このような管理会社って・・・

質問

良きアドバイスをお願い致します。

お聞きしたい事
(1)「賃貸借更新手続き書」を手で投函する事は通常行われているのか？
(2)「賃貸借更新手続き書」を行わず「更新手続き」を要求するのは正しいのか？
(3)一方的に賃貸人が借家人を追い出す権利はあるのですか？

今年１０月が２年目の更新月なんですが、以下の様な流れがあります。

状況
(1)７月２０日にオーナーが物件を売るとの連絡を管理会社Ａからもらう。
(2)８月２０日になって売れてオーバーと管理会社が変わったことを管理会社Ａから
　連絡をもらう。
→この時はじめて管理会社とオーナが変わったことを知る。
(3)８月３０日に新しい管理会社Ｂから更新手続きの書類がポストに
　投函されている事に気付く。
(4)９月の家賃の振る込み先が分からないので管理会社Ｂに連絡すると
　「先日投函した賃貸借変更手続き書に判子を押して持って来て欲しい」と言われたが
　何時、何処の郵便局から出したかを聞くと「手で投函した」との事です。
(5)その後２週間程連絡がなく、管理会社Ａのから「賃貸借変更手続き書」を
　実家（父親が保証人の為）に送って良いかとの連絡を貰い承諾する。
(6)実家から連絡を貰いに送られてきた「賃貸借変更手続き書」が誰の判子も
　押されていない白紙状態である事を知らされて、白紙の書類に判子は押せないと
　管理会社Ａに伝える。
(7)１０月中頃に管理会社Ｂから連絡があり「今から伺いたい」との事で来ていただく。
　早い話が更新料を払えって事なんですが、私としては「賃貸借変更手続き」を
　先にしてからと言ってるのですが・・・通じなくて。

管理会社Ａには「更新せずに追い出してやる！」と言ってるそうで、
大事な書類を手で投函してるので、常識がない人達なので怖いです。

回答No.2

sasa-j · ベストアンサー

こんにちわ。

すいません。なぜ、（3）で変更手続きを行わなかったのか
文面からは読み取れず…。
オーナーと管理会社が変わった＋手配りが「不審」で
（4）で「変更を断った」のでしょうか？？？

とりあえず、オーナーが変わったり、管理会社が変わったり
という経営上のことは、店子には口を挟む権利がありません。
で、
（1）（2）（3）の業者＋新・旧所有者の対応は
迅速で的確です。

回答
（1）通常ということではないでしょうが、郵送も宅配も
手渡しもありえます。特に問題無しです。

（2）新契約に入っていないと解釈しますので、更新手続きは
迫れないと思われます。
同じ理屈で、tama_tyanさんはまだ新しい所有者と契約を
結んでいないので、賃貸契約自体が存在しません。
よって、tama_tyanさんが今住んでいること自体、「契約外」
つまり「不当」です。

（3）契約を正常に結んでいる状態で、契約を守っている
（家賃を滞納していない、不可特約ペットなどに反して
いない、公序良俗に反する行為をしていない）なら、
正当事由がありませんので、一方的に契約を解除される
ことはありません。
だた、（2）で回答している通り、今現在tama_tyanさんの
状況は「正常な契約」の範疇に当たらず、この限りでは
ありません。逆に訴えられかねません。

ここまでが回答です。以下、補足します。
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上にも書いているのですが、なぜオーナーが変わった際に
新契約を締結しなかったのか不思議です。
ちなみに、「手投函だから」「態度が悪いから」と言って
新契約を結ばないことは、tama_tyanさんに不利になるの
ですが…。

で、（5）Ａ社は、確認してきたということで、善良な
対応です。もっとも、この新契約に関しては、Ａ社は関係が
ありませんので、今後交渉はＢ社（新オーナー）となさる
のが良いと思われます。
（6）で白紙契約書に捺印を拒むというのは、もっとも
です。それを受けてＢ社が（7）「わざわざ足を運んで来た」
ので、これも特に問題が有る対応ではないような…。

＞管理会社Ａには「更新せずに追い出してやる！」と言ってる
→更新云々よりも、もう既に契約外の状態なので…

ちなみに（4）9～10月の家賃は既に新オーナーに支払って
居るのですよね。
でしたら「新契約に同意した」と見做される行為ですので、
早めに新オーナーと新契約を締結して、次は更新をした
方が良いですよ。

で、「契約」と「態度が悪い」は、ごっちゃに考えては
いけませんよ。「態度が悪い」と感じたら、そのことに
絞って謝罪を求められると良いと思います。
そして、新オーナーとＢ社に不審感があるのであれば、
そんな物件には住まないほうが良いですよ。
しかし、退去する選択としても、既に10月（更新月）を
過ぎて11月に入っており、退去もしていないのですから、
これも客観的に「更新を認めた」と見做されるので、更新は
免れません。

退去する気が無いなら交渉としては、
・態度が悪いので改めてほしい
・白紙の契約書には不安で捺印できないので、双方同席で
捺印の場を設けて欲しい
・更新はするので、新契約を確実に結んでからにして欲しい
・次回から書類は近隣の事情もあり不審なので、手投函せず、
配達記録で送って欲しい（直接手渡しして欲しい）

穏便に冷静にはっきりと、が交渉成功の鍵ですよ。
がんばってください。

お礼

なるほど～勉強になります。

書き込みに８００文字制限がありまして・・・
掻い摘んで書いたので、すみません。

手で投函でも何でも良いのですが、何故電話の１本を
しないのかが分からないのすよ。
説明を求めても忘れてましたの一点張りで・・・

更新回答期限を業者の都合で設けてるので期間を過ぎた場合は法定更新ですよ、電話を何故しないの？
と聞いても「忘れてました」で話が通じないです。

売買契約を借地法をゴチャゴチャに説明するので
その都度、それは売買契約で私は関係ないですよ、
なんて感じで話が一向に進まないです。

払うものは払うと言ってるのですが、何故か
揉め事を起こすような態度で来られるので・・・

回答No.4

naeme_rex

大変ですね。

私は以下のように思います。
(1)、新規オーナーとの間の新規賃貸借契約を締結する場合、には前回（旧オーナーと締結した賃貸借契約書）の賃貸借契約書の文面（一言一句）であれば新規契約の締結を拒否しない。

(2)、賃貸借更新手続き書を新規賃貸契約書に代えて行う場合もあります。この更新書の内容は従前の賃貸借契約書の内容をそのまま引き継ぐ旨が必ずあること。あれば拒否しない。

(3)、現在の居住現状自身は以前の賃貸借契約書の約定で守られている（短期賃借権・居住権）ので不当居住ではない。（居住権の侵害とは、新規オーナー、管理会社であっても賃借人の平穏な生活を侵害する行為全般を言う）

(4)、更新手数料については、以前の賃貸借契約の約定であれば仕方なし。支払い義務あり。

(5)、オーナーが変更となったのは賃借人には全く関係がないので、オーナーが変更となったことにより、賃借条件が変化するのは可笑しい。

(6)、賃貸借条件の見直しに迫られた場合、旧オーナーにその補填を求める。（これは理不尽なようですが賃借人は旧オーナーとの間で締結した賃貸借契約の約定にて債権債務を有していますので、これを保護して貰う。）

旧オーナーと新規オーナー間の売買契約書では、今回の賃貸借契約を締結している契約内容そのまま継承する旨が謳われているはずです。万一、謳われてない場合は、旧オーナーに過失があり、損失補填を求める権利が賃借人に発生します。（裁判所の競売等はこれにあたらない）

(7)、但し、新規のオーナーもしくは新規管理会社と揉めても得はまったくないので問題がない点に付いては賃借人が歩みよる。不動産会社の方は怖い人も多く理不尽な事を最もらしく言うプロでもありますので「真剣に相手」にしては損です。常識もない人が多いもしくはズレています。これを年頭に入れて交渉する必要あります。常識を求めない。

(8)、現在の賃料不払いは賃借人に取ってもっとも不利な点なので、対抗措置を取る場合は、法務局に賃料を供託しちゃう。（賃料不払いで賃貸人に契約解除の隙を与えないため）※これは、喧嘩になるので良く考えて。

(9)、このままだと、賃料不払いによる契約解除とされる。要は問題のすり替えによる解除ですね。

(10)、賃貸人は契約更新（旧オーナーとの契約書の内容を確認・自動更新の旨があるならば、これとは問題が根本的に異なります）を行う「義務」がある。以前の賃貸契約書の内容にもよりますが、良く読んで下さい。

回答No.3

noname#11476

すいませんが、何故更新手続きをしないのか全然理解できませんでした。
普通に来た書類に署名して判を押して返送し、更新料を振り込めば良いとしかご回答のしようがありません。

何が争点でしょうか？普通に郵便で送ってきたことが気に入らないということでしょうか？
であれば全くそれは問題ありません。

白紙の更新契約書ということですが、まっさらというわけではありませんよね？
契約文面は書かれていますよね？
であれば全く問題ありません。

何が問題なのでしょうか？

回答No.1

hanakago

最初に仲介してくれた不動産屋さんに相談したらどうですか？あと、県に不動産関係を指導する部署もありますのでそこで相談することもできます。