災害で全壊した賃貸家屋を賃借人が補修したら・・・

質問

賃貸住宅の補修に関して悩んでいます。
賃貸住宅の所有者をＡとします。
賃借人をＢとします。
補修業者をＣとしてご質問します。

Ａが所有し、Ｂに賃貸していた建物（住宅部分と工場部分とが接続された状態）が、災害で行政の被災判定が全壊と判定されました。
Ｂは居住が困難な為、別途アパートに引っ越しました。
そこでＡは、全壊した家屋（住宅、工場）を解体しようと致しましたら、Ｂから解体しないで住宅部分を改修して工場を内部に設けて住居兼工場として使用させて欲しい（工場部分は解体し、駐車場として利用）との申し出が有り、概に補修の見積りを業者に依頼したようです。
改修費用の全てはＢが負担し、その費用はＡから業者Ｃに支払う（ＢはＡに同額を無償贈与）との事ですが、全壊した家屋を補修して居住可能な状態にしたら、所有権等発生し、明け渡してもらう状況に為った時に難しいことになりそうですが、如何なものでしょう？
元々、Ｂの所有物でしたが、公的機関を経てＡが所有した物です。
どーも問題が発生しそうで、いっその事、解体しようかと思いますが、Ｂは愛着も有り補修費用を負担しても修復して住みたいし、将来は買い取りたいとの希望を持っています。
将来Ｂに売却する事には依存はありません。
宜しく御教授下さい。

回答No.2

sihourouninn · ベストアンサー

こんにちは

実際的には、建物の所有権をＡに帰属させる旨の書面がしっかり存在すれば、費用をだれが負担しようとも、所有権はＡのものです。

ただ、何にも書面を交わさずに、口約束だけで証明できない状態になったとしたら、建物所有権は微妙になります。

このとき、建物建築業者との契約した人が、所有権を取得することになると思います。

つまり、全壊家屋を補修することは、実質的に新築することと同じです。ということは、その建築を注文した人が所有権になるわけです。

たとえば、銀行でお金を借りて、新築する場合を考えてみてください。費用は銀行が負担しますが、所有権は注文者にありますよね。

今回の問題でＢが契約をするなら、たとえ建築の「費用はＡから業者Ｃに支払う」としても、建物はＢ所有です。

考えてみると、今回のＢさんの申し出は不自然です。

Ｂさんにいくら「愛着」があったとしても、補修費用を全額負担して他人の建物を補修する。そのうえで、もう一度建物の代金を払って買い取る。

こんな無駄をするでしょうか？負担は２倍になるし、何百、いや何千万の「損」になるはずです。それほどまでに価値のある「愛着」は不自然ではないでしょうか？

もっとも、Ｂの気持ちに同情できるのなら、費用をＢが出すのだから、建物はＢ所有にして、土地をＢに貸すというのが、分かりやすいかなと思います（将来売るつもりなら、今自分で建てさせてあげるという発想です）。

お礼

御礼が大変遅くなりました。
お詫びいたしますと共に、アドバイス有難う御座いました。

補足

ＡとＢは、親しい関係（商取引を含む）で所有を望んだのではないが、Ｂが仕事（工場）を継続したい気持に同情し、法的の手続き（競売）で所得し、Ｂに貸せて居た訳ですが、災害直後は解体する事に同意もしていながら、この時期に補修を言い出したのが気に為る（不動産に詳しい者のアドバイス？）のです。

回答No.1

Ulu_lun

問題を整理して考えるのが良いのではないでしょうか。
改修費用を誰が負担したか＝所有権が誰になるかという事ではないでしょう。というより、そこがネックとなるのならAさんが改修費を負担すれば良いわけで。
Bが負担した場合でも「Bは当該物権を改修するにあたって金銭を負担したが、当該物権に対する所有権は持たない」旨を了承して貰い、一筆貰っておくとか。
法律的にうんぬんより「どうしたいのか」を考え、当事者同士でお話し合いになられるのが良いと思います。

お礼

御礼が大変遅くなりました事、お詫びいたします。
貴重なアドバイスを有難う御座います。