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住宅ローン 金利の意味
あと2・3年はマンションの購入をしませんが、今のうちに勉強しとこうと思い今回投稿致しました。 ちなみにローンを組む場合、30年か35年ローンにする予定で頭金4・500万です。 年収は今現在300万なので、退職を考え350万出してくれるところを見つけ、2・3年働きローンを組めるなら組む予定です。借入は1500万（都内中古）か組めないと思いますが2300万（都内端の新築）です。 ↑このちょっと無謀な計画に関しても、何か意見があればどうか言って下さい。 ★質問★ よく見るのが、変動と固定金利ですが 変動は常時金利が変わり、固定は（例）35年金利が固定って意味ですよね。 そこでよく見るのが、固定の 3年固定 や 10年固定（例）2.8％・・・などありますが これはどうゆう意味でしょうか？ 教えて下さい。
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私も住宅ローンを組んでいます。全期間の固定金利というのは存在しないと思います。何故なら、今の不況（低金利）の中、そんなことをしたら、銀行は多大な損をすることになるからです。また逆に、高金利の中、金利が膨大なまま不況になったら、払えない人が続出しますよね。＝銀行の倒産に繋がります。 ３年・５年・１０年などで、金利を見直すメリットは、その時の社会情勢に応じて、正当な金利を課す意味でメリットがあります。ようするにそのときの経済状況にあった金利を課そうという考えなのです。低い金利のままで貸付を行っていたら、銀行も潰れますよね。 経済状況に基づいて銀行側が金利を決めます。金利を決めるのは、銀行側ですが、その指定された金利の中で、何年固定にするとか、変動金利にするとか、選ぶのはこちら借入側になりますので、今払える金額だけではなく、先の金利上昇のことなども予測しつつ、選ぶのが良いと思います。また銀行によっても金利は多少変わりますので、色々な銀行を比べてみるのが良いと思います。 銀行によって、固定の時期が違ったりします。あと、私が借りているところは、見直しをするときに、変動、固定も選び直すことができますし、元利均等や元金均等も選べますが、必ずしも全部が全部、そうとは言い切れないようです。繰上げ返済もできますが、手数料がかかるようです。手数料がかからない銀行もありますし、繰上げ返済は１００万円以上とか、規定がある銀行もあります。参考になれば幸いです。
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まず質問に対するお答えです。 ローンというのは、まず借り入れ金額、返済年数、支払方法（元金均等又は元利金等）の３つを決めます。 これは基本的に完済するまで変わりません。ただし返済年数については期間短縮繰上返済という方法で短縮できます。 なお元金均等返済はご質問の場合は難しいでしょう。年収に対する借り入れできる金額が少なくなりますので。 金利については基本は変動金利です。ただし固定金利期間というものを定めて、その期間金利を固定する方法があります。それが３年固定、５年固定などというものです。銀行により最長の固定期間は異なっていて長いところでは３５年（３５年が可能な最長返済年数なので事実上全期間固定）というものもあります。 これ以外にも２段階固定金利（住宅金融公庫）などもあります。 金利の決定方法は各銀行で詳細はことなります。基本的には国債金利、短期、長期プライムレートなどの一般の人にはなじみの薄い債権そのほかの金利により決まってきます。 これらはいつも変動しています。 さて、変動金利は毎年金利が変化し、それに合わせて支払う利息の金額が変化するもので（実際には毎月の返済額は変らず、元金の返済分と利息の返済分の割合を変化させることで対応し、５年に一度毎月の返済額を見直すという方法をとります）、基本中の基本となるものです。 これに対して固定というのはその期間は金利を変えることがなく、固定期間が終了すると変動金利に戻るというものです。全期間固定となる場合はもちろめん変動には移行しませんが。 変動金利に戻った後はまた何年かの固定を選ぶか、変動のままにするのか選択できます。 ちなみに固定期間が終了し、再度固定を選ぶと、そこからまた固定が始まるというわけです。このとき毎月の返済金額はそのときの固定金利で再計算されます。 銀行では何時も、変動金利、３年固定金利、５年固定金利．．．．というように各金利を定めていて、毎月更新しています。 で変動、短期固定、全期間又は長期固定の選択ですが、 短期間で返済できる見込みがある場合は変動や短期固定でかまいません。 長期間返済する場合には、将来の金利動向が問題になります。つまり将来金利が上昇すると返済額が非常に大きくなってしまうという危険をはらんでいます。 それを避けたい場合には長期間・全期間固定金利を選ぶということになります。 以上が簡単な説明です。 次にアドバイス・意見が欲しいということなので一つ大事なことを。 どういう理由で家を買いますか。 ご質問のようにかなり所得が少ない場合、たとえ借り入れ金額が少なくても返済年数はかなり長くしなければならず、そうしますと経済的には持家の方が損になりますが、それでも欲しいのか？という視点で一度よく考えて見て下さい。 持家になっても、マンションであれば、管理費、維持修繕費、税金、火災保険、ローンの利息支払い等が必要であり、これらは消えてなくなる、つまり家賃と同じものなのですから、特にローンの利息の支払いが長期返済で長い場合は軽く家賃を上回ることも珍しくはありません。 現金で購入できる状態であれば、文句なしに持家が安いのですが、ローンを組む場合は逆転することも多いので十分に考える必要があります。 これは現在の家賃などとの比較にもなるので、単純にはいえませんが、大体ローンを物件価格の１／２以下にすれば持家が安く、２／３以上ローンにすると借家の方が安くなる傾向があります。 あと、頭金に７００万と書かれていますがそれ以外に諸費用を２００万程度心積もりしてください。 では。
お礼
御回答有難う御座います。家を買う理由は、都内だと家賃が2ＬＤＫ位で平均で15万近く行きます。買っちゃえば、10万以下で2ＬＤＫに住めます。頭金が多少あるので、築浅の中古物件なら手が届くかなと思いました。それと、定年後家が賃貸だと正直生活できません。30年以上は住めないのでリフォームはするつもりです。だがmickjey2さんの意見を聞いて、もう少し冷静に考えてみようと感じました。
#1の追加です。 御回答有難う御座います。 金利の見直しのメリットは、その時点で当初よりも金利水準が下がっていれば、見直し後の金利が安くなる事ですが、逆に金利水準が上がっていれば見直し後の金利が上がります。 従って、今後の金利動向を考えて固定期間を何年にするかを決める必要があります。 >見直し後、何に基づいてまた金利が決まるのですか？ その時の金利水準によって決まります。 >そこからまた、変動や固定がまた選べるって事でしょうか？ >そこで、元金を多少返済できたり、元利均等や元金均等も選びなおせるのでしょうか？ 銀行によって、可能な場合と不可能な場合があるでしょう。
お礼
御回答有難う御座います。住宅ローンについて深く理解できました。あとは自分でどのように組むか、考える段階です。本当に有難う御座いました。
固定金利とは、文字通り一定期間の金利を固定するものですが、全期間固定金利ではなく、３年固定・５年固定などというものがあります。 これは、期間限定での固定金利というもので、3年固定とは、3年に１回金利の見直しをするもので、当初の3年間は金利が固定されたままで推移し、4年目に入る際に、金利の見直しがされ、その後も3年ごとに見直しがれるものです。
補足
御回答有難う御座います。 いくつか質問なんですが、金利の見直しって事は、そこで一度金利が変動するってことですよね。メリットはあるのでしょうか？ 見直し後、何に基づいてまた金利が決まるのですか？ そこからまた、変動や固定がまた選べるって事でしょうか？ そこで、元金を多少返済できたり、元利均等や元金均等も選びなおせるのでしょうか？ 本当にお手数かけますが教えて下さい。
お礼
とても解りやすく答えてくれて有難う御座います。 大変理解できました。ありがとう御座いました。色々銀行によって違うというのを知ったのは、とてもいい財産になりました。