死亡者名義の土地

質問

死亡者名義の土地（築２０年弱の家屋付）を処分（売却）したいとき不動産会社と住宅会社　どちらに話を持っていった方がいいんでしょうか。　その際に、当然相続登記をして現存者名義にしていないと話が進まないと思いますが・・・

回答No.3

Domenica

売却のことは既回答者さまが書いてくださっていますので、「相続による不動産の所有権の移転登記」について少し書かせていただきます。

私の父は、ほとんど知識がない状況で、75歳の時に、父の姉名義だった土地・建物を父名義にする「相続による不動産の所有権の移転登記」をしました。
父の姉が死んだ時『遺言』はなく、『法定相続人』は弟２人（うち上の弟が私の父）でした。
ですから、父は父の弟と『遺産分割協議』を行い、『遺産分割協議書』を作成しました。
２～３度、法務局に足を運んだようですが、法務局の方が丁寧に教えてくださったそうです。
「土地の名義人となっている故人」の『遺言』があり、その土地と建物をどうするかの指定がされていれば、その『遺言』が「所有権の移転」の根拠書類となります。
「土地の名義人となっている故人」の『遺言』がなければ、まず、「土地の名義人となっている故人」の『法定相続人』が「誰か」を断定する書類が必要になります。
それが「土地の名義人となっている故人が『生まれてから死ぬまでの』連続した戸籍」になります。
「土地の名義人となっている故人が『生まれてから死ぬまでの』連続した戸籍」によって、『法定相続人』が１人と断定できれば、その人が全て対応すればいいのですが、『法定相続人』が複数の場合は、『遺産分割協議書』が必要となります。
『遺産分割協議書』がない状態ならば、『法定相続割合』に従って「共有名義」にすることになります。

「相続による不動産の所有権の移転登記」については、私の父ができたくらいですから、素人でもできることだと思います。
ただし、「時間」が必要になると思いますので、その「時間」を作れないようでしたら、司法書士等に依頼された方がよろしいかと思います。
一般的に、「相続による不動産の所有権の移転登記」が遅れる原因としては、「『遺産分割協議』がまとまらないこと」もありますが、「相続する人間に手続きをするための時間が取れないから」ということも多いので（私は金融機関に勤務していて、住宅ローン融資を担当したこともある関係で、土地や相続についてもある程度の知識を得ることができたんです。ＦＰは２級技能士の資格までしか取得していませんので、まだまだ知識不足ですけれど。父が「相続による不動産の所有権の移転登記」の手続きをしていた時には、私は一切アドヴァイス等をしていません）。

回答No.2

waosamu

通常、売却の仲介は、いわゆる宅建業の免許を持ってるところ、つまり不動産屋に持って行きます。そこに相談に行くのが妥当でしょう。

＞当然相続登記をして現存者名義にしていないと話が進まないと思いま＞すが・・・

　はい、その通りです。不動産登記法的にいうと、権利関係の経過の適切な表示が必要だからです。相続登記をしないで売買登記をすることは中間省略登記といわれてる違法性の高い登記になるからです。
　あと、登録免許税の支払いをハショルことをされてしまうっていう税務署の苦情もあるので。

　ある程度、知識ないと、難しいのですが、相続登記は自分でできます。
　死者の戸籍謄本、相続人の戸籍抄本と住民票の写しさえあればできます。登記識別情報（いわゆる権利証）はいらないです。
　ただ、土地の地番書いたり、登録免許税の課税標準調べたりするのは結構手間がいるので、時間が無いなら、司法書士へ委任するのが良いでしょう。
　ただ、上記書面（戸籍等）を自分で用意しとけば、委任料などが少し安くなるかもしれません。

回答No.1

goold-man

相続登記後不動産会社へ「土地付家屋」（中古住宅）の販売を依頼します。（住宅会社は、その会社で新築する場合で中古は取り扱わないと思います・・・自社製品の中古のみ取り扱うこともあります）

死亡した人の相続する権利のある親族（代襲相続者含む）全員の戸籍謄本・除籍謄本や権利証（ない場合は相続登記の申請書一部が権利証になる）必要。
司法書士などに依頼しないと個人で法務局へ申請するのは困難。
（相続登記の申請書とは名義変更の申請書）