競売物件（賃貸）の退去について

質問

初めまして。
競売物件（賃貸）の退去についてご相談いたします。
平成16年3月15日に賃貸契約を結びましたが、その3ヵ月後くらいにオーナーの破産で差し押さえられました。
住んで間もないことだったので一気に住むのが嫌になり管理会社に退去するので敷金などを返して貰えないでしょうか、とお願いすると、それは無理とのことなので結局家賃を払わずにしばらく住んで相殺していくという事で話はまとまりました。
そして退去時期などについては書類で送るということになりましたが一向に送ってこず、いきなり「占有者の方へのお知らせ」なるものが届き、そこへ電話すると
「新しく賃貸借契約を結ぶ事で円滑に進めていきたい。しかし住むつもりがないのならば即刻退去して頂きたい。退去されない場合は強制的に立ち退いてもらうことになる」と、専門用語連発で住まないならはやくでていけって感じバリバリでした。
管理会社の話ではだいたい目安は４、５月位までで退去などの詳細は書類で送りますということだったので次に住む所もまだ決まっていません。
私としてもここに居座るつもりはさらさらないです。
せめて家を借りるまでのしばらくの間だけ住みたいのですが、可能なのでしょうか？
なにか良い方法があったらよろしくお願いします。あと最も早ければいつまでに退去しないといけないのかなども教えていただけると大変助かります。ちなみに
平成17年2月28日開札　　売却許可決定平成17年3月7日
と、書いてあります。長い質問で申し訳ありません・・・。
どうしていいかわからずに困っています、どちら様かご返信よろしくお願いします。

回答No.2

CHIPAPA · ベストアンサー

一時期競売について関心があった者です

★立ち退き交渉と引き渡し命令
しかし、実際には、通常の不動産売買と違い、占有者の協力を
得られないケースの方が多いようです。
そこで、そのような場合のために、裁判所が買受人の保護のために、
競売手続き上の「引き渡し命令」と言う制度があります。
これは、買受人が代金納付後６ケ月以内に申し立てをした時は、
裁判所が占有者に対して、その不動産を引き渡すよう、命令を出してくれるものです。
これにより、買受人は改めて明け渡しの訴訟を提起することなく、
占有者に対し、不動産を明け渡させる、強制執行ができるのです。
ただし、この「引き渡し命令」が発令できるのは、
＜差し押さえの効力発生前から権限により占有していないと認められ、
買受人に対抗できない占有者＞に対してにだけ可能なのです。
つまり、上記（３－２）で申し上げたように、物件明細書に、
「占有者が、買受人に対抗できない」、「貸し金回収目的の占有」、
「権限無しに占有している」、等と言うような記述がある場合は、
「引き渡し命令」が取り易いのです。
これらの条件に当てはまらない占有者に対しては、通常の「明け渡し訴訟」の
手続きを踏むか、直接の交渉しか手段がなくなり、相当の時間がかかること
を覚悟せねばなりません。
http://www.merryland.co.jp/merryland/auction/tetuzuki.htm

★いまのあなたが「引き渡し命令」が発令できる占有者に値するかどうかですが、

「退去時期などについては書類で送るということになりましたが一向に送ってこず」
「だいたい目安は４、５月位までで退去」

書類もなくはっきりとした期限を決めずにいまの部屋を占有している状態になるので
「権限無しに占有している」とみなされて裁判所から「引き渡し命令」
(あなたに部屋を引き渡しなさいという命令)が出るかもしれません
これは買受人が代金納付後６ケ月以内に申し立てをした時ですから、
買受人が代金納付後、即申し立てをする可能性があります
これにより裁判所が物件引き渡しのための強制執行をすることとなります
(これを必ず買受人が申請するかどうかは分かりません)

http://www.keibai.co.jp/sub12.htm
この表で売却許可決定や代金納付期限通知書の送達などの
スケジュールをよく読んでみてください

http://www.merryland.co.jp/merryland/auction/tetuzuki.htm
無事落札できると、約１週間後に売却許可決定がなされ、２～３週間後に
「代金納付期限通知書」が裁判所より送付されてきます。
そこに納付期限が記載されていますので、その日に納付します。

このスケジュールを読む限りはなんとか3月末あたりまで住めるんじゃないでしょうか
ご自分などでも競売について検索されてよくお調べになった上で、
強い態度でのぞんでください。4月まで住めればいいということですが、
不安があるようでしたらぜひ弁護士などに相談してみてください(30分5000円～です)
深刻な状況ですからできる限り専門家の方にお訊ねになったほうがいいですよ

お礼

大変詳しくご説明ありがとうございました。地裁に確認したところ、短期賃貸借権は昔は保護されてたが、法改正により今は保護されないとのこと・・・。
ということで最短ならば3月17日には退去しなくてはいけないとの事でしたが、買受人は今月いっぱい迄に退去してくれればいいということなので、かなりきついですけど、物件探して引っ越そうと思います。
しかとして4月いっぱい住もうかとも考えましたが、管理会社いわく内装費用などを負担しなければいけなくなる可能性もある、と言われたので、素直に出て行くことにします。
不法に占有して金銭を要求したりする輩のおかげで一般の人間が迷惑する法律が出来ましたね・・・。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#17334

あまり詳しく書くと業者の人に恨まれますので、ほどほどに書いておきますが

systemofadawnさん。
あなた、めったにない機会に遭遇していると思ってください。
問題は、あなたは競売の落札者と話をするのでなく、貸主の破産管財人（普通は弁護士）
をみつけてその人と話さないといけません。

競売物件は、占有者=そこに住んでいる人・・・家賃払う払わない関係ないです。
もとの所有者と賃貸借契約を結んでいるのですから、立派な占有者です。
詳しくは浪花金誘道の最終巻を読んでください。

住む意思があるかどうかが重要です。

民法にある居住権というのは基本的人権です。ですからあなたがそこに
住んでいる事実は、何人たりとも犯さないというのが民法の立場です。
ただし、住む意思がないことを示し、家賃も払ってないとなると、居住権を
主張しないということになります。
家賃は払ってなくても、現契約に基づいてそこにいる権利はあなたにあります。

極端な話をしましょう。この間に引越し先をさがすとして、あなたは、権利としてそこに
いつまでも住み続けられるのです。
敷金の問題ではなく、引越し費用だの新しい住居の仲介手数料などすべて、新しい債権者が
「立ち退かせる場合」負担しなくてはいけません。
でも、自主的に嫌気がさして出ていってくれたら債権者は大もうけ。
あなたも倒産の被害者です。
細かいですけど、敷金の貸し金債権を持った債権者の一人なのです。
倒産のあとの債権処理にはまだまだ時間がかかるでしょう。
敷金の貸し金債権を大口債券者に譲ったという話ですが、それは相手が破産管財人でなければ
無効です。
あなたも小さいけど債権者です。
少なくとも

>平成16年3月15日に賃貸契約を結びましたが、
>その3ヵ月後くらいにオーナーの破産で差し押さえられました。

4月～６月の賃料は支払い済みということですよね。
オーナーが破産した時点で、あなたの賃料支払い債務は消滅しています。
つまり契約者が倒産して、債務・債権の清算が行われ、破産者は免責を受けて
いるはずです。本当は、敷金債権と未納家賃の債務もすべて、清算されるはずですが
本来債権者リストにあなたの名前があがって、応諾しないと破産処理はできませんが
賃貸住宅の敷金債権を認めないかわりに、家賃債務も支払いを求めないという判断を
した可能性があります。
これがわかるのは、破産管財人の弁護士だけです。
所轄の地方裁判所に行って、破産事件簿を閲覧して破産管財人の弁護士の氏名を確認
すればいいのですが・・めんどうですよね。

>住んで間もないことだったので一気に住むのが嫌になり管理会社に退去するので
>敷金などを返して貰えないでしょうか、とお願いすると、それは無理とのことなので
>結局家賃を払わずにしばらく住んで相殺していくという事で話はまとまりました。

管理会社は、債務者の一人であってなんの権限ももちません。

>管理会社の話ではだいたい目安は４、５月位までで退去などの詳細は
>書類で送りますということだったので次に住む所もまだ決まっていません。

今未納家賃は何ヶ月分なのでしょう。少なくとも倒産した時点から今まで誰からも請求されて
いないとしたらそれは正直もうけもの。
仮に管理会社が徴収していたら訴訟ものです。その金は自分の会社の懐へ入れているわけですから。

大切なのはその点です。家賃約9ヶ月分でいくらになるかしりませんけど、それを管理会社は
いったいどうするつもりでしょうかね。
破産管財人にその点を至急問い合わせる必要があります。
今まで無料で住んでいるなら、それは新しい所有者から契約締結の要請があるまで無料で
住めばいいだけです。
昔はこういう占有者の追い出しにヤクザが出動したものです。今は法が厳しいので安心して
いただいて大丈夫です。
とりあえず、債権者にたかられないように無駄金払わずに、とりあえず敷金分は無料で住んで
それからゆっくり部屋探しですね。
それから、もっといい話は、家賃交渉です。もう住んでいる強みで、いくらでも安く値切れますよ。
納得しなければ契約しない。それでいいですから。こちらには居住権があります。

ってこういうこと書くと業者から脅されそうですが、事実です。

お礼

今回の破産したオーナーというのは、企業ではなく投資向けでこのマンションの一室を持ってた個人の方でした。
なんか賃貸って大変ですね。
参考になりました、有難うございます。

回答No.4

winnie777

競売に関しては皆様がすでに述べておられますので。。。

＞家賃を払わずにしばらく住んで相殺していくという事で話はまとまりました。

管理会社との話し合いということなので、どこまで関係者にこのことが伝わってるかが問題かと思います。

ひょっとすると使用貸借（無償で部屋を借りてる）と思われると、借地借家法の適応（保護）を受けないかと思います。

がんばってください

回答No.3

CHIPAPA

http://www.merryland.co.jp/merryland/auction/tetuzuki.htm
下の説明と重複ですが　ここの　８.立ち退き交渉と引き渡し命令と、
９．強制執行をよくお読みになってください。
いまのあなたが「引き渡し命令」が発令できる占有者に値するかどうかは
確定できませんが、その可能性があるということでご了承ください
向こうは、占有者を追い出したいために　法律的な知識のない人に対して
追い立てるような言い方をしてくることが多いけどひるまないでね！

回答No.1

groovyreality

すいません、何に困っているのか良く解りません。
家を借りるまでの間というのは、４月までぐらいは居られるのですから、十分だと思ってしまいます・・

しないといけないことは、
・引っ越し先を決めること。
・引っ越すこと。
これをするだけだと思います。

今度は平穏な暮らしが出来るよう、
素敵な家を見つけて、心機一転頑張って下さい。

補足

よくわからない内容ですいません・・・。
借りたときの管理会社は四月くらいまで住んでいいですとの事を以前いってたんですが、
新しく買われた方の代理人はもう所有権はこちらになりますので管理会社は関係ないですので早急に退去していただきたいという事なんです。

四月まで住めれば全然問題ないのですが、それが無理といわれたので困っています。