適正な家賃について

質問

土地50坪、建物15坪木造平屋(築30年)、家賃12万円の借家があります。もともと相場的には土地が2000万円くらいだったので問題ありませんでした。
ところが近隣に地下鉄の駅ができて土地価格の相場が6000万円まで上がってしまい、物件価格の相場に比べてあまりにも家賃が安くなってしまいました。

土地50坪(平地、整形、道路付き良好、南向きひな壇で日当たり良好)、建物15坪平屋というのは近隣に似たような物件は無く、賃貸相場も不明です。家賃はいくらが適正なのか悩んでいます。

物件価格が3倍なら家賃も3倍でいいのか、そうはいっても建物は15坪のままなので家賃36万円はちょっと…、しかし同じ100平米のマンションでも都心と郊外なら賃料も土地価格の分だけ違うのは普通か、…と思案してます。

不動産鑑定士に聞けば正確な相場家賃を算定してくれると思いますが、とりあえずは概算の適正な家賃と大まかな考え方が知りたいです。

果たしていくらくらいが適正な家賃になるのか、どんな考え方で算出するのか、大体のところを教えてください。

回答No.1

Natt · ベストアンサー

適正な家賃をここで正確に算出するのは難しいですね。
単に土地の価格だけでなく、上物の築年数や日当たり、周辺環境など、様々な要因が絡んできますから。
この値段で賃貸に出したら借り手がついた、というのが適正な家賃になってしまいます。

ただ、現在6000万円の物件の場合、ローンで月16万円～25万円ほどで購入することができます（月々16万円のローンはかなり無謀ですが）。
そのため30万円となると家賃を払うよりローンを組んで買ったほうが得になってしまいます。
そうした状況から、20～25万円程度が単純計算上適正かもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。そういう基本的な考え方で結構です。

何せ築30年のボロ屋でかつ土地に対して15坪しかない小さな建物が経っているのですが、2000万円の土地に立っている分にはお似合いだったのですが、6000万円の土地に立っていると不釣り合いになってしまって、どう適正家賃を算出したものか悩んでしまいます。
15坪、築30年、2DKのボロ屋なんで築30年の2DKアパートと同じ考えるか、そうすれば家賃12万円でもおかしくありません。しかし、それでは6000万円の土地を占有している価値をおろそかにし過ぎです。

経験的に物件価格って家賃200～250か月分に納まっている気がするので、例えば250で割って24万円とかでも相場としていいかとも思いますし、年数的に修繕費用もかかってくるのでその分むしろ高くてもおかしくないかなとも思います。

いろんな見方、算出法があると思いますので一番合ったものをとるか、平均を取るか、いろいろあると思いますので、まずはいろいろな算出法を知りたいと思います。