災害で全壊した賃貸家屋を賃借人が補修したら・・・

質問

カテゴリーに誤りが有ったようですので、再投稿させていただきます。

賃貸住宅の補修に関して悩んでいます。
賃貸住宅の所有者をＡとします。
賃借人をＢとします。
補修業者をＣとしてご質問します。

Ａが所有し、Ｂに賃貸していた建物（住宅部分と工場部分とが接続された状態）が、災害で行政の被災判定が全壊と判定されました。
Ｂは居住が困難な為、別途アパートに引っ越しました。
そこでＡは、全壊した家屋（住宅、工場）を解体しようと致しましたら、Ｂから解体しないで住宅部分を改修して工場を内部に設けて住居兼工場として使用させて欲しい（工場部分は解体し、駐車場として利用）との申し出が有り、概に補修の見積りを業者に依頼したようです。
改修費用の全てはＢが負担し、その費用はＡから業者Ｃに支払う（ＢはＡに同額を無償贈与）との事ですが、全壊した家屋を補修して居住可能な状態にしたら、所有権等発生し、明け渡してもらう状況に為った時に難しいことになりそうですが、如何なものでしょう？
元々、Ｂの所有物でしたが、公的機関を経てＡが所有した物です。
どーも問題が発生しそうで、いっその事、解体しようかと思いますが、Ｂは愛着も有り補修費用を負担しても修復して住みたいし、将来は買い取りたいとの希望を持っています。
将来Ｂに売却する事には依存はありません。
宜しく御教授下さい。

回答No.2

fukuryu- · ベストアンサー

>Ａが所有し、Ｂに賃貸していた建物（住宅部分と工場部分とが接続された状態）が、災害で行政の被災判定が全壊と判定されました。

私共が平素使っている契約書では、家主の責任でなく、建物を使用することができなくなった場合、この段階で契約は打ち切りとなる文言が記載されています。

>Ｂは居住が困難な為、別途アパートに引っ越しました。

この時点で、入居者の方もそれを認めているものと思われます。

>そこでＡは、全壊した家屋（住宅、工場）を解体しようと致しましたら、Ｂから解体しないで住宅部分を改修して工場を内部に設けて住居兼工場として使用させて欲しい（工場部分は解体し、駐車場として利用）との申し出が有り、概に補修の見積りを業者に依頼したようです。

入居者の方は、随分気の早い方のようですが、上記と同様に、家主の許可なく改築改造等はできない旨の記載も契約書にあります。

>改修費用の全てはＢが負担し、その費用はＡから業者Ｃに支払う（ＢはＡに同額を無償贈与）との事ですが、

修理の請負契約に当たり、依頼者をＡとし、受注者をＣとした上で、支払いをＡからＣ、領収証をＡ宛にしてもらえば、所有権をめぐる争いにはならないとでしょう。但し、この時点で、贈与税が発生するものと思われますので、注意が必要だと思います。

全壊した家屋を補修して居住可能な状態にしたら、所有権等発生し、明け渡してもらう状況に為った時に難しいことになりそうですが、如何なものでしょう？

私共が平素使っている契約書に基づき、既存の契約は無くなったものとして、お答えするなら、以下の方法が良いのではないかと思います。
新たに賃貸借契約を結ぶ。その際に、下記の事項を必ず入れる。
(1)改築に必要な費用は、保証金としてＡがＢから預かる。
＊改築は必ずＡが行う事。
＊賃料は改築後の状態での適正な金額にすること。
(3)Ｂが借りている間は年○％と言う形で保証金を償却する。

これで、所有権がらみのトラブルも、贈与税関係の問題も回避できると思います。

>元々、Ｂの所有物でしたが、公的機関を経てＡが所有した物です。

競売で購入した後に、元の所有者が賃借人として住んでいたと言う事でしょうか？

>どーも問題が発生しそうで、いっその事、解体しようかと思いますが、Ｂは愛着も有り補修費用を負担しても修復して住みたいし、将来は買い取りたいとの希望を持っています。

もう一度返り咲きたいと言う気持ちをお持ちのようですね。

>将来Ｂに売却する事には依存はありません。

Ｂが立ち退く際には保証金の未償却部分を返還する必要が生じますが、その間、賃料収入があったことを思えば、仕方の無いことだと思います。（解体してしまえば家賃収入は「０」ですから）
又、Ｂに売却する際は、売買代金より、保証金の未償却部分を差引いてあげれば、通常の売買が可能です。

ご参考になりましたでしょうか？

お礼

貴重なアドバイス有難う御座います。
御教授下さいました方法で交渉してみますが、解体する工場部分を駐車場にし、単位車両毎に部分賃貸し、空いたスペースを他の方にも利用していただき、Ｂさんが早期契約解除時の、預り保証金未償還額を補う様にしたいと思います。
また、保証金名目か、工事代金に見合う金額をＢさんから、Ａさんが３０年期限で借入（金利0.05％？毎月均等返済）し、相当額を家賃に上乗せ（実質家賃外は償還）したら？とも、思います。
ともあれ、不動産業者さんとも相談してみます。
大変有難う御座いました。
心から感謝申し上げます。

回答No.1

lemonbarm

＞その費用はＡから業者Ｃに支払う（ＢはＡに同額を無償贈与）
とありますが、用はＡが支払うことによりＡの所有物とし、ただしお願いするのでＢがお金を払う、ということになったのでしょうか？
これであれば、工事依頼者がＡなわけですからＢの所有物ではないですね。

ただし、改築等の賃貸退去については費用負担、買い取りなどで問題が生じることが多いので、もし現在の契約書があるのであれば内容を確認して、それに追加事項または覚え書き等で約束事を書面にしておくことをお勧めします。
・費用負担をおこなった実績があったとしても、所有権はＡに属する。
・Ｂ退去時に取り壊しを行う（または現状のまま明け渡す等）
・Ｂが買い取りを行う場合補修にかった費用を控除する
等が記載内容になってくると思います。

補足

有難う御座います。
以前、似たようなケースで安易に改装を了解しましたら、賃借人にとって不必要な部分を解体し、駐車場にされ、異議を申し上げたら、家賃の滞納が始まり、ついには払わなくなりましたので、仲介業者から退去を勧告していただきましたが、退去以前の家賃は改装費用で代位弁済となってしまいました。
勝手に解体した以後も法的に異議を申してなかったので、追認事項？とされ嫌な思いを致しました。
今回も同じ事に為るようで・・・心配なんです。
賃貸契約は仲介業者さんを介しての以前のものは御座いますが、災害で全壊し、他のアパートに概に入居済みで、家賃も頂いていないので、現況は退去と為ると思いますので、改めて契約を締結する事になろうかと存じます。
仲介業者さんは難しい事に為りそうで、お勧めできませんとの事ですが、Ｂさんは、すっかりその気で参っています。
今一度仲介業者さんと検討してみます。
貴方様のような専門家の方に直接依頼できると良いんですが・・・。
大変有難う御座いました。