契約違反による賃貸物件の退去について

質問

お世話になります。
私は分譲マンションの一室を賃貸契約で借り、そこでカウンセリング等の営業兼居住をしています（今月4日から）。
一昨日、この建物を管理している管理会社から、マンションの住民規約では純粋な居住目的以外の使用は禁じているので、すぐに退去するよう、電話で申し渡されました。
賃貸契約には不動産会社が入っており、内見当時から営業兼居住目的で借りたいことは伝えてあり（何度も確認して全く問題ないといわれました）、大家も了承ということで契約を結びました。
しかし、口頭でのやり取りで契約書にはそれはうたってありません。
住民規約もあると聞いたり、見せられてもいません。
管理会社から連絡があったことは即刻不動産会社に直接伝えましたが、その後何も言ってきません。
逃げている様子も感じられます。
そして昨夜、このマンションの理事長から不動産会社に対して内容証明を送ったといわれました。
どちらにしても退去せざるを得ない状況ですが、最低でも今回の移転に使った費用や営業保証等、請求したいと思います。
ですが、口約束なので果たしてどうなるのか、泣き寝入りなのか。
今後どのように交渉すれば良いのでしょうか？
大変ショックで何をどうしたらいいのか夜も眠れず考えもつきません。
ぜひアドバイス、よろしくお願いします。

回答No.5

milano123 · ベストアンサー

分譲マンションには、かならず管理組合、もしくは、管理者が定められており、管理組合があるのが当然ですが、賃貸契約前に規約を精読して確認の上、契約に望む人は、相当マンション管理に詳しい人でしょうね。

一般日常の生活レベルでそこまでするのは、まず無理でしょう。
（一部マニアックな人は除いて）

一方的に被害者たる賃借者の落ち度というのは、違法行為をおこなった不動産屋との法的均衡の上でも、どうなんでしょうね。

かなり被害者にきつく、加害者に厚いラジカルな法的に均衡、妥当性を欠いた意見に思えますが。

不動産屋が逃げているのは、住居専用を明記してない可能性も高いので重要説明事項も再確認しましょう。

また法的には、そのとおりですが重要事項説明・・・一般的社会常識の範囲で、どのくらいの人が内容を精査・理解して契約を結んでいるのでしょうね。

不動産屋に騙されていたという事実を証明するのは難しいので、やはり解決策としては不動産屋としての信用問題を攻めて、和解金で損害を回収するのがベターかも。

そもそも弁護士に何を相談するのでしょうか？
宅建業法違反の告訴、並びに民事の損害賠償訴訟？
手間・暇かけて勝訴できるのでしょうか？

やはり相談するとなると和解金の相談になるのではないでしょうか？
被害者に高度な法の見識・遵守を要求し、加害者には不問に付すような処理は、どうなんでしょうね。

お礼

ご丁寧な回答、どうもありがとうございました。
おっしゃるように、私も賃貸契約を交わした経験がなかったことが、今回のトラブルの一番の原因だったと反省しています。
知識や経験があれば、事前に回避できたかもしれません。
言い訳のようですが、地方の小都市では戸建ての一般住宅での居住経験しかない人の方が一般的で、しかも不動産業者との取引は人柄や情で互いの詰めが甘いまま成立してるケースが少なくないようにも思えます。

ですが、実は投稿後、状況が大きく変わりました。
結局弁護士さんにお任せすることになり、そう時間がかからないうちに解決しそうです。
実はそのメドが立った理由は業者と貸主の人柄でした。
おそらく都市部の業者にはありえないことかもしれません。
私自身も拍子抜けです。
いずれにしましても、私の立場で一緒に考えてアドバイスをくださり、感謝しております。
ありがとうございました。

回答No.4

monte2006

ここでは解決がつかない。交渉を有利にするために弁護士にも相談すべき事項ですが。

およそ区分所有建物には当然、管理規約があるのは当然ですが、使用細則もいれると私のマンションでは62頁に及ぶ膨大なものです。管理規約を読んだことがありません

また重要事項説明も、ご存じのように詳しく読まれたくないのかな？銀行か生命保険の取引約款なみの細かい字でびっしり、専門用語で書いており、およそ一般的な市民生活を送っている人間が読め。かつ内容まで理解できる代物ではありません。

くじけず頑張って悪徳宅建業者に立ち向かってください。

お礼

励ましのご回答、ありがとうございました。
おっしゃるように、結局弁護士さんにご相談してお願いすることにしました。
お世話になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

thor

〉住民規約もあると聞いたり、見せられてもいません。
分譲マンションには、かならず管理組合の規約があり、その規約に従った使い方しかできません(区分所有法3条・6条)。
また、住居専用と定めている規約も少なくありません。
それは常識であり、規約を確認しなかったのはあなたの落ち度といえるでしょう。

規約は、所有者ではない占有者(賃借人など)も守らなければならず、管理組合は違反者を退去させることもできます。(同法6条3項・46条2項・60条)

重要事項説明書に居住専用であることが書いてないのなら不動産業者の責任を追及できますが、そうでないのなら証明困難です。(そもそも説明書をちゃんと読んでない方が悪いわけだし)

大家に対しても、営業用に使うということを知っていた、ということを証明できなければ責任が追及できません。
契約書に書いていないというのは痛いところですね。

直ちに、弁護士に書類一式をもって相談に行くべきです。
ここでは解決がつきません。

お礼

ご回答、どうもありがとうございました。
おっしゃるとおり、今回は自分自身の認識の甘さが自分の首を絞めるような形になってしまいました。
実は「住民規約や管理規定のようなものがあり、それらの方が効力がある」とは夢にも思わず、契約書を交わしてすっかり安心していました。
アドバイス、ありがとうございました。

回答No.2

monte2006

机上の法律論ではなく実際の行動について考えますと、
(1)質問者さんは、不動産屋（宅建業者）の斡旋によりマンションを賃貸した。

(2)宅建業者は虚偽の説明の上、入居前の重要事項説明、並びに賃貸契約書を結んだ。

(3)一方、宅建業者は、ちゃんと住居専用マンションである旨説明した。入居者が勝手に営業活動をしたと、言い逃れをするでしょう。

(4)言った言わない、説明した、説明を聞いてないの水掛け論になりますね。決定的な宅建業者の宅建業法違反の事実が証明できない。

(5)しからば、悪徳業者に圧力をかけ、宅建業者と交渉する以外ないですね。

(6)圧力のかけ方としては、都道府県の宅建業課と宅建業協会に経緯をしるした配達証明を送り、宅建免許の更新に支障がでる旨悪徳不動産業者に述べて交渉して損失額を回収すると言った方法でしょうか。

(7)それでも宅建業者が交渉に乗らないと、上記を実行でしょうか。

(8)その場合、お金は入らないことになりますが(＾＾;

極力(6)で損害を回収すべきでしょう。

お礼

ご回答、どうもありがとうございました。
ポイントを押さえて説明してくださっていてわかりやすく参考になりました。
実はこのあと、大きく状況が変わりました。
おかげさまで無事解決しそうです。
ごていねいなアドバイス、どうもありがとうございました。

回答No.1

walkingdic

>最低でも今回の移転に使った費用や営業保証等、請求したいと思います。
断固としてそれは行ってください。

>ですが、口約束なので果たしてどうなるのか、泣き寝入りなのか。
いえ、口頭でも契約は立派に成立しています。
また、仲介業者ははじめから営業目的での賃貸であることを承知していたわけですから、その目的に使えるものなのかどうかは事前に確認して重要事項説明にて説明がなされるべきものです。（宅地建物取引主任の義務です）

従いまして、
>今後どのように交渉すれば良いのでしょうか？
不動産業者に対して、代わりの物件を探すように求めることや、転居するためにかかる費用などについてご自身で整理して早めに請求を始めてください。

お礼

すぐに回答してくださり、どうもありがとうございました。
落ち込んでいるよりも、すぐにでも対処を始めなくてはと元気付けられました。
実は一日経って状況が大きく変わりまして、解決のメドがつき始めました。
温かいアドバイス、本当にありがとうございました。