最近はやりのサラリーマン大家について

質問

多少前からマンション一棟フルローンでサラリーマン大家という広告をよく見かけます。正直そんなに甘いものではないのじゃないかと思いいます。

(1)表面利回りでどのくらいで買えれば成功すると思いますか？
(2)そもそもこういうブームは初めてなんでしょうか？
(3)過去にブームがあったならば、それは結果的にどうなったのでしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）どれくらいの部屋数があるマンション一棟なのかわかりませんが、サラリーマンさんがお買いになれる規模のマンションなら、空室が１室出れば、利回りは吹っ飛ぶんじゃないでしょうか。２室出れば、赤字かなと思います。

　管理などは業者に依頼するんでしょうから、空室が出ても管理料は取られますからね。もちろん、固定資産税なども。

　そう言えば、先日このサイトでも、どうも管理会社が住民から入って来た家賃を使い込んだんじゃないかと思われる節がある、ご質問がありましたよ。そういうリスクもありますよね。

　なまじ賃貸業者を名乗ってしまったので、具体的な数字を出すことはできません。私の書いた数字を信じて買って、何かの事情で破産でもされたら困りますので。

　抽象的に言えば、成功するには、所有者が手放さないくらい高い利回りが必要でしょうね。ツテを探して売るよう説得するか、札束でほっぺたを叩いて買ってもいいと思うくらいの高率。

　それでも天災などがあれば危ないわけですから、売りに出ている物件程度の利回りでは、私は買えません。

　市場に出ている売り物件を買うとすれば、私の場合、利回り以外の何か事情がある場合です。

（２）東京では、いわゆるバブル時代、不動産投資ブームがありました。

　あのころ、「不動産に手を出さないのは馬鹿だ」的なことが雑誌に書かれていましたから、自宅などを売って郊外に自宅とアパートを建てる（買う）というようなことをした人も、少なからずいたと思います。

（３）ご承知の通りです。

　「ＩＴ長者」とかは耳にしますが、「大家長者」など聞いたこともありませんでしょ？　

　バブル好景気のころ、不動産を売って高額納税者になって「不動産長者」と呼ばれた人はいたと記憶していますが、サラリーマンが大家になって家賃で長者になったという話は聞いたことがありません。

　時の銀行局長が総量規制をやってバブルを破壊したため、専門業者でさえ倒産が相次いだのですから、個人などアッという間に見る影もなくなったと思いますよ。

　ついでに、私が「あ、それなら儲かるわ。大繁盛だろう」と思った事例（雑誌に載った）は、旦那さんが元大工さんで、奥さんが家事や花、世間話が大好きだというご夫婦。

　管理・修理などは旦那さんが自分でやるし、奥さんはセッセと環境整備（雑草を抜いたり、花を植えたり）しながらと住民と話をするという大家さんです。

　あとは、「ホント？ほんとに儲かっているの？」というケースでした。

お礼

ご回答ありがとうございます。なるほどおっしゃる通りで、ネットで広告が出ている8%程度の利回りでは10室のうち一室空きが出れば利回り吹っ飛ぶし、自分も興味を持ったのは建築業経験があって修繕は自分でやっちゃうとか、何かシナジーがないと儲からないんじゃないかと思った次第です。
8%程度の利回りではNOIで4%も行かないだろうし、だったら数年に一回の安値でJ-Reitでも買ったほうがましじゃないかと思いました。

回答No.3

human21

（１）について、現在は空室率が上昇している事から、
表面利回りに関係なく、成功は難しいと思われます。
需要以上に供給が増えすぎたようです。

（２）及び（３）について、以前にも同じブームがありましたが、
多くのサラリーマン大家さんが失敗しています。
自己資金ではなく、借り入れによって大家になっていた為、
少し空室になると赤字になってしまいます。
元金と利息の返済の負担が大きいからです。

私は投資をしている為、以前のブームの時に何度か大家に
ならないかと誘われました。
その時に詳しく調べた結果、リスクに比べてリターンが
少ないと判断し、全て断りました。
現在もその気持ちに変わりありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。ひどい話ですが現在の供給過多で失敗して売りに出た物件を買うのが一番でしょうね。今だったらオリンピック以降で景気減速が来るでしょうから、それ以降で安く売りに出た物件を買って、安くなってきた太陽電池パネルを一杯乗せてEV給電ポートをつけて、2023年以降にトヨタ自動車が全固体電池で航続距離が大幅アップするEVを発売したら即買って使えるような物件にすれば15年くらいは安泰かな。

回答No.2

8739dokusin

サラリーマン大家です。
(1)わかりません
(2)わかりません
(3)わかりません
私は相続で大家になりましたが、不動産投資はけっこう大変な部分もあるんじゃないでしょうか。私はアパートですが、住宅ローン今年で終わりそうだったけれど屋根壁などの補修を余儀なくされたので、ローンの見直し等もしました。一応お陰様で満室ですが、空室対策も必要です。周囲にも新しいアパートが立っていけばどうやってこちらに来てもらえるかなんらかの対策も必要ですし。住宅ローンも完済する頃はけっこうアパートも古くなってしまう、30年ローンで月々の支払いは家賃収入でする、立てた会社が一括借上してくれるとしても、メンテナンスは必要になってくるでしょうね。
大家になってからサラリーマン大家の番組を見るようになりましたが、空室でけっこう苦慮している大家は多かったし、知人からアパート一棟くらいじゃ利はでないでしょうと言われたこともある。成功している大家は確かに何棟も所有していますね。でも、逆に住宅ローン払えなくて失敗した方もいるみたいです。
美味しい話なんてそうそうないと思うので、あったらみんな手を出しているし、賃貸住宅が増えてだぶつけば空室で倒れてしまう。
よく考えて始めた方が良さそうですとしか言えません。
サラリーマン大家はいざというときに一定の収入があるので、ない人より金融機関は乗り気かもしれませんが。

お礼

ご回答ありがとうございます。おっしゃるとおり、そんなに儲かるなら自分がやれば？ というよくある話で、融資をしたい銀行や建物を建てたい建築会社が甘い事を言ってるだけかもしれませんね。