借地権の売買。どこに相談すればいいか

質問

知識が乏しいため、読みづらかったらすみません。
50代の主婦。都内23区の駅近くに叔母から数十年前に相続した
約70m2の土地を所有して貸しています。
この土地の管理の仕方に困っています。

借地人の方は、築70年位？の古家を所有していますが、この度借地権と家ごと
手放したいと管理をお願いしている不動産屋に申し出たそうです。

以前管理を依頼していた不動産屋さんが亡くなってしまったので、
新しい不動産屋にはまだ管理を依頼して1年ちょっとですが、この
不動産屋の言うことがコロコロ変わるので困っています。

1年ほど前から借地人の方が家土地を手放したがっている話は聞いていましたが、
その時点では不動産屋は、私が借地権を買い取るのは資金や運用方法を考えねばならないなど私の負担が大きいので、第三者に借地権ごと買い取ってもらう方法がよいだろう、と言っていました。駅近くなので買い手はすぐ見つかるだろうとも。

それが先日不動産屋に電話したところ、建物を詳しく見たところ、相当傷んでいるので使用に耐えないことがわかった、借地権の売買は難しいので、地主が買い取ったほうが良いと強く勧めてきました。なぜ急に変わったのか分かりません。

借地権の買い取りはともかく、その後の土地活用を考える体力、資金はありません。
今度主人と不動産屋へその旨話し合いに行こうと思っていますが、不動産屋の言うことが急に変わったのが解せません。借地権の売買など不動産屋にはお手のものだと
思うのですが…。とにかく暗中模索でわからないことが多すぎる状態ですので、なんでもご意見を頂けたら幸いです。また、参考になる本やサイトなどの情報もお待ちしております。

回答No.8

nagata2017

現在の借地契約はどのようになっているのか　
更新はしているのか　
借地料は遅滞なく支払われているのか
建物は存続できる状態なのか
そういったデータがないと判断に困るところです。
借地は賃貸と同じようなものですが　建物が借地人の個人所有物だというところがちがってきます。
そのぶんだけちょっと権利が強いのです。
でも建物がなくなれば　借地権を自動更新することはできないと思います。
そうすると無償の明け渡しもありうる。
そうなると不動産屋はお金にならない。そこで悪知恵を働かせているのでしょう。

建物については　ご自分で確認されていらっしゃいますか。木造で築70年というと　前回の更新から20年過ぎていれば　更新しないということもできるでしょう
借地権の価値はゼロになります。

期限の定めのない借地権について
https://www.shihou-anzai.com/category/shakuti.html

借地権の売買
https://chintai.mynavi.jp/baikyakusatei/column/baikyaku_knowhow42/

回答No.7

espresso1081

質問者さんの土地を借りている人が、もう借りたくなくなったのなら素直に返せばいいですよね。その際、自分で建物を解体して更地にして返すのが基本ルールだと思います。
借地権はもともと弱い方（借り手）を守るために出来たのだと思いますが、この借り手のように、不要になったのに借地権を利用して素直に返さないのもなんだかなぁと思います。

うちは借り手の方ですが、何十年も前から地主は土地を返して欲しいけれど、こちらは自分名義で家を建てて家族で住んでいるので、返せないということで揉めていました。
これは地主が借地権を買い取るということではなく単に出て行けという話だったので、借地権のおかげで地主に対抗することができました。
そのうち契約の更新や地代の受取りを拒否されるようになったので、今後どう対応するか検討し始めて弁護士に相談した時に、旧借地権について教えてもらいました。

こちらとしては、親（借地人）が亡くなるまで気持ち良くそこに居させてくれれば、建物が古いので私たち子世代はそこに住む気も借地権を相続する気もなかったのですが、地主に色々と酷いことを言われたり嫌がらせをされたりしてきたので、仕方なく他の住まいを探そうということで、借地権を第三者に売ることにしました。

質問者さんの場合、借り手の方がその土地に住んでいないしもう要らないと言っているのに借地権を主張できるのなら、ちょっと借り手を守り過ぎ？と言うか本末転倒という感じなので、弁護士に相談されてみてはいかがかと思います。

回答No.6

davio

はじめまして。
不動産と建築の会社を営んでおるものです。
借地権の売買ですか。なかなか一般の方には難しい案件だと思います。
同業をかばう訳ではありませんが不動産屋の能力及び主な業務（賃貸なのか売買なのかはたまた個人客が主なのか法人客が主なのか。）も関係している事もありますが、あくまで質問者様と地主様側とのその時の状態（資力、体力、年齢、子供の有無等）が関係してくるものです。故に物件の状態が悪く質問者様へのローン付けが厳しいのか、地主様の心や周辺環境が変わったのか、これはその不動産屋しかわからない事ではあります。
　ただし意見が変化した旨ははっきりお伺いされた方がよろしいのかと存じます。ご自分のご納得がいくまで。
借地権売買に関しては弁護士、司法書士等に伺うのもよろしいかとは思います。専門家に聞くこともせずネット（ここもネット上ですが）や本で得た生半可な知識をそのままその不動産屋にぶつける事はあまり得策とは言えません。
あとその地主様とやりとりしているのはその不動産屋になります。地主様と専任媒介契約をしていたりしたらあなたの方に弁護士をつけようがなんだろうがその権利に関してはその不動産屋が地主様との窓口になってきます。（契約期間中は）
一生ものの買い物です。故に気持ちよく事を運ばせるにはその不動産屋にはっきり不明な部分をご納得なされるまでお伺いされた方がよろしいかと存じます。
もしご心配なようでしたら、信用できる専門的なところでお伺いするか、物件は拝見させていただいておりませんが、私でも専門的な部分を交えてお話を聞くぐらいの事は可能です。
どうか良いお取引を。

お礼

コメントをありがとうございます。私は地主の立場です。
物件の状態が悪いのでローンが通らない、などの話は
不動産屋もしていました。
急に私に買い取りを勧めてきたので不信感を持ちました。
慎重に話し合いたいと思います。

回答No.5

noname#242403

築年数からして旧借地権だと思われますが、売買は可能です。
借り手にとって非常に強力な権利ですので、23区内駅近ということなら、買い手が付く可能性もありますが、貴方が買い戻す必要はありません。
第三者への売買や、建替の際には貴方の承諾が必要になりますし、承諾料も請求できます。
既に建物の老朽化も激しいようですので、借地権が消滅するのを待つのも選択肢の一つです。
いずれにせよ、貴方の無知に漬け込んで、手数料を稼ごうとしている不動産屋は信用できません。
弁護士に相談することをお勧めします。

お礼

弁護士に相談するのもよさそうですね。
私に買戻しを強く勧めたり、不動産屋が今一つ信用できません。
どうもありがとうございました。

回答No.4

terepoisi

ご近所でNO.3の方がご回答なさっている通りに
家屋の解体費用は借地人負担で処分なさったお宅があります。
その後地主さんが駐車場にして経営しています。

相続資産の相談はまず自分の利益を考える不動産業者より、依頼者の利益を守るのが業務である税理士か司法書士がおすすめかもしれません。

お礼

税理士や司法書士が相談に
のってくれるのですね。早速調べてみようと思います。
ありがとうございます。

回答No.3

seble

借地権は、相続はできても売れませんから、その借地人の相続人次第でしょう。
相続人がいなければ、亡くなれば借地契約も解除となります。カネを払う必要はない。
また、出て行きたいというなら勝手に出て行ってもらえば良いのです。その時点で借地契約は解除。カネを払う必要は無い。また、土地は原状復帰が基本ですから、借地人の物なら更地にしてもらう必要があります。こっちが解体料を払う必要はない。

相続人もいて、そのまま居座る可能性があるなら丸ごと買取もいいでしょう。右から左へ売ってしまう。
70年の建物なんて負債でしかありませんので、買取と言っても解体料と相殺でさほどの金額にはならないと思います。
ただし、売ると相当な税金をもっていかれます。かなり考えておかないと何も残りません。売らないで駐車場にしてもいい。都内の駅そばなら問題ないでしょう。
と思いますよ。
不動産屋はピンキリで、いい加減な人はどうにもなりませんから、きちんとした業者を選ぶのが大事です。大手の看板なんて意味ない。登録料払ってちょろっと研修やるだけで看板上げられます。中身に変化は無い。

お礼

コメントをありがとうございます、参考になります。
借地人の方は最近、50代？の息子さんに名義変更をして、
現在その古家には誰も済んでいない状態で、手放したいと思っている
ようです。数年前に更新を終えたばかりで、数百万の更新料も
いただいたばかりです。

不動産屋は地元で古くから営業している人で、地元の顔役のような
人のようです。顔も広そうなので、次の借地人などすぐに
見つけられるようなことを最初は言っていたのですが…。

解体費は借地人の人が出して更地にして返してもらえるのですか。
駐車場経営なら何とかなりそうです。。
ド素人まるだしでお恥ずかしいかぎりです。
引き続きコメントいただければ幸いです。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 借地権の売買。どこに相談すればいいか

　やっぱりそれは不動産業者以外にはないでしょうね。知り合いづてに調べて、信用のできる業者に聞くしかありません。

　－－－－－－－

　一口に「借地権」と言っても、大きく地上権と賃借権があります。おそらく賃借権だろうと思われます（地上権はめったにない）ので、賃借権での話をしますと、原則として地主の許可がなければ売れません。

　建物所有のための土地賃借権だと、賃借権登記がなくても、建物の登記をすれば対抗力を持てるのですが、「使用に耐えない」建物だと壊すしかないことになる。壊して更地にした瞬間、理屈としては対抗力がなくなります。

　地主の後継者（相続人、買主）が、その瞬間を狙って賃貸借契約を解除し「出て行け」と言うかもしれない「金を払え」とか言うかもしれない。そうなれば裁判になる。

　そういう面倒事を借地権の買主は恐れるのです。なので、土地の賃借権はなかなか売れないのが現実です。

　使用に耐えない＝壊すしかないという状況を建物持主が納得して、本来の借地権料から壊し代を引いて格安の代金でＯＫと言い出したのなら、地主が買い取ったほうが良いだろうと、私も思います。

　今資金がなくても、その土地を担保にお金を借りて、建物を建てて建物（もちろん敷地付き）を賃貸する、ということを私は考えてしまいます。大家も大変ですが楽して儲けることはできません。

　もちろん、ほかの事情なら、買い取ったほうがいいのかどうか、わかりません。

　「私はこうしたいのだが、そのためにはどうすればいいか」という具体的な希望が書かれていないと、まあこのくらいしか書けませんね。

お礼

プロの方のご意見、参考になります、ありがとうございます。

私ども夫婦は賃貸派なので住居の売買をしたこともなく、
この状況にビビっております。
格安で買い取れたとしても、その後ローンを組んで家を建て、
借主を探す…など気が遠くなります。

先祖代々の土地は大事に守って時代へ引き継ぐ、というのを
親から刷り込まれておりますので、私としては
今までと同様、不動産に古家ごと引き取ってくれる借地人なりを
探してもらって、その人なり業者なりに家を建ててもらい、
今まで通りいくばくもない地代を払ってもらえれば結構なのです。

この土地を使って儲けようという知恵も気力もありません。
＞＞「私はこうしたいのだが、そのためにはどうすればいいか」という具体的な希望が書かれていないと、

これのお答えになっていますかね？？
引き続き、ご意見をよろしくお願いいたします。本当に困ってますので。

回答No.1

Nobu-W

http://www.onayami-shakuchi.net/sitemap.html
https://fudosanbaikyaku-planner.com/shakuchiken-soudan.html/
参考になるかどうかは判りかねますが・・・こういうサイトがありました
他にも・・・
『借地権の売買 相談』で検索されますと多々出てきますので、探してみて下
さい
　m(_ _)m　ご参考まで

参考URL：

http://www.onayami-shakuchi.net/sitemap.html

お礼

ありがとうございます、早速見てみます。
大変助かります。