不動産売買・投資

合法的な不動産ビジネスについて 宅建のない一企業の者ですが、土地ころがしではなく新築別荘販売に興味があります。 もちろん不動産業者と司法書士の方々と長続きできるようであれば提携したいと思います。 新中間省略登記でA(売主/販売代理不動産)→B(私)→C(第三者)という形で販売する場合について教えてください。 1. Aの方や司法書士の方は、取り合ってもらえるのでしょうか？ 2. A→Bで売買契約を結ぶ場合、B→Aへの代金は、先に全額決済しなければならないのでしょうか？ 3. Bは宅建のない（個人）か（法人）でも問題ないのでしょうか？（何度も続けると税務署が？） 4. BとAは登録免許税と不動産取得税の節税でメリットがあるとお聞きしたのですがAにもメリットがあり成立つのでしょうか？ 5. 一般的にBに不動産業者が仲介した方がよいのでしょうか？不動産業者だと税金が普通にかかるのでは？

マンション売却査定について、質問させて下さい。 築15年・2LDK 2年前にリフォーム済み（システムキッチン・フルオートバス・フローリングとクロス張替え・玄関収納などあらたに設置） 残債なし 今回住み替え目的で売却を考えていまして、出来れば年内までにと思っています。 3社から査定依頼を出した結果です。 A社　（大手不動産・売却後の新居購入予定業者・訪問査定）　　　　　　　　　　　2180万円 B社　（地元不動産・地域密着型の営業で近隣での成約実績あり・訪問査定）　2480万円 C社　（全国展開＆地域密着もあり・近隣での成約実績あり・机上査定）　　 　　 2680万円 査定額に開きがあるので、どうしてこのように差が出てしまうのか、専門的な視点からアドバイスいただければと思い、質問させていただきました。 よろしくお願い致します。

土地は旦那の母の祖父名義ですが…家は旦那名義です。その場合,離婚しても家は夫婦の財産になりますか?離婚するなら家は売却します。

住宅を新築するにあたり税金のことで教えてください。 年内か年始に引渡しをしてもらうかで悩んでいます。 （まだ着工前です） 建物の完成、引渡しを年明けにしたほうが税金面でメリットがある と聞いたのですが、知人からは 年内にすませたほうが控除面で得になるといわれました。 年内と年始での引渡し時期について、税金や控除について メリットとデメリットを 教えて頂けますでしょうか。 その他、登記の費用や不動産取得税、固定資産税など 建物以外にかかる費用についても教えて頂きたいです。 ５０坪の敷地に４５坪の新築をします。 建替えです。 土地はもともと親が所有していたのを、父の他界を機に 自分の名義にしました。

希望の土地がみつかったのですが、確認すべきポイントを教えてください。 購入を検討している土地は、添付の★1で、公道に接していない土地です。 ネットで調べると、公道に接していない土地は何かと問題となるケースもあるようで、心配です。 ＜土地の状況＞ ・現在、★1・★2・(4)の部分に家（一軒）が建っています。それを2区画プラス私道分割し販売するそうです。 ・解体、接道はすべて舗装、公共上水・下水の整備を行ったのちの引渡だそうです。 ・(2)・(3)は既に存在する私道です。 ・図面をみると、★1は(2)の私道にピッタリ2m接していることになっています。 ・(2)・(3)・(4)は1本の（つながっている）私道となりますが、図面には、下図のように分割した状態で地番が入っていました。 不動産屋に確認すべきポイントを自分なりに調べてみたのですが、とても自信がないので、不足や誤りがあれば是非教えてください。 ＜確認ポイント＞ ・(1)の公道の幅が4m以上であること ・(2)の私道の幅が4m以上であること ・(2)の私道は位置指定道路であること。 ・(2)の私道の持分をもてること。 あと、疑問が一つあります。お分かりになる方がいらっしゃいましたら、是非教えてください。 ＜疑問点＞ ・★1には、(4)の私道（★1、★2の共有地）の持分がセットとなっている そうですが、それは何のためなのでしょう？

中古物件を購入する際の疑問があります。 （購入者） 　・４０歳（男） 　・年収３５０万 　・既婚（子供なし） 　・住宅に使える現金４００万 （条件） 　・１Ｒか１ＤＫ（３５～５０m2程度） 　・都心で資産価値がある駅から徒歩５～１０分までの場所 　・１９８１年以降の物件 　 ◆管理費・修繕費について 中古物件の妥当（平均的な）管理費、および修繕積立金は いくらぐらいなのでしょうか（築１０年まで・２０年まで・３０年 までそれぞれ教えていただけますか） ◆ローンの組み方 不動産会社の方は、今はほとんどの人が変動金利を選ぶと 言っていましたが、（その理由としては最初の１０年が 支払いがきつく、今は金利が安いのでとの事です。） 現時点で、一般論として、おすすめのローンの組み方は どのようなものでしょうか？ また、今後長期にわたり金利上昇の上限は、不動産バブル時の金利が一つの基準と 考えるべきなのでしょうか？ ◆物件の前の敷地に空き地があった時に、もしまだ建築の予定が ない場合、どれくらいの高さのものがマックス建つ可能性があるか はどのように調べればいいのですか ◆（上記の続き） また素人でも敷地の面積や周りの環境からある程度予想できるの であれば、その簡単な方法を教えて下さい ◆外壁をチェックする際に、こういうひびは、補修予定があっても 手遅れ（購入しない方がいい）とかという例はありますか ◆ライオンズマンションのような壁にブロックのようなものが敷き 詰めてあるようなところでは、建物のどこをチェックしたら良いで すか（壁そのものにひびがあっても、ブロックがじゃまで確認でき ないのではという疑問です） ◆その他、ハード面で目でチェックしてくるべきところはどのよう なところですか いろいろ質問が多いですが、よろしくお願いします。

遠方にあるマンションを一棟売りしたいと考えているのですが、どのような会社に依頼するのがよいのでしょう？ 実は私は大阪に住んでいますが、家族の保有／管理するマンションが広島にあります。 その上でマンション一棟を販売したいという要件が挙がってきたのですが、どのような手順でどのような会社と検討を進めればよいか、分かりません。 素人の質問で恐縮ですが、分かりやすくお教え頂けるとありがたいです。 よろしくお願い致します。

駐車場が100%ないマンションは買わないほうがいいですか。 車は必需品です。

現在の自宅を売却し、そのまま賃貸で住む方法はありますか？ 住宅ローンの支払いが厳しいのですが、子供の関係上引っ越す事ができません。 将来は実家に戻るため値が崩れないうちに売却したいと考えていますが、この環境気に入っています。都合のよい考えかもしれませんが、どなたかいいアイデアありませんか？

親族間の不動産売買について 現在分譲マンションに住んでおります。 そのマンションを親に売却（現金）し、私は一戸建てを購入する予定なのですが、 親族間売却は可能でしょうか？ ただし、現在のマンションには残債があり、住み替えローンを活用するつもり なのですが、それも可能かどうか不安です。 親子間の任意売却にかんする情報はネット等によく記載されているのですが、 通常？の親族間売却についてあまり情報がなかったので、 ご存じの方情報頂けると幸いです。

古家付き土地販売の専任媒介契約が今月初めに切れた不動産屋が契約の更新手続きをする事もせず買い主希望のお客をいきなり連れて我が家に来ました。 3ヶ月間専任媒介契約をしていた不動産屋は契約期間中は一件もお客を連れて来る事は有りませんでした。 今月初めに契約期間が切れましたが不動産屋はその事を認識していないのか、契約更新の話はしませんでした。 また、契約機関中も契約書には2週間に一度以上報告を当方へするとの記載が有りますが三ヶ月間一度も御座いませんでした。 一度だけ当方が金額を下げたく思い来て貰いその際に販売の様子を尋ねましたが曖昧な返事のみでした。 このままでは売れないと思い媒介契約切れ少し前に不動産屋依頼値引き金額よりさらに下げた金額で友人に買主希望者が居ないか尋ねました。 友人は親戚が家を探しているとの事で紹介を受けました。 三日ほど前に友人と親戚の方が当方へ訪れて本物件を気に入り来週契約を結ぼうという話になりました。 現金で買うとの事で不動産屋は介さないのが先方の意向です。 ところが、その翌日に不動産屋が買主希望のお客様をつれて来ました。 そしてそのお客様は本日、家族を連れて再度、訪れました。 可なり買う気になっている様子です。 当方は友人の親戚に売るつもりですが今週末に本契約を結ぶ予定です。（現在は未契約） 今日、訪れたお客様が明日辺り不動産屋を通じて契約したいと言われた場合、どの様な対応をする事が良いでしょうか？ 不動産屋が連れてきたお客様で話が纏まった場合、不動産屋に仲介手数料を払っても５０万円程度、当方への入金額は高くなると思いますがそれは無視してお尋ね致します。 既に専任媒介契約期間が終了した事を伝え他に買主希望者の存在を話した方が良いでしょうか？ ただ、現在は本契約を結んでない為、多少不安は有ります。 それとも友人親戚との本契約日までは曖昧な返事で済ますべきでしょうか？ より良い対応方法をお教え頂きたく投稿致しました。 宜しくお願い致します。

専門の方、教えてください。 土地の購入を検討しているのですが、今住んでいるところから近くないこともあり、現地の状況にあまり詳しくありません。 購入する土地について、仲介業者が買主に重要事項を説明する義務があると聞いていますが、近隣トラブル等は含まれていますか？また、仲介業者は売主からのヒアリング以外に、自ら隣家への確認を行うことは必要でしょうか？（また、普通は行うものでしょうか？） もし、近隣トラブルが含まれていないとすると、どのように確認するのが一般的でしょうか？ よろしくおねがいします。

住宅ローンを組むメリットについて。 以前、何度かチラ聞きしたものの、あまり覚えていないのですが、 ある程度支払える人でもローンを組んだほうがいいというような話を何度か聞いたことがあります。 （そして3年くらいしたら繰上げ返済をすると良いと聞いた覚えが・・・） どんなメリットがあるのでしょうか？ 自分で想像してみると、例えば死亡した際の団体信用保険くらいしか思い浮かばないのですが・・・ ただ、小沢氏の不動産売買でもキャッシュがあるにも関わらずローンを組んでましたよね？ 税務署が入りにくいとか何かカラクリがあるのでしょうか・・・・・・ メリットが全く無いのならキャッシュがある方は出来るだけ最初から払ってしまったほうが 普通に考えるとお得だと思うのですが、お詳しい方、宜しくお願い申し上げます。

　日本の土地神話崩壊 　なんだか、路線価をみていると全体的に毎年毎年下がっているような感じですが 仮に 平均1%～2%下がると考えても 30年後には 土地価格が半分になるのですが 　日本の土地は、右肩下がりですよね？　（まぁ立地の良いところはべつかもしれませんが) これについて詳しい書籍 や ホームページ や ご意見よろしくお願いします。

新築マンションの購入を考えています。 購入の際、気を付けて確認しておかなければいけないことはありますでしょうか？ 先日、気に入ったところを見つけたので見積もりしてもらいました。 ローンの支払いだけでなく、管理費・修繕積立金・駐車場等がいくらなのか、 修繕積立金の今後の上昇予想額も聞きました。 修繕積立金は3～5年経てば徐々に上がって行くようですが、実際どれぐらいで 上がることが多いのでしょうか？ 場所や建物、建築業者、資材によっても変わるものだとは思いますが、 新築マンションを購入され住まれている方々、実際どれぐらい上がりましたか？ 他に、税金のこと、控除のこと、知っておいて損は無い、 又は知っておいた方がいいことがありましたら、是非教えて下さい！！

近々マンションを購入しようと思っています。 概ね半年以内に買うのが理想なのですが、新築と中古で悩んでいます。 それぞれにいくつか実際に見に行ったのですが、 新築は新しいのはいいですが、その分高いですね。 マンションは駅近で便利なところに建っていることが多いので、 その分高いことが多いように思います。 一方中古は、安いところは安いですが、その分築年数が随分経っていたり 何でこの条件でこんなに高いのかと不思議に思うものもありました。 色々見に行った結果、中古マンションは古い分修繕積立金がすでに 値上がりしていたり、今後も更に上がっていくことが考えられるので 今はよくてもすぐに支払いがどんどんきつくなっていくのではないかと 心配も多いです。それに理由がよく分からず随分の間なかなか 売れていなかったりと何か不安にさせられるものもありました。 そこで教えて頂きたいのですが、 新築・中古、それぞれメリット・デメリットはどんなものがあるでしょうか？ 経験談や人に聞いた話、何でも結構ですので教えて下さい。 よろしくお願いします。

不動産購入の紹介料について はじめまして、外国人に不動産物件の販売を案内（紹介）し、不動産業者？売主？より 手数料をもらいたいなと考えております。 私の役割としては、現地での物件情報の案内（営業）、翻訳、契約書面その他資料の翻訳、物件を下見する際の日本での案内をと考えており、その場合、手数料は私と現地の企業で利益配分するので、できれば5,000万円の物件を6,000万円～7,000万円で販売してもらいたいのです。 支払いは一括払い（海外送金）で徴収し、そこから、広告費、翻訳費、コンサルト料、など名目で、領収書も用意することはできます。（短期譲渡所得）にならないように・・・ 正直、不動産業者よりも利益は高いです。このような条件でも不動産業者は納得できるのでしょうか？

住宅買い替え時の良い物件の探し方について。（長文です） お世話になります。都内在住の夫婦（子供あり）です。 数ヶ月前よりマンションの住み替えを検討しており、現在は 某仲介業者にて売却の専任媒介契約を結ぶ直前です。 購入物件も数ヶ月前から並行して探し中なのですが、当初は 同じ仲介業者で売却も購入も同時に行うことを勧められたので 特に疑問を持つこともなく、希望条件を伝えていろんな物件を 紹介してもらいました。 しかしどうも担当さんと私達のツボが噛み合っていないのか、 紹介される物件がいまひとつしっくり来ないものばかりで、 最近では自分達であらゆる不動産サイトを調べて気になる物件を 見つけたら担当さんに連絡をして見学日程の調整をつけてもらう ・・・というスタンスをとっていました。 実際物件を見学したところ、やはり自分達で探し見つけた物件の ほうが感触が良く、購入候補に挙がりそうなものが多いです。 ただ、そのやり方だと手間も時間もかかりまどろっこしいうえ インターネットだけでは情報も少なくて見つけられる物件に 限界が出てきたので、主人と相談して、私達が移り住みたいと 考えている地域に密着した不動産屋さんに直接足を運んで 物件情報を収集しようと話していました。 そちらのほうが周辺環境や物件事情について不動産屋さんから 詳しい話が聞けるし、掘り出し物も見つかるかもしれない、と 考えてのことです。 しかしそれを売却の仲介業者の担当さんに伝えたところ、 他の不動産会社に足を運んだ時点でこちらでは売却の仲介は できなくなりますので、行かないで下さいと言われました。 もしもそちらで購入物件を探されるのならば売却もそちらで 行っていただくことになります・・・と。 売却についてはずっとその会社と相談してきましたし、 このままお願いしたかったので困りました・・・。 おそらく業界同士のいろんな事情があってのこと？でしょうか。 やはりこれからも地道に手探りでインターネットで探しつつ 売却の仲介業者に随時見学日程を調整してもらう、という スタンスでゆくしかないのでしょうか？ 今度の買い替えで引っ越しは最後にしたいと思っているので、 １００％とはいわなくても９０％くらいは納得できる物件に 巡り合いたいです。 ちなみに売却と購入の間に一時的に賃貸などで仮住まいすると いう手段は予算的な問題で難しいです・・・。 以上を踏まえて、住宅住み替え時の物件の探し方について 知恵をお貸しいただけると幸いです。 よろしくお願いいたします。

　連帯保証人になっていても住宅ローン審査は通りますでしょうか？ お教えください。 　 　会社員をしながら、自分の会社を持っております。 その会社が銀行から数百万円の借入をしております。 （役所の利子補給付融資で、利息が非常に低く念のため借りたという程度で ほとんど借金は使っていなくほぼ満額残っております。） 　個人名義ではなく、会社名義の借入です。 しかし、銀行の保証人に保証協会がついており、信用保証協会の連帯保証人に 私がなっております。 　その場合でも審査に通ることは可能でしょうか？ また、個人信用保証情報機関に、信用保証協会の連帯保証人になっていることは 伝わっているのでしょうか？ どうぞ宜しくお願い致します。

中古マンション（神奈川県でファミリー向けを予算3000万円で購入希望） 妻と3歳の長男と3人家族です。 仕事の都合上勤務先が、数年サイクルで変ります。（職場は港区が中心で渋谷→品川です。）昨年までは横浜市青葉区(田園都市線)現在は千葉市幕張(総武線)の賃貸マンションに住んでいます。家賃50ｍの3DK・駐車場付10万円です。 横浜～千葉と5年間賃貸で暮らしましたが、二人とも実家が静岡県で（帰省は年に2、3回ですが）実家が近い横浜で永住を考えています。 ・渋谷まで30～40分程度で行ける駅が希望、電都か東横線で探そうと思っています。 ・売る事は恐らく無いので駅近等の、先々の資産価値よりも（近くにスーパ等があれば、徒歩25分程度で駅近くより広さ・築浅優先で考えています。） 電都や東横線では、私位の予算で購入者様又は購入を検討されている方にお聞きします。上記路線でどの辺りのが「最寄駅」になりますでしょうか？