不動産売買・投資

土地の売買に関わる司法書士さんは、買主と売主の間で公平に仕事をしてくれるのでしょうか？ 司法書士さんにとっては、大変失礼な質問で、本当に申し訳ありません。（長文になってしまいました） 今、私の実家で、相続がらみの土地（在住宅を含む）の売却話が進んでいます。 土地名義は、亡くなって既に40年以上たつ祖父の名義のままです。 現在、この土地には、祖父の子供の３兄弟のうち、２兄弟の家族が住む家が２軒建っています。 もう1人の子供は、金銭トラブルもあり、長年、音信不通状態です。 隣地の樹木の越境（尋常な程度ではありません）に、長年困惑しており、隣地の地主に樹木の伐採などを依頼し続けてきたのですが、毎回、まともな回答をもらえず、役所や、議員、町内役員さんなどにも相談し続けてきましたが、なんの解決方法もないまま、現在まできました。 今年の春前に、隣地地主が、不動産屋を介して、「今後も一切、樹木を伐採するつもりはない。マンションを建設しようと思うので、土地を売ってほしい（立ち退きを含む）」と申し立てしてきました。 最初は、親族の１人が、不動産屋との窓口となり、条件などを聞いてきていたのですが・・・ 初めて聞いたときから、既に、不動産屋に乗せられてしまっているというか…　この窓口となっていた親族の言動に、不安が募っていたのですが、残念ながら、不安が的中してしまいました。 「先方が、提示してきた金額で進めた場合、税金や、経費が、どのようにかかるのかを、今、不動産屋に計算をさせている」との報告まで、受けていたところ…　いきなり、売買契約書を渡されました。　 不動産屋と、窓口代表となっていた親族が、２人で勝手に話をつめて決定したようで、不動産屋、親族ともに、抗議をしたのですが、正常とは思えない反論をするばかりで、こちらの意見を聞き入れることはありませんでした。　 私の家族は、父が亡くなり、この土地にある実家に１人で住む母と、転勤族の弟と、実家から見える距離に住む私の３二んなのですが、県外に住んでいて、多忙極まりない弟と、家族で話し合うことも、簡単ではなく、時間がかかってしまいます。　当家の長男として、先頭に立って欲しいと思う弟は、仕事が多忙すぎて、いろいろなことを調べる時間がなく、「当家に不利な進み方であっても、進めるしかない…」という哀しい現況。　しかも、なんとか一生懸命、家族間で連絡をとろうとしている間に、不動産屋からは、まるで、当家が、わざと、時間をかければお金を上乗せさせられると期待しているかのような言い方をされたり、隣地の倒れかかった塀に接している親族の家族が、危険を感じていると…まるで、何かあった場合、当家が、時間をかけたからだと言わんばかりの　言い方をされました。 このようなことから、この不動産屋にも、親族にも、不信感と、腹立だしい思いしか持てなくなりました。 話が、簡潔にまとめることができず申し訳ないのですが… このようななか、金銭トラブルで、音信不通となっている人間は、私にとっては叔父にあたるのですが、窓口になっていた親族は、その叔父の分与分を、最初は、家庭裁判所に死亡宣告を申し立てると提案していたのですが、話の流れの結果、不在者財産管理人を立てて、あわよくば、この叔父の分も、手に入れるつもりでいるようです… 戸籍の附票をとってもらい、きちんと調べたり、叔父の配偶者の実家経由で、現在の連絡先を調べることもできると思うのですが、このようなことを、当家が勝手にすると、正常な判断ができなくなってると思われる親族に何をされるかわからないという怖さを感じる状態です。 私にとっては、不信感しかない不動産屋が、仲介してきた司法書士さんが、きちんと公平に仕事をしてくれるのか…。　不在者財産管理人を立て、現在の行方を探ることがないまま、ただ、裁判所に一定の期間、貼紙をして、済まされてしまうのか…とても気になります。 金銭トラブルがあるとはいえ、叔父一家も、きちんと相続を受けるべき権利を持っています。　今、窓口となっていた親族一家が、有利な条件のまま、物事が進んでしまっていますが、この件まで、親族の思うがままにはしたくありません。　 不動産屋が、指名してきた司法書士さんに、内密に、このような現況を話し、きちんと調べてもらうことをお願いすることはできるのでしょうか。　 この問題は、素人には、とても判断できるものではなく、いつのまにか、不利のまま、条件提示を受け入れるしかなくなってしまった、母を思うと、申し訳ない気持ちでいっぱいです。　 司法書士さんの立場の方にとっては、大変失礼な内容の質問だとは思いますが、このような経緯のため、不信感と不安しか持てなくなってしまった立場を酌んで頂き、アドバイスいただけると幸いです。

マンション購入で妻の支払いは頭金の一部のみ～共有の所有権と持分、贈与について 5000万のマンション購入を考えています。 私（妻）は現在扶養内で働いているので、ローンは組めません。 そのため、頭金1000万だけ私が出資し、残額は全て夫が支払う予定です。 その場合、私には1/4持分の所有権があり、マンションは夫との共有所有となると 思っていたのですが、 不動産会社の担当者（20代の方）がいうには、銀行によっては共有所有にできず 夫の単独所有しか認められない場合があるとのこと。 それでは私の所有権が認められないばかりか 私が夫に1000万円贈与したことになってしまい贈与税もかかることになるのでは ないでしょうか。 これは銀行云々ではなく、法律の問題だと思うのですが、どなかた 詳しい方に教えていただけばと思います。よろしくお願いいたします。

全く同じ物件を買うか借りるか、どちらが得かで友人と言い合いになりました。 友人の意見は以下のとおりです。 (一生同じところに住むと仮定する) 借りる場合、貸し主がいて儲けるために貸すはずだから、借り主は買った金額より多く家賃を払う(それが社会のしくみだ) ということは、借り主は、そこを実際買うより多くお金をはらうことになる。 たから買った方が得なのが当たり前だ！と言います。 私はそもそも観点が全くずれている。 それでは、賃貸と分譲、どちらが得か答えに全くならないと言うと、バカ呼ばわりされました。 みなさん、友人の意見に物申してください^^;

住宅ローンの諸費用！助けて下さい！ 似たような質問ばかりさせて頂いていますが、なにぶん素人で初めての事ですので、改めて皆様のお知恵を拝借させて下さい！ 仲介業者を通じて、"フラット３５Ｓ"で新築物件を購入しようと考えています。 借入総額は、3,200万円です。 今回教えて頂きたいのは、仲介業者に作成してもらった資金計画書の諸費用内訳に関してです。 諸費用の明細は、次の通りです。 (1)契約印紙代　15,000円 (2)銀行印紙代　25,000円 (3)銀行事務手数料　58万円 (4)ローン保証料　無し (5)ローン代行料　52,500円 (6)火災保険料（3年）　10万円 (7)建物表示登記と所有権移転登記費用　40万円 (8)仲介手数料　686,700円 (9)固定資産税等（引渡時日割精算）　5万円 (10)団体信用生命保険　107,400円 ★諸費用合計額：2,116,600円 質問【１】 この内訳の項目に、不審な点とか、おかしい点とかありませんでしょうか？ 例えば、ローン代行料って払わないといけない費用なのか等々、もし「アレ?」と思われるところがあれば教えて下さい。 重複請求とか過剰請求のような、本来なら支払わなくて良い費用があれば嫌なので…。 質問【２】 この内訳の各費用は、相場的に妥当でしょうか？ 一般的にみて、安い？妥当？高い？を教えて頂けませんでしょうか？ 質問【３】 契約をする時に、仲介業者に全てを委託するのではなく、自分自身で銀行等に直接フラット３５Ｓのローンを申請して組むとか、知り合いの行政書士とかに有償で頼む事で、内訳(1)から(10)の各費用と合計額は、どれくらい安くなるのでしょうか？ そして、自分自身でそれらを行う事の費用面以外のメリットとデメリットがあれば教えて下さい。 その他、こんな事を確認しておいたほうが良い、とかアドバイスがあれば、教えて頂けると助かります。 長文を読んで頂き、有難う御座います。 乱筆乱文に申し訳ありませんが、宜しくお願い致します！

住宅ローンの事前審査の持ち物についての質問です。 現在、住宅購入を検討していて、不動産屋に通っています。 購入を急いでいるということもあるかもしれませんが、先日不動産屋の担当の方に、まずローンがどのぐらい組めるか事前審査を早くしておいた方がいいので必要書類を持ってきて欲しいと言われました。 免許証、保険証、昨年度の源泉徴収、実印が必要とのこと。 実印というのがひっかかりネットなどで事前審査の持ち物を色々調べてみたのですが実印と書いてある銀行は確認できませんでした。 金融機関にもよるとは思いますが、事前審査の段階で実印は必要なものなのでしょうか？

住宅ローン返済中に家を売却すると…ブラックリストにのってしまうんですか？ 抵当権を実行した場合,ローンが残ってしまうと…所有車や金めの物,家具等も差し押さえになってしまうんですか？ 抵当権を実行した場合,ローンを８年間組めなくなるのは本当ですか？

建売分譲住宅の契約解除について。 お世話になります。今年7月にまだ建つ前の状態の建売住宅(4600万)を契約して、手付金を100万円支払いました。建つ前なので、ある程度自分で壁紙等を選べるのですが、不動産屋が「ローンはなんとか通すから、先に壁紙や設備の色等決めましょう。」と言って、ローン確定前に自分好みのものに決めてしまいました。 ところが、9月になっても、ローンが通らず、不動産屋も躍起になっていろいろ画策してくれているらしく、やむなく母のマンションを担保にしました。「これで多分大丈夫です！」なんて言っていたんですが、それでもまだ足りないみたいで、次は妻の所得をごまかして多めに修正申告しないか？と提案されました。（妻は自営業です。） 妻は普段は300万弱の所得があるのですが、去年だけ収入が100万程しかありませんでした。普段どおり、今年は300万前後いきそうなので、銀行に一昨年のを見せて、今年のは見込みでいけないか聞いてくれたようですが、2月の確定申告までは貸せないと言われたそうです。それで修正申告を提案してきました。税金が戻ってくるから大丈夫なんて言っていますが、よくあることなんでしょうか？法的に怪しそうだし、気持ち的にもそんなことしてまでローンを通そうとは思いません。 元々、ちょっと無理な物件だったんだと、今回は諦めたい気持ちになったのですが、契約解除の際、手付けは返ってきますか？？　ローンが通らなければ白紙で手付けは戻りますが、不動産屋の言うように修正申告すれば、ローンは通るみたいですし、どのみち2月になればローンは通るらしいです。こういうのはローンが通ったと言えるのでしょうか？ちなみに「ローンが通らなかったら白紙」という契約は9月末までです。 壁紙とかも決めてしまっているし、オプションも付けました。（オプションは実費払いで8万円程） 2月まで待つにしても、それまでローンが通ってないことになるから、他の人に売ってしまう可能性もあると言われ、修正申告せずに、もやもやしながら2月まで待つのもしっくり来ません。 家自体も妥協点が多いのも価格が相場よりかなり高いのもあるので、解約に未練はあまりないですが、不動産屋も相当無茶に頑張ってくれているらしく、契約解除を申し出てもうまく説得されてしまうかもしれません。正直、これだけ銀行に貸してもらえないのも、かなり不安材料です。安易に契約してしまったのを少し後悔しています。2月に決まってから、急にバタバタと新居準備をするのも大変だなとも思います。 なんとか穏便に8万円の支払だけで契約解除したいのですが、可能でしょうか。 それとも家や立地自体そこそこは気に入っているので、このまま2月までもやもや待つのが得策なんでしょうか？不動産屋も結構よくしてもらっていて気があったのもあるし、とても迷っています。 長文失礼しました。回答、アドバイス等よろしくお願いします。

東京もしくは、神奈川で都心に交通の便が良く、6000万円台で新築を建てる地域を探しております、自分は地方の人間なので、全く分からないのですが、自分地域だと6000万もあれば、相当良い家が土地も含めて購入できます。 子供が5人いて、まだ小さいので、マンションだと不便なので、新築を考えておりますが、土地が高いと思うので、子供の環境が良く、土地が安く、地心に近い地域があればと思います。 宜しくお願い致します。

個人での抵当権抹消の問題点 マンションの買い手が決まり、本契約後に抵当権の抹消をしなければなりません。 不動産屋の手配して下さった司法書士が、破格の手数料を請求してきましたので（一般的な司法書士さんの倍以上でした）、抹消手続きは自分でしたいと申し出ました。 以前、マンションのローンの返済が終わったあと、自分で抹消手続きをしたことがあり、簡単な手続きと知っておりましたので、そう申し出ました。 すると、司法書士から連絡があり、前回は売買には関係ない抹消手続きだが、今回は飼い主が借入れをするので、第三者が抹消手続きをすると、ローン（SBI　フラット３５S）を借入れできないので、資格を持った人間が抹消手続きをしなければならないと言う内容でした。 私の考えですが、私の責任は抹消までで、ローンを借入れできるか出来ないかは買主の責任で、その為に何故、売主の私が自分で出来る仕事を、高い料金を支払って抹消手続きを司法書士に頼まなければならないのでしょうか？ マンションの所有者である、私が第三者？？になるのでしょうか？？ 司法書士は私達の仕事の代行を御願いされている職業と思っているのですが‥ 実際、本当に私個人での抹消手続きは不可能なのでしょうか？？ 教えて下さい

住宅ローンの諸費用！ 新築物件を仲介業者を通じて、フラット３５Ｓで契約しようと思ってます。 そこで質問です！ 仲介業者に資金計画書を作成してもらったのですが、フラット３５の返済プランによって事務手数料に５０万円くらいの差がある事は承知ですが、諸費用全額で、だいたい１５０万円～２００万円くらいと言われました。 借入額は３０００万円です。 この諸費用額は相場として妥当なのでしょうか？ ＳＢＩとか楽天のフラット３５で調べたら、シュミレーションで諸費用は５０万円くらいと出ました。 この差額は何なのでしょうか？ 勉強不足で申し訳ないのですが、詳しい方に教えて貰えると助かります！

現在土地購入を検討しています。詳しい方教えてください。 家を建てようと決心し土地から購入を検討しています。そこでいいなと思った物件で今は区画整理も整っていますが、昔は用水路で周りは竹藪でした。ある人からは水場は良くないと言われているのですがどうでしょうか？再検討したほうがよいのでしょうか？教えてください。

自宅マンションを売却しようと思っています。 初めてのことですし、金額も高額になるので後悔したくありません。 仲介不動産屋さんは沢山有りますし、 どなたか、失敗談　成功談などありましたら教えてください。

フラット35Ｓに関して教えて下さい！ 住宅購入時に、個人で、個人が希望する銀行に対してフラット35Sローンを組む事はできるのですか？ 質問(1) 仲介業者を通さず、個人が希望銀行でフラット35Sローンを組み事ができるのか？ 質問(2) 仲介業者を通さず、住宅ローンを直接銀行と組む事によるメリットとデメリットはありますか？ ネットで、銀行のホームページを見ているとフラット35Sで諸費用50万円くらい…とありました。 でも、仲介業者からの資金計画書では、諸費用で団信とか火災保険とか諸々込々で200万円くらいと言われました。 この差額が、仲介業者の利益なのでしょうか？ それとも銀行のホームページで書いていた諸費用は、事務手数料だけの額なのでしょうか？ 質問(3) 今、購入を考えている物件は、仲介業者からの紹介でした。 建築業者とは、一度二度程度の面識しかありません。 この状況で、建築業者と直接売買契約する事はできますか？ やっぱり、建築業者の意向で仲介業者を通さないと売らない！って事もあるのでしょうか？ 質問(4) 個人でフラット35Sを組むという事は、どのようなケースでされるのでしょうか？ 例えば、個人で土地から購入し、注文住宅を建てるという方がされるのでしょうか？ 新築物件で仲介業者が数社付いている物件を購入する場合、個人ではローンは組まないのでしょうか？ 質問(5) フラット35Sでオススメの銀行や機関はありますか？ 楽天モーゲージなど良いように思うのですが、オススメのところがあれば教えて下さい！ 住宅購入に知らない事が多い為、お詳しい方がおられましたら、注意すべき点など、できる限り詳しく教えて頂けると助かります！ 長文乱筆に申し訳無いのですが、宜しくお願いします！

位置指定道路の持ち分について質問です。現在、４軒で使用している位置指定道路（持ち分四分の一）を私が今後使用するに当たり、5軒で使用する事になるのですが、一軒より八分の一の持ち分購入を検討しております。持ち分四分の一が３軒、八分の一が２軒になります。地目は公衆用道路ではありません。今後、問題が生じる事は考えられますでしょうか？ご伝授ください。

マンションアフターサービス 2年前の竣工物件で、半年・1年・2年アフターが予定されていたのですが、売主が行方不明となり、建設会社も売主からの工事費用未払いという理由から、サービスは有償と言ってきました。（一度もアフターを実施していません） 周りの住民の方のご意見を聞いたところ、現状大きな不具合は出ていないのですが、今後10年目までのアフター（屋上・外壁からの漏水等）が無償で受けられないということが不安です。 アフターサービスは売主との契約ということですが、売主がいない以上、直接建設会社にアフターの継続を要請することは可能でしょうか。（それとも根本的に建設会社には責任が無いものでしょうか）

土地代金をピン撥ね ３年前に土地を購入したのですが　その時に不要な手数料を取られていたので 宅建保障協会に相談して話し合いの最中なのですが 売主に会える機会が出来て土地を５０万で買ったはずが売主には３６万しか貰ってないらしく １４万ピン撥ねされてました 　保障協会にこの事実を報告したのですが　売主が領収書を紛失してしまったのと 高齢で言動の信頼性が薄いので認めないのと買主が請求出来ないと言ってます 自分には納得出来ません 　この事実を認めて貰える方法と買主の自分が請求できるのかを教えてください

今年５月に産婦人科病院跡地について、 建築条件付き土地の売買契約を取り交わしました。 また、建物についても購入の契約を済ませております（８月）。 （手付金150万と仲介業者に手数料を100万支払いました。） 病院を取り壊し中に医療廃棄物（注射器・試験管）が発見されました。 （７月末ごろに発見された模様です） また、廃棄物は今回取り壊した病院の前の病院のモノなので20年程前のもののようです。 それを踏まえて、建築会社は土壌汚染の調査をします。 ここでいくつか質問ですが、もし、土壌汚染が見つかった場合、 　1、産婦人科の場合、どのような汚染が考えられますか？ 　　（一般的な病院では「伝染病等」とありました） 　2、浄化してもらったとして、 　　　人体への影響は本当に考えられないのでしょうか・・・？ 　3、瑕疵担保責任で土壌の入れ換えはしてもらえると思いますが、 　　　いくら土壌の入れ替えをおこなっても、不安は残り続けるため、 　　　いっそ契約を取りやめにしたいと思っています。 　　　それはできるのでしょうか？手付金・仲介手数料等返ってくるのでしょうか？ 今回この事実を知った経緯は、 着工に至らないことを疑問に思った仲介業者の方が調べてくださって分かった事です。 それまでは建築会社からは 「病院の基礎の撤回工事に時間がかかってます」と言われてました。 売主である建築会社には医療廃棄物が発見された時点で、 買主に通知する義務はないのでしょうか？ 以上、よろしくお願いいたします。

住み替えの検討。購入希望物件がある場合、自宅の売却もその物件の専任媒介業者に依頼すべきか 本来なら、購入物件の専任媒介業者に、売却についても依頼するのがスムーズなのかと思います。 ただ、その業者が設立後４年くらいと若い会社であること、担当者と何となくウマが合わないこと（オープンハウスで１時間ほど話しただけなのですが）から、この業者はき信頼してよいのか？と少々不安に思っています。 それからこれが一番なのですが、購入希望の物件は、差し押さえ物件のようなのです。 前の持ち主の事業がうまくいかなくなり、自宅を手放すことになったそうで、現在の持ち主が大阪の不動産業者だということです。 オープンハウスに行った際に、家そのものに気をとられており、噂話程度に聞いていたため「ふーん・・」と聞き流していて、うかつなことに詳細をはっきり覚えておりません。 競売にかけられて、大阪の業者が買ったということでしょうか。 京都市内の物件なのですが、担当者いわく、その大阪の業者から依頼が来て・・・ということです。 この場合、売主がその大阪の業者ということですか？ 物件には根抵当がついています。 築１０年の物件ですが、建築当初は８０００万程度だったであろうということで、現在の売値が４９８０万円です。 売却に際し、クロスや建具・ガスコンロ等が新しくされています。これだけで１００万以上かかっていると思われます。 もちろん高価な物件ですが、環境・家の仕様から言って、お値打ち感があります。 これは、差し押さえを受けた物件だからでしょうか？ ただ、このような物件を購入するのは何かリスクがあるのか、業者の信頼度が未知数、などから、現在の住まいの売却には他の業者に依頼して、買い替え全体のチェック機能としてもお願いした方が良いのかとも思っています。 このような考え方はどう思われますか？ お知恵を貸していただけたらありがたく存じます。

再建築不可という物件をリフォームした家は大丈夫でしょうか 中古の戸建てを探しています。 親の遺産で買うものですから、住宅ローンを利用しません。その事を話したら、不動産屋がそれならばと再建築不可物件を勧めてきました。 普通の方は住宅ローンを使うので買えないけど、現金なら買えるそうなのですが、価格が近くの物件に比べると半額に近いです。 建物は10年とまだ新しいのですが、どうもリフォームをしたようで、元々の家は40年程前に建ったものです。 再建築が出来ない理由は、道路と接している間口が1.8メートルだからだそうです。道路自体は公道です。 不動産屋が言うには基礎と柱は残したけど、殆ど新しくなっていて、柱も昔の柱で良い木を使っているので、全く問題無いとの事ですが、正直心配です。 再建築ができなくても、今後も同じようにリフォームすればいいと言いますが、柱や基礎ってそんなに持ちますでしょうか。もし僕がリフォームするとなったら、おそらく20年後なので、60年経った事になります。 また、道路に接している所を隣の人から買えれば、どうどうと建築可能物件になって、すごく安い買い物にもなると言います。 僕は素人ですので、その話が本当かどうかが分かりません。率直なところ、というか客観的にみて、こういう物件は買っても大丈夫なものでしょうか。 ちなみに物件自体はとても気に入ってます。

住宅の買い替え（残債なし）、買い先行でいけたらと思うのですが、無理でしょうか。 築５年の現在の住まいを売却し、中古物件の購入を検討しています。 まだ査定をお願いしていないので何ともいえませんが、現在の家は購入時「土地２５００万、建物１５００万」という割合でした。 購入を考えている物件が、４９８０万で、現在空き家です。 いろいろ情報収集する中で、「ローン残債がなければ、買い先行でも大丈夫」という言葉をいくつか見かけました。 しかし、確かに我が家はローン残債はありませんが、売却金額をそのまま購入資金に当てて、さらにローンを組まないと、もちろん４９８０万には届くわけもありません。 うまく行って３０００万円で売却できたとして、２０００万の借入れを考えていました。 諸費用は、現在の手持ちでまかなうという感じです。 ただ、購入希望の物件がけっこう気に入っているので、早めに手続きに入った方が・・・というところもあり、うちの条件で「買い先行で」買い替えを進められるのか？ということが知りたいのです。 買い先行というのは、５０００万円のローンを組む、ということでしょうか？ 我が家の年収から考えて、５０００万のローンはありえません。 「残債がない場合は、買い先行で大丈夫」というのは、何か方法があるのでしょうか。 それとも、単に「残債なし＋売却前せずとも頭金たくさん有り」の方が、通常の範囲内でローンを組むという話なのでしょうか。 アドバイスいただけましたら、ありがたく存じます。