家の半分ほど建て替えたい

質問

10年前にキッチン、風呂を増築しました。既存部分も内装、間取りを一部改装しています。築30年、平屋48坪です。既存部分を改築して、二階建てにし、増築部分とつなぎたいのですが、全部建て替えるのとコストはどうなのでしょうか。すこしは安いかな？と思っているのですが。その際、今の瓦を使ってもらったりできるのでしょうか。アドバイスをお願いします。

回答No.2

noname#16670 · ベストアンサー

ｎｉｓｅｉ＿１９７５です。

１０年前に増築された部分にキッチン「台所」風呂部分があるという事は。その部分は平屋建と思いますが。

キッチンの並びに風呂の住宅設備機器関連に不都合が生じていなければ、全て解体して建て直すと言うのも、少し勿体ない気がします。
住宅設備機器とは、台所の流し台、調理台、ガスコンロ、換気扇、照明器具全てです。浴室ですと、浴槽、ガス湯沸かし器、等です。
一般的に台所に付いては、キッチン設備機器の老朽化、その部屋の全体的な劣化が
なければ。そのまま利用された方が経済的と思いました。
浴室については、ユニットバス形式でしょうか。在来工法の浴槽を据え付けてタイルでも貼っておられるのでしょうか。どちらにしましても。未だ１０年では壊すのは
無駄が多いと思いますが。全体的な住宅としての検討がもっとも重要だと思います。

補足でお書きになられました。プラニングは通常よくあるケースです。
一般的な見地からしますと。

(1)全て取り壊して建て直す最大のメリットは、間取り「つまり敷地内に住宅を建てる配置的な問題から、建物の居住性／日常生活動線（毎日行き来する部屋間のつながりや家族間のコミュニケーションを含む）」を全体的に設計し直せるという事です。

(2)既存の部分を残すと、その部分についてはある程度、設計上の制限になります。
既存「現状」の建物によって、生活空間・配置プランが大きく変えられないというースが往々にして発生します。

共に、全体的な予算の事もあるでしょうし、一概には述べられません。

通常、子供の将来の事を考えてとか、部屋数が少ないとか、部屋に物があふれているので、収納を考慮したいとか。応接間に重点を於いて、来客の多い家にしたいとか。『この様な点にとても重点を置きます、』と言われる場合。建て直しでないと満足な平面計画「部屋の配置計画」ができない場合があります。

例(1)／来客が多く、家庭でパーティーや食事会を考えている。このケースですと
玄関近くに来客の確保できる洋間＋台所を隣接させる＋便所を遠くに配置させない＋
夫婦の部屋と子供室は２階など、部屋間・行き来の動線を区別する。
こうしないと、家族の部分と来客の部分が交差して、ゴチャゴチャになってしまいます。問題は、既存の台所を残して、このプランが計画できるかという点に尽きます。

例(2)／家庭の通常の小物荷物は台所関係が多いです。普段使用しない食器類、調味料からビール瓶置き場、毎日の買物した食料品の置き場、
浴室ですとバスタオルの予備、トイレの紙から、石鹸・シャンプーの買い置きまで
これらの物が部屋中あちこちに、散乱・・と迄はいかなくても、整然と収納整理するには収納スペースが必要ですが、あまり離れた納戸に仕舞ってしまったのでは、取りに行くのが不自由な家になってしまいます。
全体的な新築でしたら、この辺の収納を考慮しての計画は容易です。
現状が不明ですので。一般論です。　

瓦に関してですが。私のいとこが建設会社をしていますので、聞いてみました。
地域による瓦の劣化状態に相当の差がありますので。３０年経過の瓦の再使用はかなり無理がある事の方が多いようです。
理由ですが。冬場雪による凍結があると、ヒビの入った部分に雨水が浸透し、その部分が凍結して膨張し、瓦の表面層を薄利させているケースが多いようです。
「但し、雪の降らない地域叉は氷点下に滅多にならない地域にはこの問題は当てはまらない様です」
瓦に関してはね工務店や設計士による現物劣化状態を調べないと何とも判りません。

最後にコストの問題です。
９坪を残して３０坪を建て直す場合と、３９坪の住宅を建てられるかの違いですか゛
これだけの面積になりますと、単純な話をしますと坪単価○○円×３０坪＝工事費(1)
と 坪単価○○円×３９坪＝工事費(2)
３０坪クラスになりますと工事費(1)と(2)の違いは単純に床面積の違いに近づいてくると思います。

叉、既存の浴室浴槽／風呂釜／キッチン設備／の再使用は、その機器に特に問題がなければ、再使用の方が新規に機器を買う金額差の７０パーセント程安くなります。３０パーセントは、機器の取り外し工費並びに保管費用です。もう少し安くなるかも知れませんが。
この辺は工務店さん叉は設計士さんとの話し合いを充分に持たれ、「コストダウンや施工性の」かねあいから、双方の合意点を出すしかありません。

叉、工事について、施工の難易度の検討が必要になります。

これは、既存の９坪を残してあと３０坪を新規に建てられる場合、既存の建物が敷地上のとの部分にあるかという点です。
簡単に説明しますと。 敷地と前面の道路との関係で、残す部分が道路側なのか敷地奥部分なのかによって施工の難易度が変わります。
建物を解体すれば相当の建設廃材が発生します、これらを道路に駐車しているトラックに積み込む必要がある訳ですから。道路側に残す建物があると、現場場内の人手による運搬工事が発生しコスト高の問題を発生させる場合があります。
叉、新地に建てる建物が既存の建物の奥にある場合、材料の取り込み等、人件費の高騰が予想されます。残す建物に関係なく、建て直す部分に道路と行き来が自由ですと問題はあまり発生しません。

建築計画の一般論ですので、おのおの状態は現場によって変わります。その点を考慮して頂き、建築士さん、叉は工務店さんとご相談され、ご満足のいく住宅が完成します事を期待致します。

お礼

ずうずうしく追加質問をお願いしたにも関わらず、こんなに木目細かいお答えを頂き、本当に有り難うございました。教えて頂いた事を、生かして十分な話し合いをしていきたいと思います。有り難うございました。

回答No.1

noname#16670

既存の建物を取り壊わして、全部建て直すよりは、２階増築の方が安いと思います。

安くなる理由としまして。
(1)　建物全ての解体工事代金が不要
(2)　１０年前に増築されました、キッチン、風呂がそのまま、利用できる「今回工事に含めない場合」
(3)　既存１階部分の、新規工事が不要。

但し、かなりの問題点が出てくると思います。

設計、見積もり段階で、相当の計画並びに打合せが必要になると思います。

既存の瓦を再使用する件について。
日本瓦でしょうか。
再使用は可能ですが。２点注意が必要になります。

(1)　取り外した瓦を、今回増築される２階の大屋根にご使用を考えておられる場合。
屋根面積「既存の瓦の枚数と２階の屋根に必要な枚数」の問題が発生します。

もし、既存の瓦だけでは枚数が不足する場合。
日本瓦の製造元「焼き元と言います」によっては、同じ
６４版「ロクシバンと読みます」でも重ね代部分の断面が微妙に違い、異種と組み合わせると、雨漏れの原因になります。

(2)　築３０年を経過した瓦は、もろくなっている事があります。再使用を考慮して痛まない様に取り外す、工費が高く付く場合があります。叉、痛んでいる瓦が多い場合は、再使用は不可になります。

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公的資金の借入をされて、工事をされるのでしょうか。

その場合は、建築工事確認申請書と建築工事竣工検査済証が必要になります。
建築士叉は工務店に設計図書の作成を依頼しなくてはなりません。

この点について、考慮しなければならない点で１点あります。
増築工事になりますが「２階部分は」建築申請は、既存の建物「１階部分」を含めて全体で設計しなければなりません。つまり、１階部分で現行建築基準法並びに消防法等々。関連諸法規に合格する様、１階部分に改修が必要になる場合があります。

あまり、大規模に改修が必要になる場合は、全体として建て直しの計画も考慮した方が良い場合もあります。

叉、建物全体の床面積が、相当増えると思いますが。
建坪率とか容積率の法規面での抵触がないかどうかも調べる必要があります。

補足

大変丁寧にお答え頂き、ありがとうございます。いろいろ大変なんですね。私書き方が悪かったようで、もう少し教えていただけますか？増築部分9坪を残し、既存部分は解体して30坪ほどの二階建てに建て替えようとおもっています（30+9）。屋根の面積はかなり少なくなると思うので、瓦は足りると、考えています。一部残して解体するのと、シンク、風呂をはずして取っておいてもらって、全部解体し、また付けなおすのとで、コスト、また、その他の弊害を教えて下さい。重ねて宜しくお願い致します。