地の上に、2つの建物があって、1つは工場で法人名義、2つ目がhorizon-55さん所有の建物ですか ?
そうだとして、お答えしたいですが「今まで、なんとなく自分が相続をしたものと思い込み、特に何もしてきませんでした。」と言うことが気にかかります。
その土地は父所有ではなかったのですか ?
そうであるならば、そこから手を付けることから始まります。
また「経営者であった父は20年前に亡くなり、また当時の社印や登記された印鑑などもありません。」と言うことも、商業登記簿上どのようになっていますか ?
商業登記簿上存在していると思います。(社印や実印がなくても、他に方法はあります。)

以上、まず、2つのことを確認して下さい。

補足

ありがとうございます。

父の経営上の借り入れもあり、さらに借り入れをするために、私が保証人になり、その時に公正証書での遺言状を書いています。父の死後、葬儀の後で、事情を知ってた兄弟達から相続の放棄がありました。
残念ながら、その後手続きをしたのか全く記憶がありません。ただし、固定資産等の納税通知書では私が所有者と納税義務者になっています。土地と住居ですが。

その土地の上に立つ工場が、かつて存在した有限会社名義です。固定資産等の納税通知書には、所有者と納税義務者が有限会社名になっています。今思い出したのですが、法人所有なので、一種の人格があり、一度解散した法人を立ち上げて、当時の役員の決議で私に譲渡し、また解散するしかない。それを行うのに当時の役員は父をはじめ母など、既に全員が他界してるので、しかも当時の社判等の代表者印も無く、事実上難しいので、簡単な方法は建物を壊してしまうのが良いと言われたことがあります。

小さなといっても16坪で、建物もシッカリしてるので、壊すよりも何かに利用した方が良いように思っています。私も歳なので、
この土地と建物の処分も考えています。法人名で有る限り、売却には問題も起きるのではと心配しています。