居住用買換えの譲渡損失の繰越控除制度

質問

自宅のマンションを買い換えようと考えています。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除制度
の要件に全て当てはまるのですが
譲渡損失の計算上で取得費用に大規模なリフォーム費用
を算入することができるのでしょうか。
減価償却費相当が控除されるのであれば
間取り変更等の大規模リフォーム費用も
取得費用に認められそうな気がするのですが。

回答No.2

SSSIN · ベストアンサー

＞購入後のリフォーム費用は、減価償却の必要はないのでしょうか？

いえ、いえ＃1の回答にもありますが、リフォーム費用はマンションの取得費に含めますので、減価償却は「必要」です。「減価償却後の取得費」が譲渡所得を計算する際の取得費となるのです。具体的には・・・

1.取得費
＝マンションの購入代金＋リフォーム費用＋仲介手数料＋登記費用・抵当権設定費用＋不動産取得税＋印紙税等

2.減価償却後の取得費
＝上記1の取得費-(上記1の取得費×90％×0.015×経過年数)

上記2の減価償却後の取得費が譲渡所得の計算の際の取得費になるわけです。

お礼

大変に参考になりました。
実際に算式に当てはめてみることにします。
少しでも損を取り返せればいいのですが。
ありがとうございました。

回答No.1

SSSIN

1.譲渡の際のリフォーム費用は売却に必要なものであれば「譲渡費用」として認められます。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20021101_01.htm

2.購入後のリフォーム費用は、購入代金、仲介手数料、不動産取得税、印紙代、登記費用、登録免許税などの諸費用とともに取得費の計算に含めてOKです。これらの費用から減価償却費を控除したものが取得費となります。

減価償却費＝建物購入代金×0.9×＊償却率×経過年数

＊償却率は、鉄筋コンクリート建ての場合「0.015」になります。（一般の新築マンションの法定耐用年数は47年で居住用の場合は、その1.5倍は70年になります。70年に対応する定額法の償却率は0.015になります。）

補足

なるほどよくわかりました。
今回の場合、購入後のリフォーム費用は建物価格に対し
かなりの割合を有するのですがこの場合にも
購入後のリフォーム費用は、減価償却の必要はないのでしょうか？