不動産売買・投資

■重要事項説明義務違反？不動産詐欺？（収益不動産売買)■ 皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。 【事実関係】 (1)収益物件購入経緯 先日、収益物件(事務所＋マンション)を購入致しました。 メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。 (2)メインテナントから知らされた事実 (1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。 (2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。 (3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。 (3)仲介業者の反応 まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。 (3)重要度合 私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。 しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。 【質問内容】 (1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。 (2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。 (3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。 (4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。 (5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20％)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。 (6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。 投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。 どうぞよろしくお願い致します。

分譲マンションの価格は販売費と利益を何%ぐらい含んでいるのでしょうか。

ローン特約による白紙解約できる条件について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中古マンション購入の契約提携後なのですが、仮審査が通った住宅ローンの金利が高く困っています。定期借地権付きマンションということでなかなかローンが無いのですが、不動産屋が見つけてきた仮審査の通った銀行のローンの金利が変動金利で2.15%と高い（金利優遇が少ない）ので、何とか白紙解約できないものかと悩んでおります。　売買契約書のローン特約の欄では、「○○銀行他、金利2.45％（金利優遇は相談）、融資年数３４年」との記載なのですが、金利については2.15％より低い金利での具体的な記載が契約書にはないので、白紙解約の理由としては弱いと思うのですが、不動産屋がみつけてきたものの融資年数は３０年までであり、「これは契約書の条件と異なる」ということで何とか解約できないでしょうか。「定期借地権付きマンションの場合、ローンが借りにくい」という情報も不動産屋からは事前になかったですし、また、フラット３５用の適合証明もとある理由で出ないような物件であり、何とも騙されたような気分です。　　　　　　　　　　　　　　　　どなたか、教えて下さい。よろしくお願いします。 　　

貴方は戸建派ですかマンション派ですか。

不動産業者が競売によって落札した中古建物の売買における瑕疵担保責任についてお尋ねします。 競売にかけられた当人は、落札された後も買い戻しの契約をするまで立ち退きせず入居を続けた時 売主側（業者）の作成する売買契約書に有効な特約があれば是非教えてください。 裁判所資料によれば雨漏り跡がみられるとありましたが、本人の希望で入居を続けたため、 建物内に入ったこともなく、リフォームもせずに契約の運びとなりました。 よろしくお願いいたします。

私道に接道 気になる中古物件が私道に接道しています。特に私道負担の説明などはなく、よそ様の私道に接道しているということでしょうか？ 何かとデメリットがあるかと思うのですが、調べてもよく分からなくて…建て替えの際に私道所有者の承諾がいるとか、ローンが通りづらいなどがあるのでしょうか。 お詳しい方、是非教えてください。よろしくお願いいたします。

中古マンションの購入を申込みで断られた？ 先日、中古マンションの購入を申込みをしました。 値引き不可と言われましたが、ほしかったマンションなので満額で申込み、 ローン仮審査も通っており、頭金は物件の４割ほど用意できる条件です。 新築時より値上がりしている人気マンションです。 申込みは、売主側の仲介業者ではなく自分たちで選んだ業者を介しました。 申込みをしたところ、売主側から「週末も内覧予約が入ってるので形式だけでも 内覧を行わせてくれ」と言われ、不審に思いましたが、了承しました。 すると週明けに「キャッシュで購入する客が売主側の仲介業者についたから、そ ちらに売ります」と言われ諦めざるを得ない状況となりました。 ところが、１週間以上経ってもネットから物件の情報が消えず、おかしいと思い 売主側の業者に別人を装い「まだ売れてませんか？」と聞いたら「売れてません」 とのこと。 内覧時に何か失礼なこともした覚えがありませんし、全く意味がわかりません。 私が遠まわしに？購入を断られた理由はなんでしょうか？

公園横の凄く気に入った中古戸建物件（それなりに築浅）が見つかったのですが、建築基準法第43条第1項にあたり接道義務をはたしていない、再建築不可となっているみたいです。（物件位置画像添付しました）ただし、「同項ただし書」の規定が適用される可能性あり、再建築時に事前協議書の提出、建築審査会の許可がいるとのことです。再建築不可・・・凄く重い響き。立て替え・転居等も買う前に想定しておかないと後々大変になると思い今回ご相談させていだきました。物件周辺は築浅の戸建が並んでいますが、なぜ前面道路がこのようになっているのか謎です。再建築できない事を知りながらみなさん建売を買ったのでしょうか？ ●上記の事をわかりやすくに説明していただければ嬉しいです。不動産屋から聞いた話では前面道路が4m以上あるので行政の許可は取れるのではとの回答（詳しく確認中）。もし行政の許可がとれても心配なのは建て替え時にその私道を保有している方との交渉などです。交渉になった場合はトラブルの方も多いのでしょうか？（金銭要求や裁判になってしまうなど） ●このような物件が一般的によくあるものなのでしょうか？ ●ロケーションや物件は本当に気に入っていますが、土地物件を買うとしてデメリットが大きすぎるのでしょうか。素人は絶対に手を出さない方がいいのでしょうか。デメリットを教えてください。 ●添付画像から再建築の可能性があるのでしょうか？ ●もし物件を買う場合、売主である業者（競売物件を買った）に確認や取り決めをしておくべき事項があるでしょうか。 以上何卒よろしくお願いいたします。

土地の名義について 土地を購入して家を建てることになりました。 土地の金額が諸費用込みで2300万円で、夫名義の口座から1100万円、私（妻）名義の口座から1200万円出して現金で購入しようと思っています。 私（妻）は1年半前に退職し、現在は専業主婦です。 私（妻）名義の口座のお金の内訳は、両親が私（妻）名義の口座でお年玉や親戚からの結婚祝いを含めて積み立てていてくれていたお金が500万円。 その他結婚する前に私（妻）自身が貯めていたお金400万円。 結婚後に貯めたお金300万円です。 夫名義の口座のお金は全て夫の収入から貯金したものです。 建物は頭金を含め夫名義の口座から払い、ローンも夫が支払うことになるので夫名義になります。 このような場合、土地の名義はどのようにしたらいいのでしょうか。 土地の名義と建物の名義が違うと税金やローンを組むときに面倒なことになるという人もいるのですが詳しくわかりません。 また、私（妻）に現在収入がないので、土地を共有名義にすると贈与など関係してくるのでしょうか。 どうぞよろしくお願いします。

中古の一戸建てを購入予定ですが、隣の家が越境していることが分かりました。 売主さんとお隣さんとの間では話がついてるそうですが、これからの所有者は自分です。 不動産屋さんは、書類できっちりしておけば大丈夫と言ってますが不安です。 そこには永住する予定ではないので、いずれは売却する予定です。 売却するときに不利にならないでしょうか？ また、この件を了承するかわりに値引き交渉できるでしょうか？ 売主は不動産屋です。

年収395万円、自己資金なし、独身38歳です。家賃74000円に現在住んでいます。 都心の中古マンションの購入を考えています。 価格は2200万円。30平米以上。事務所使用可で、不動産仲介サービスの方が言うには、管理体制もよいということです。 将来貸すときも、立地、マンションの管理体制など資産価値としてもいいのでは、と不動産仲介サービスの方からアドバイスをいただきました。不動産購入申し込みだけでもした方がいいのでしょうか。いい物件はすぐになくなると思います。できれば購入したいなと思っています。仲介業者の方からは150万円くらい最初に必要といわれています。もし無理ならばあらゆる手を使ってみますがともいっていただいています。 自己資金は手数料（６０～70万円）ぐらいしか工面できません。 ほかのローン返済は何もありません。 月々の返済は管理費、修繕費等合わせて10万円以下にしたいと思っています。 特に家具を新調する予定はありません。 このような経済状態でも、購入することは可能でしょうか？ 最近金利も下がり、将来住む所がなくなるのが不安で中古マンション購入を考えています。いろいろと皆さんの質問・回答を拝見しましたが、何年も前の回答だったり、みなさん自己資金がある方、ご結婚されている方の例が多かったため、改めて質問させていただきます。よろしくお願いします。

不動産投資で破産をされる方がいると聞いたのですが、 どうしてでしょうか。

私の自宅は木造免震の一条工務店で築6年です。費用は2000万です。売るとしたら幾らになりますか。周辺の土地値は40万/坪です。

私の家の前の道路幅は4m未満です。土地値は周囲の何割減になりますか。

住宅ローン返済方法について質問いたします。 現在所有している自宅を４９００万で売却に出していて、２９００万円の住宅を購入予定です。 　（住宅ローン残債は、３３００万円ほどです。） 売却費用（仲介手数料引くと４７００万円ほど）で残債分を一括返済し、 残った代金で購入予定の物件の頭金にする予定でしたが、 銀行の事前審査で購入予定分の住宅ローンのＮＧが出てしまいました。（地方銀行が２つとも） 理由は、現在カードローンの返済中で２００万円ほどあるからだと思います。 ちなみに現在返済している住宅ローンの銀行とは別の銀行です。 （年収は７００万円　勤続１１年　大手企業です） それで、現在利用している住宅ローンはそのままで（でもその物件は売却する）、 新規に購入する住宅を売却した資金で一括購入する、ということはできませんでしょうか？ 抵当権等の関係で難しいかと思ったのですが、他に良い方法が考えつかず困っています。 何か良い方法がありましたら、教えていただきますと助かります。 よろしくお願いいたします。

不動産を売りに出してますが2週間後に専任媒介契約が切れます。 その間、不動産屋を通じての問い合わせは一度も無く不動産屋も契約後1回来ただけです。 売りに出した事を友人に話したところ親戚が買いたいとの事で売買が纏まりそうです。 其処でいくつか質問が御座います。 (1)不動産売買の契約は一月後位になりそうですがその際、 　専任媒介契約をしている不動産屋を介して契約をした方が良いのでしょうか？ (2)その頃には専任媒介契約は切れていると思いますが仮に仲介を依頼した際は正規料金 　（販売価格×3%＋6万円に消費税）を値切る交渉をしても良いのでしょうか？ 　また、幾ら位が妥当な金額でしょうか？ (3)不動産を専門に扱う行政書士or司法書士の方等居ますが其方に依頼し契約書等の作成をして貰えば不動産屋を介さずとも滞り無く進むでしょうか？ 上記事項、不動産業界の常識が解らず悩んでおります。 ご教示いただければ大変助かります。

買い換え目的で売却するとき、地元の不動産屋の方が有利？（専任契約更新で一般にするかどうか？） 買い換え目的で隣市に土地を購入し戸建新築中です。現住居の分譲マンションは土地購入した業者と専任の契約を結び、売却にだして3か月が経過しようとしています。土地購入の際にその仲介業者には「売却の方も任せてほしい」と言われ、専任の契約をしました。 仲介業者の場所も土地と同じ隣の市で、広告はインターネットの大手サイトに登録のみしてくれています。 が、内覧は今までで大体10件程度、契約前に数社無料査定をお願いして各社ブレもなかったので、その価格から50万ほど乗せた価格でスタートしたのち、現在までに200万ほど下げていますが、まだ有力な買主候補は現れません。 駅近で最近人気が出ているため相場が上がっている場所なのですが、更新時にもう少し下げましょう、と言われていて、本当に任せて大丈夫？とも思い始めました。 新居への入居はあと３，４か月後なのでそれまでに売却しなければいけません。 業者が隣の町というのは不利なのでしょうか？ たとえば、地元の大手不動産業者はポスティングや新聞折り込みもよく見かけますが、今依頼しているところはスーモの登録のみです。 内覧は他社さんの場合は同席することもあるししないこともあるしという感じです。 最初１，２か月はその業者からの紹介だけでしたが、最近は他社のお客さんも来始めています（最初の方はどうも他社のお客さんを止めていたような・・・無料査定してもらった時の営業さんと話す機会があってなんとなくそう思いました）。内覧は地元の人はほとんど来ないです。 一般で契約するとあまり熱心に動いてくれないという話もネットで見たのですが、どうなんでしょうか？ また、買い換えの場合は購入した業者にお願いするのが通例なのでしょうか？ 経験がないことなので、いろいろ知りたいと思います。よろしくお願いします。

媒介と専属専任の違いはどういうところですか？

土地売買後の質問です。 住宅用土地購入後、土地調査を行ったところ、隣との境面が石崖になっていることが分かりました。 昔は、土地が低かったらしく、１階の高さ分土地を上げていましたが、 私の隣の家は土地を上げておらず、昔の１階を地下室として使っていました。 ですので、隣との境面は、お城の石崖のようになっていました。（１階分の高さです） 地盤補強等を行い、住宅建築は問題なくできそうなのですが、 土地の不動産屋からは全く説明もありませんでした。 重要事項書にも「南側に段差があるためブロックを残してあります」としか書いてありません。 説明がなかったことに対し、直接不動産屋に言ったほうがいいでしょうか？ ・ブロック除去代として8万 ・鉄杭工事代58万　ちなみにかかりました。 ブロック除去代は、最低請求したいと思います。

専属専任・専任・一般契約どれがいいですか？ マンションの売却を依頼しています。 今は地元の大手の業者と専属専任契約を結んでいます。 対応もよく熱心に広告活動・報告もしてくれていますが、まだ買い手が付かない状態です。 事情があり早く売れて欲しいと思い、割安で売り出しています。 業者に買取をお願いしてみたのですが、値段の折り合いが付きませんでした。 １０月に契約が一旦終わるのですが、その後、専属専任・専任・一般契約のどれがいいのか それぞれのメリット・デメリットを教えてください。 お恥ずかしながら最初に契約する時、専属専任であることも知らなかった（説明されてなかった？ 説明されてても気がつかなかった？）状態です。 ポストに入っていた「このマンションで部屋を探しています」という他社のチラシを見て 連絡したら、専属専任かどうか聞かれて気づいた次第です。 よろしくお願いします。