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住宅ローンの審査
築26年の中古住宅の購入を検討中です。 希望条件はほぼ満たしているのですが、専門家に物件を見てもらったら、以前の増築時の確認申請と実際の建物が違っており、違法であることが分かりました（検査済証なし、建坪率、容積率などは違反していません）。 気に入っているし、今後は小さなリフォーム程度で大きな増改築の予定もないので、それを承知の上で購入を考えています。 銀行の住宅ローンを利用する予定ですが、最近は審査が厳しいようですが、審査に通るのでしょうか？ 銀行が要求している書類をすべて提出すると分かってしまうと思うのですが・・・銀行は審査時に実際に建物を見てチェックしたりするのでしょうか？ 最初の銀行はダメでもいろいろあたれば貸してくれるところがあるのでしょうか？ 最近の実情をご存じの方、教えてください。
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少し、状況が判りました。 しかし、何故現在の所有者はそこまで手の込んだ事を したのか、そして当時の施工業者も何故、正攻法で やらなかったのか、理解に苦しみます。 建坪率、容積率をオーバーしているのであれば まだ、割り引いて考えても判りますが。 一般的な事例として、例えば４ＬＤＫの２階吹き抜け 部分がある様な建物ですと完了検査終了後に２階の 吹き抜け部分を部屋にして、５ＬＤＫにしてしまうと いう場合は、ある様です。 この場合ですと容積率オーバーになっても 外観上は判らない訳です。 やっている行為は、決して良いとは言えませんが 目的がはっきりしています。 しかし、今回のケースでは、私が考える所に 何故、そうしたのか目的が見えません。 業者も業者だと思います。 話は、変わりますが登記上の面積と現宅の面積に 違いがないのでしたら、謄本だけで金融機関は ダメと言ってましたか？ 中古物件の場合、検査済み証など何も無いケースが ある訳ですから、単純に中古物件で当時の物は 何も無い。謄本（土地、建物）だけで判断して下さいと 言ってもダメですか？ただこれには法務局に 建物図面の申請がなされてなかった場合ですが。 建物図面の申請がなされており、図面の申請を したら、明らかに違う場合は無理ですが。 もし、その様な状態であれば、役所に相談するより 家屋調査士の方が良いと思います。 役所の担当者は、受け付ける立場ですので 具体的な対処方法など、あまり知らないと思います。 現在の所有者とそれに関わった業者は何故 その様に小細工をしたのか、理解に苦しむ所です。 伝わって無い何かがあるのか、隠れた問題点でも あったのか、不思議です。 不動産は、財産ですし、高額です。 売り主は、売りたいのですべてを話さない場合も ありますが、真実は何なのか冷静に判断する事も 決して遠回りには、成らないと思います。 私も、今まで違法建築物は幾つか見ましたが、 された方の目的は見えて来ました。 今回のケースでは、建坪率も容積率も恐らく 高さ制限、日影制限も問題なければ、する意味が 判りません。 変更手続きが面倒だから、しなかったとも思えないし 増築に着手する段階では違った建物を造り始めたと 思う訳ですから、不思議でなりません。 何か、誤魔化してまでやらなければならなかった 別の理由があったのでは。 入れ込んでいる時に不安材料を与えて恐縮ですが 後で困らない様にと、的を得ませんでしたが コメントさせていただきました。 頑張って下さい。
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- sasa-j
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＃6回答者です。補足します。 融資の審査で物件の何を見るかが、この質問の核心のよう ですので、そのあたりを少しご説明いたします。 辛口になりますが、どうぞご気分を害さず、一読ください。 金融機関は融資に当たっては返済能力云々以外に担保 価値を見極めます。 この物件の融資に当たり、担保を何か入れていない限り、 この物件自体が担保となりますので、どれくらいの価値が ある担保（物件）なのかを、金融機関はとことん調べて きます。 住宅融資担当は人物の審査だけしているのではありません。 万が一、返済中に返済能力が無くなり、返済の見込みが 失せた場合には、問題の物件を担保として押さえられます。 金融機関はこれを転売し、mymiffyさんが残している残債の 清算に当てるわけです。 しかし、＃6に回答している通り、この物件は違法建築が 明らかであるわけですよね。現状のままでは買う人は いません。 まして、一旦合法にしてから転売となれば、残債にプラス いくばくかの出費をして、転売することになり、こういった 面倒な手間を、金融機関は割きません。 つまり、この物件は残念ながら、市場でいうなれば 「価値がない」「非常に価値が低い」となり、 融資の担保としては同様の評価となります。 （この物件をmymiffyさんはいくらで購入なさるおつもりかは わかりませんが、違法建築というだけで、価値は無いような 物なのです。このまま売ろうとしている売主の言いなりに 買っても良いですが、失礼ながら非常に馬鹿げていると だけ、申し上げておきます） この担保で借りられるだけの金額が融資されるわけです。 「無価値物件」と判断されれば、いくら人物として返済 能力があったとしても、他に担保を入れない限り融資額は 0円、つまり融資不可です。
お礼
詳しく説明をしていただきありがとうございました。 なかなか融資は厳しそうですね・・・ もう一度冷静になって考える必要がありますね。 どうもありがとうございました。
- sasa-j
- ベストアンサー率38% (133/348)
こんにちわ。 一通りやり取りを拝見しておりまして、結局原因などが 分からず、それでも買いたいということですね。 ところで、万一融資が通ったとすれば、このまま購入する おつもりなのでしょうか。 この物件がいかに厄介かはもうおわかりでしょうが、無事購入したところでいずれは何とかしないと、いつまでも お悩みが続くことになります。 売ろうとすれば今度はmymiffyさんが売主になるのですが、 mymiffyさんのようにそのまま買おうとする人はいないでしょう。 本来問題のある物件をそのまま転売しようという売主の やりかたはおかしいです。 「問題を除去すれば購入します」と交渉するのが正攻法かと。
お礼
ご助言ありがとうございます。 お察しの通り、かなりその物件は気に入っています・・・ 違法建築はもちろんよくないことは知っておりますが、確認申請と実際の建物が違っていることがどのぐらい悪徳なのか、あまり理解はしておりません。 またこちらとしてはなんとか合法的にして購入したいのですが、相談した建築家の方は壁を解体しないと・・・ということだったので、どうしたらよいのか？どこに相談したらよいかも分からず、こちらでお聞きしてみました。今度売り主、不動産屋、増築時の大工を交えた話し合いがあるので、こちらもそれまでにいろいろ勉強して、交渉に望みたいと思います。
- yukou
- ベストアンサー率33% (36/108)
昨日回答したＮＯ．１のものです。 違法建築とありますが、私は本文から判断するしか 方法がありませんので、どの程度、形状などが 変わったのかわかりません。 最初は、建坪率、容積率の範囲であって、増築した けど未登記位に思っていました。 土地家屋調査士に相談されましたか。 申請手続きに何百万もかかる？ちょっと理解に苦しみ ます。 金融機関の融資担当者は、金融のプロでも不動産の プロでは、ありません。決められたものが決められた 形で無いと融資承認はおろしてくれません。 本来、不動産の売買とは購入者が大半ローンを 使うので、売れるスタイルにして売買するのが 普通です。しかし、訳あり物件の場合ですと 後は、価格がものすごく安いとかで無ければ 買う人も現れないのが実情です。 恐らく、相談者さんは購入にあたり何か自分たちに 取って、問題点はあるけれど、価格だったり、立地だったり他のメリットがあるから悩んでいるのですね。 しかし、冷静に考えて下さい。 そこまでして、どうしても買いたい物件なのか？ そして、どうしてもほしいのなら売り主だって その問題点を解決しなければ、なかなか売れない 訳ですから、売り主責任で整理してもらっては いかがですか。 私は、確認申請と現在の建物形状が違うだけなら 土地家屋調査士に依頼して、現在のもので 申請してもらいます。 しかし、今の所建物の件で金融機関のテーブルには 乗らない様ですが、相談者さんが実費で正攻法の スタイルにする為に登記手続きをされ、今度は 建物について安心し金融機関に出したは、他の件で ローンが通らなかったら、先行投資したものが 無駄になってしまいます。 つまり、売り主に、この条件を満たしてくれたら 買いますと仲介業者さんを通じて交渉してもらったら いかがですか。 明確な答えになって無いかも知れないが 今の時代、買い手市場ですし、建物や、書類に ついて、私は見てないので、お答えに難しい所が あります。正攻法ですすめる事が出来ない物件なら 私であれば買いません。
補足
すぐにお返事頂きありがとうございました。 もしよろしければもう少しこの質問におつき合いいただけませんか。 詳しくご説明すると、物件は元は建売住宅で建築確認済証・検査済証共に揃っており、実際の建物と一致しております。その後増築をしておりますが、その時の確認申請の図面を見ると「増築」ではなく「別棟」を建てる申請になっております。つまり本当は一つの建物なのに申請上は二つの分かれているということです。しかも申請上は木造二階建てですが、実際は一階部分が鉄筋のビルトインガレージになっています。当然違うものを建てているので検査済証はありません。建築士の方はこの時点で変更をしていればよかったと言ってました。登記については実際の土地面積や床面積が登記されており、固定資産税も正しく払っているようです。 増築時に確認申請と違うものを建ててしまい、検査も入らず（検査済証がない）およそ12年経過している。登記は実際の建物と一致している。 このような場合に合法にするためにはやはり土地家屋調査士の相談するのがよいのでしょうか？それとも役所で相談した方がよいのでしょうか？ よろしくお願いします。
- yukou
- ベストアンサー率33% (36/108)
昨日回答したＮＯ．１のものです。 違法建築とありますが、私は本文から判断するしか 方法がありませんので、どの程度、形状などが 変わったのかわかりません。 最初は、建坪率、容積率の範囲であって、増築した けど未登記位に思っていました。 土地家屋調査士に相談されましたか。 申請手続きに何百万もかかる？ちょっと理解に苦しみ ます。 金融機関の融資担当者は、金融のプロでも不動産の プロでは、ありません。決められたものが決められた 形で無いと融資承認はおろしてくれません。 本来、不動産の売買とは購入者が大半ローンを 使うので、売れるスタイルにして売買するのが 普通です。しかし、訳あり物件の場合ですと 後は、価格がものすごく安いとかで無ければ 買う人も現れないのが実情です。 恐らく、相談者さんは購入にあたり何か自分たちに 取って、問題点はあるけれど、価格だったり、立地だったり他のメリットがあるから悩んでいるのですね。 しかし、冷静に考えて下さい。 そこまでして、どうしても買いたい物件なのか？ そして、どうしてもほしいのなら売り主だって その問題点を解決しなければ、なかなか売れない 訳ですから、売り主責任で整理してもらっては いかがですか。 私は、確認申請と現在の建物形状が違うだけなら 土地家屋調査士に依頼して、現在のもので 申請してもらいます。 しかし、今の所建物の件で金融機関のテーブルには 乗らない様ですが、相談者さんが実費で正攻法の スタイルにする為に登記手続きをされ、今度は 建物について安心し金融機関に出したは、他の件で ローンが通らなかったら、先行投資したものが 無駄になってしまいます。 つまり、売り主に、この条件を満たしてくれたら 買いますと仲介業者さんを通じて交渉してもらったら いかがですか。 明確な答えになって無いかも知れないが 今の時代、買い手市場ですし、建物や、書類に ついて、私は見てないので、お答えに難しい所が あります。正攻法ですすめる事が出来ない物件なら 私であれば買いません。
- kimshin
- ベストアンサー率40% (45/110)
私が融資担当の頃は、違法建築かどうかのチェックはちゃんとしていました。 また、私に限らず、不動産登記簿の床面積と固定資産税評価証明書の床面積の 数値が異なれば必ず詳細なチェックをすると思います。 従って、通常の審査よりは厳しいでしょうし、お断りすることもございます。 違法建築を告知なしに提出されたら、担当者との信頼関係も難しいかもしれませんので ご注意下さい。
お礼
ご回答ありがとうございます。 やはり審査は厳しく行われるのですね・・・ 登記簿の床面積と固定資産税評価証明書の床面積はおそらく同じだったと思いますが、それと増築時の確認申請の図面とは明らかに違います。ですから物件を見るまでもなく書類で分かってしまうと思います。正直に違法建築を告知をするとどうなるのでしょうか？ちなみに物件価格＋諸経費の半分以上は自己資金でおよそ800万円のローンで5-7年で返済予定です。
- kensaku
- ベストアンサー率22% (2112/9525)
銀行は、実際に見に来るとは言っても、内部にまで入ることはしません。 外観から、築年数などを見るだけです。現実に図面通りに見える家が、その場所に建っていればＯＫでしょう。 たいした心配はいらないと思いますよ。
お礼
ご回答ありがとうございます。 実は役所に確認申請で出している図面と実際の建物は一目見て違うことが分かります。形状も使っている部材も違うことが明らかです。 見に来る以前に銀行へは確認申請時の図面と実際の建物の間取り図を提出しますから、書類審査の時点で分かってしまうと思うのです。 この場合は難しそうですね・・・
- yukou
- ベストアンサー率33% (36/108)
こんばんは。 金融機関は物件を実際に現調します。 それは、申請者の言葉だけを信じて融資をしたは、 建物無かったでは当然保全出来ないからです。 しかし、今回の様なケースもたまにありますが 一番の問題になる所の、建坪率、容積率などの件で 違法建築物で無い訳ですから、後はやり方次第と 思います。 私なら、物件を購入する時に、ローン申請をする事を伝え、円滑に審査を進めてもらう為に未登記部分や 建物図面の変更申請を売り主責任で行ってもらうか それにかかる費用は値引きしてもらいます。 建物評価は古い為、担保査定としては成り立ちませんが 金融機関は、もし債務者か払えなくなった時は 売却して保全が出来るかを考える訳です。 したがって、素人の方が隠して小細工をするよりも 正攻法で借り入れ出来る為の条件作りをされた方が 得策と思います。 より良い、住み替え、陰ながら応援しております。
お礼
ご回答ありがとうございます。 私もできるなら購入前に合法的な物件にしたいと思っています。 建築家の方に相談しましたが、確認申請と実際の建物が違っている場合は、実際の建物の壁などを大規模に解体して合法的に建てているかどうかを証明する必要があり、費用も数百万円かかるとのことでした。手続きが複雑になるのは構わないのですが、大規模な解体までは・・・他に合法的にする方法があったら是非教えてください。
お礼
いろいろアドバイス頂きありがとうございました。 実は売り主もこのことはよく分かっていなかったようです。私が見た限りでは全くそのような知識はなく、業者が勝手にそのような手続きをしたようです。違法性はないと思われるので、建築士の方も「なんで？」という感じでした。 今度不動産屋が増築をした大工さんと話し合いの場をもうけてくれるそうなので、よく話を聞いてきます。その上で土地家屋調査士の方にも相談してみようと思います。 今回は長くおつき合い頂きありがとうございました。