合法的な不動産ビジネスについて

質問

合法的な不動産ビジネスについて

宅建のない一企業の者ですが、土地ころがしではなく新築別荘販売に興味があります。
もちろん不動産業者と司法書士の方々と長続きできるようであれば提携したいと思います。

新中間省略登記でA(売主/販売代理不動産)→B(私)→C(第三者)という形で販売する場合について教えてください。

1. Aの方や司法書士の方は、取り合ってもらえるのでしょうか？

2. A→Bで売買契約を結ぶ場合、B→Aへの代金は、先に全額決済しなければならないのでしょうか？

3. Bは宅建のない（個人）か（法人）でも問題ないのでしょうか？（何度も続けると税務署が？）

4. BとAは登録免許税と不動産取得税の節税でメリットがあるとお聞きしたのですがAにもメリットがあり成立つのでしょうか？

5. 一般的にBに不動産業者が仲介した方がよいのでしょうか？不動産業者だと税金が普通にかかるのでは？

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

私の知っている限りでは、新中間省略登記は中間省略登記と同様の道をたどるであろうと聞いています。

そもそも宅建業では無いBが不特定多数の買主に不動産を紹介あるいは売却する事は宅建業法に抵触します。登記をしないからと言って法規に抵触しない訳ではありません。
新中間省略登記はあくまでも登記費用や不動産取得税の節約で生まれた物であって、登記と不動産売買は必ずしも連動するものではないのです。
極端に言えば、AがBに不動産を売却した場合、契約書の取り交わしと代金授受があれば、所有権移転登記をしなくても所有権はBに移ります。登記は第三者に対抗する意味でしかないからです。

>1. Aの方や司法書士の方は、取り合ってもらえるのでしょうか？

このビジネスモデルであれば法規違反ですので、残念ですが難しいと思います。

>2. A→Bで売買契約を結ぶ場合、B→Aへの代金は、先に全額決済しなければならないのでしょうか？

宅建業者であるという前提ですが、それは契約によります。Aは最終的に代金が決済された時に登記義務者となるので、C→B→Aで現金授受した時点でAからCに所有権移転を行うと言う事であれば可能かもしれません。しかし全てを同日に行わないとCがそれに納得するかというと少々疑問ですね。

>3. Bは宅建のない（個人）か（法人）でも問題ないのでしょうか？（何度も続けると税務署が？）

違法になります。税務署というお話ではありません。刑事罰となります。
宅建業法では自ら取引と言って、自分の土地を売却する事は可能としていますが、自分の土地であっても不特定多数に売却したら違法となります。
宅建業法は買主の利益を保護する事が目的ですから、法規を順守している宅建業者経由で買うと言うのが基本です。

>4. BとAは登録免許税と不動産取得税の節税でメリットがあるとお聞きしたのですがAにもメリットがあり成立つのでしょうか？

顧客を見つけてくれると言う意味ではメリットがあるかもしれません。それ以外はデメリットの方が目につきます。違法性を問われた場合はAは行政処分の対象となり、今後のビジネスに大きな影響を与えます。

>5. 一般的にBに不動産業者が仲介した方がよいのでしょうか？不動産業者だと税金が普通にかかるのでは？

不動産業者が仲介しなくてはなりません。ただ税金に関してはその時の税務署の判断ですので、新中間省略登記(この名称は意味不明ですが)をどう判断されるかという事だと思います。

何故にこういう方法を思いつくのが少々疑問ですが、思うに宅建取引主任を取得し宅建業の届けを出された方が話が早く無いでしょうか。それほど難関な話ではありません。私も20代の頃に一人で開業しました。

もしくはコンサルティングとしての立場で営業されてはいかがでしょうか。不動産業者であっても、コンサル費を取る時代です。媒介報酬の上限が決められている以上、賃貸の媒介業者など物件探しのコンサルとしてフィーを借主から取得したり、売主から広告費として費用を取得する時代です。
民法や商法に違反しない限りは、買主側に立ち、物件探しのアドバイスとコンサルティングを行い、物件の売買自体は媒介業者を入れて行い、買主からコンサルティングのフィーとして取得する方が可能性は高いと思いますけどね。

お礼

大変わかりやすいお返事をありがとうございます。

今から勉強し資格を取得するのも、有資格者を雇用するのも大変ですので、ビジネスパートナーとして不動産業者の提携先を探したいと思います。