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未登記建物の借地権
親戚の叔母さんが40年土地を借りて建物は叔母が建てて住んでいます。建物は未登記ですが毎年相応の地代を払い、固定資産税も叔母の名義で払っています。この場合、未登記建物でも借地権はあるのでしょうか？
- sumomotaro
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ドモ ドモッ、 > 今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。 「自分（地主）に相場で売れ」または「土地の買主に相場で売れ」というふうに言われているのですか？ だとしたらすごい地主ですねぇ (^o^; 私は不動産の賃貸業をやっている者ですが、土地は駐車場か資材置き場などにしか貸しません。建物を建てたいという人には貸さないのです。 なぜかというと、それは売ったのと同じだ（つまりもう、自分が生きている間は戻ってこない）からです。わずかな借地料程度で売ったも同然、では計算が合わないでしょ？ ホワイトロック（なつかしきコンバット由来かな？ (^^; ）さんがお書きのように、「借地権を買い取ってくれ」と地主に言うのがよいでしょうね。 「いくらで」と言われたら、自分の好きな金額を言って、相手も言って、というぐあいに話し合っていく（つまり、交渉する）のがいいんじゃないでしょうか。 > 土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか？ すでに説明がされてありますが、路線価は制度の主旨が違います。ですから、適用されるとかされないとかいう話ではないのです。 適用云々の話ではないのですが、参考にして悪いわけでもありません。代金決定になにかもっともらしい根拠が必要だと思われたら、利用なさるのも悪くないんじゃないかと思います。 まあ、私の個人的な価値観に従えば、ですが、建物所有の借地権の価値は路線価方式よりも大きくて、土地の相場とほとんど変わらない価値がありますねぇ。定期借地でないんでしょうから。 ですから、土地を買う場合は差額はほとんどゼロで、また、借地権を売る場合はほとんど土地の代金と同じで売ることになります。 私の個人的な価値観ですよ、あくまでも。くどいですけど、それだから私は貸さないのですが、そちらの地主さんは「ひどい」と言うかもしれません (^o^; 。いや、言うに違いないな。 ま、とにかく、売る・買うという話になっているのであれば、大至急建物の登記をするべきですね。
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＞もう少し教えてください。実は地主が土地を不動産業者を通じて土地を処＞分しようとしています。今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するか＞を迫られています。建物に価値なんてありません。土地を買い取る場合、＞路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか？ 建物に価値は無くとも借地権には価値があります。その借地権を買い取って貰う方向で交渉すれば良いと思います。路線価や借地権割合は一応の参考基準にはなります。取り敢えずは早急に建物の保存登記をして、借地権に対抗力を付けることです。以上
叔母さんが土地を借りていて、その地代を払っているのですから、借地権の対価として地代を支払っている訳です。だから建物が未登記であっても借地権はあるのですが、問題は他の回答者も触れておられるように対抗力の問題です。対抗力とは、敷地（土地）の売買等によって、地主がＡさんからＢさんに変わった場合、今まではＡさんに地代を支払っていたのが、今度は新地主のＢさんに地代を持って行ってすんなり受け取って貰えればよろしいが、もし受け取って貰えずに「お宅に土地を貸した覚えは無いので直ぐに建物を取り払って土地を明渡してくれ」と言われると、そうせざるを得ません。何故なら叔母さんの建物が未登記の為に借地権に対抗力が無いからです。こんな事にならないように速やかに建物の保存登記をなさるようにお薦め致します。以上
路線価というのは、相続税や贈与税を算出する場合の土地の評価（額）の基礎となる数字で、基本的には「税金用」の数字です。もちろん路線価図に付されている借地権割合もそうです。 一般の市場取引において税金用のルールを必ずしも適用しないといけないという決まり事はありません。 しかし、不動産取引など客観的評価が難しい中で、公的な指針（路線価や借地権割合）というのは一つの目安としては大いに参考になります。 実際の取引においても、評価そのものは路線価ではなく市場評価（時価・取引相場価格等）にてするものの、底地と借地権の割合は路線価の借地権割合を当てはめて算出するというケースも多々見られます。 ということで、必ず路線価の借地権割合を用いるというルールはありませんが、その割合を用いることも多いし目安にはなるということです。
借地権はありますよ。 登記というのは公に「これは○○が所有する建物（土地）である」という情報を開示して、他者に対する対抗要件を持たせることが一つの役割です。 第三者と争いが生じた場合には、借地人名義の建物が建っていないと対抗要件として弱いが、争いがない前提であれば借地権自体が認められないという話ではありません。 地主が底地を第三者に売却した場合などに、第三者と明渡しに関して争うような事態が発生すると、建物の登記がないことが不利です。
- fujic-1990
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某政令指定都市で不動産賃貸業をしている者です。 契約はしてあるようですので、借地権（賃借権または地上権）はあります。 登記は権利であって、義務ではないので、登記しなくてもかまいません。 ただ、借地権を第三者に対抗（簡単に言うと、「主張」）する場合には、借地権の登記がしてあればそのものズバリで超簡単ですし、借地権の登記がない場合、建物が登記されていると非常に便利です。 ちなみに、建物の固定資産税を払ってきたかどうかは、借地権とは直接の関係はありません。
お礼
もう少し教えてください。実は地主が土地を不動産業者を通じて土地を処分しようとしています。今の土地を買い取るか、建物を相場で処分するかを迫られています。建物に価値なんてありません。土地を買い取る場合、路線化の借地権割合は適用されるのでしょうか？
- hazu01_01
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借地権はあるでしょうね。 ただ、具体的に登記をしなかったために何か不利益をこうむっているかとなると専門家に聞いたほうがよいです。
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とてもわかりやすく説明してくださりありがとうございました！