父が自己破産します。信託登記って？★昨日の続きです★

質問

昨日も質問させて頂きましたjeanpaulです。
またわからないことができてしまったので教えて下さい。

質　問/No.934116 質問：父が自己破産します。抵当に入ってる不動産を守る方法なんてありますか？
の続きです。

昨夜母と長男と私で父からの説明を受けました。父は自己破産は今すぐにと言うことではないようです。ただ厳しい経営状況で2年間赤字が続いており、資金もこのままだとあと2ヶ月ほどで底をつきそうなので万が一の場合に名義変更の措置を取りたいとの事でした。

父の言う方法とは母か長男に名義変更の上、土地建物を信託登記すると言うことでした。それをすれば差し押さえなどの対象から外れ、1年ほどで売却やリフォームなどの手直しも行えると言います。信託登記・・・初めて聞く言葉です。少し調べましたがなかなかわかりやすい文献がなく困っています。もしご存知でしたら教えて頂けないでしょうか？

また、根抵当でＡ信金から借りていますが信用保証協会を通して借りたものなので、悪質な取立てはないだろうと申しておりました。これも本当にそうなのでしょうか？

私達はそんなに甘いことではないと思っているのですが、父の話を覆すだけの知識がありません。
何かご存知でしたらどんな事でも教えて頂きたいので、ご面倒をおかけ致しますがよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#58431 · ベストアンサー

1ご長男が父の負債２２００万円肩代わりする件は、取引銀行に相談すれば乗ってくる可能性があります。
2長期の２５年返済なら、金利４％としても毎月約１２万円です。現在の年収からすれば返済可能な額と思われます。
3父の負債を肩代わりする覚悟であれば、すぐにでも取引銀行に相談しましょう。銀行がＯＫすれば、父上が反対しても肩代わりは可能です。
4根抵当権は、債務者の変更対応すれば良いです。

お礼

ありがとうございます。
早速相談してみようと思います。
ご親切にして頂いて本当にありがとうございます。
また質問することもあると思いますが、よろしくお願い致します。

回答No.5

noname#11476

>誰かが根抵当権を外すしかないと思うのですが、それはどのようにすればできるのでしょうか？

平たく言えば長男が父親から家を購入すればよいのです。
このときに、長男は住宅ローンを借りて中古住宅を買うという通常でもある行為ですから、全く問題はないわけです。
現在抵当権を設定している銀行に話せば載ってくる可能性は極めて高いですね。
あるいは普通に銀行などに話を持ちかけても載ってくる可能性はあります。

長男が借りた住宅ローンで債務を返済し、抵当権を抹消し、長男に所有権が移転登記され、それに新たに長男が借りた住宅ローンの銀行が抵当権を設定します。

上記は実際には一度に行われます。
この状況は不動産売買で良く行われている行為ですよ。

お礼

ありがとうございます。
早速長男に相談してみようと思います。
また動きがあった際にはお世話になるかもしれませんが
そのときもよろしくお願いいたします。
ご親切にして頂いて本当に感謝致しております。

回答No.3

noname#58431

1数年前まで金融機関勤務二十余年の経験です。お父上同様に本来は取引先の協力を得て経営再建に使うべき時間と最期の資金を事件屋に渡し、自己破産されたのをおもいだしました。
2債務者名義の抵当権設定物件について父上が、某アドバイザーと画策されているようですが、他の回答者さんのご指摘どおり、抵当権実行・競売の事態になれば意味はありません。
3酷な表現ですが父上は某アドバイザーの手中で操られ、他の言は耳に入らないでしょう。
4母上の気持ち次第では離婚も含めて、母上、ご長男、質問者さんの生活環境確保を今後どうするかに考え方を切り替えることをお勧めします。お考えがまとまれば民事の経験豊富な弁護士さんと具体的対策を検討されればよいでしょう。

お礼

ご親切にありがとうございます。
ご回答の1のアドバイザーは父の商品の卸し先のようです。
本業は開業整体師？で診療所に父の健康食品を置いているようです。このアドバイザー自身3回自己破産と差し押さえを受けているようで、父の話ですとそっち（自己破産の処理）の方に長けているそうです。（苦笑）
全くもってhoumu-tantouさまのおっしゃる通り「他人の言葉は耳にはいっていない」様子です。
またご回答4に関してですが、長男は根抵当分と住宅ローンの残額の合計2200万円を肩代わりすることも考えているようです。母は10年以上仮面夫婦だったので、今更紙の上での離婚をする必要があるのかと言った風です。女性は離婚すると不利と言われているからだと思います。
ご回答4に関してアドバイスをお願いしたいのですが、長男は2200万円ほどの肩代わりはできるのでしょうか？長男自体は年収600万円ほどですが車のローンがあります。銀行のＨＰで調べましたが無担保で借りれても300万円くらいしか借りれないようです。私の主人でもいいのですが、年収は400万円ほどでローンは無いです。ただマンションを売却したばかりですので貯金はありません。また「事業性の高いものは対象外」とうたわれているので私個人ではほぼ無理かとあきらめていますが・・・
借金の肩代わりはよく耳にしますが、どのようにお金を用意すればいいのでしょうか？
また、母が離婚することは何がメリットになるのでしょうか？母は現在契約社員で働いておりますが年収200万円ちょっとです。

長くなってすみません。
お恥ずかしい話ですが、なにかご存知でしたらご指南下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.2

noname#11476

前のご質問を見たのですが抵当権がすでに設定されているのですよね？
であれぱ無駄です。対抗できません。

確かに抵当権が設定されていなければ、信託登記された物件への強制執行は禁止されていますので（信託法１６条）対抗できる可能性はあります。バブル崩壊後にずいぶんこれが原因で強制執行がママなら無いということはありましたので。

しかし抵当権が設定済みであれば、強制執行出来ないとしてた信託法１６条でも、信託に先行する抵当権は有効であると認めていますので（つまり強制執行禁止にならない）、意味はないのです。

抵当権がついているというのは非常に強力なのですよ。

しかし、、、、お父様についているアドバイザーというのはろくでもない人物ですね。ろくに法律の知識もなく（あるいはあっても知らないふりをして）お金をせしめようというハゲタカのような存在だと思いますよ。
きちんと弁護士に相談するように勧めてください。

保証会社が悪質な取立をするかといえばそれはもちろんしませんが、「合法的に取り立てます」。

あと、倒産の可能性が高くなっているときに競売妨害と取れるような行為は全部犯罪になります。
今回の場合は競売妨害には全然ならない話なので、告発はされないかもしれませんが。

お礼

ご親切にありがとうございます。

アドバイザーは父の商品の卸し先のようです。
本業は開業整体師？で診療所に父の健康食品を置いているようです。このアドバイザー自身3回自己破産と差し押さえを受けているようで、父の話ですとそっち（自己破産の処理）の方に長けているそうです。（苦笑）
そのアドバイザーの紹介で弁護士には会うことになっているそうですが、多分ハゲタカのもう一羽でしょう。

家を正当に残す場合は、誰かが根抵当権を外すしかないと思うのですが、それはどのようにすればできるのでしょうか？
長男は根抵当分と住宅ローンの残額の合計2200万円を肩代わりすることも考えているようです。長男自体は年収600万円ほどですが車のローンがあります。銀行のＨＰで調べましたが無担保で借りれても300万円くらいしか借りれないようです。私の主人でもいいのですが、年収は400万円ほどでローンは無いです。ただマンションを売却したばかりですので貯金はありません。また「事業性の高いものは対象外」とうたわれているので私個人ではほぼ無理かとあきらめていますが・・・

借金の肩代わりはよく耳にしますが、どのようにお金を用意すればいいのでしょうか？

長くなってすみません。
お恥ずかしい話ですが、なにかご存知でしたらご指南下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.1

nejirebana

再度ご質問を立てられていることからして、お父様の説得に手こずられているのではないか？と勝手に推測しております。
　基本的に、昨日の皆様の回答で答えは出ています。
　信託登記をしようが何をしようが、先に根抵当権設定登記がなされている以上、「土地家屋を失わないですむということはありえない」のです。詐害行為以前の問題です。
　蛇足ですが、今年から担保執行の法制度（競売の際に用いられる）が変わっていますので、過去有効だった競売妨害的な手法もほとんど通用しなくなっています。
　信託登記は、もちろん合法的で社会に欠かせない制度ではありますが、いわゆる「事件屋」が使う手法でもあります。１００％の確証はありませんが、お父様が相談されているというところは事件屋まがいのところと推測します。お父様に手錠がかかったり、法的手続を取るための必要経費まで全て吸い取られるようなことを避けたければ、ここできっぱり手を切ることです。
　また、下手に登記をしたりすると、後に自己破産を申し立てたときに、詐欺破産罪にも該当する行為として、免責決定をもらえなくなる可能性があります。
　今、彼らの指示に従って良いことは何もないといって良いでしょう。

　それから、信用保証協会が悪質な取立をしないということは正しいと思います。しかし、法的な手段はしっかり取りますので、変な（違法な）解決策を取ると、後が大変です。

　昨日の回答をされた方々も仰っていましたが、お母様、お兄様に後で迷惑がかかる可能性も十分ありえます。違法なことに知らぬ間に手を貸していた、などということにもなりかねません。
　幸い、多少の時間的余裕はありそうですので、弁護士に相談されることをお勧めします。有料ですが、弁護士会主催の法律相談を利用された方が後々良いと思います（タウンページに弁護士で載っています）。もし空きがあれば、とりあえず自治体でやっている無料法律相談にいらっしゃるのもいいと思います。

　昨日の回答にありましたが、やはり「誰を守るのか」という視点を問い直す必要があります。jeanpaulさんが守るべきはお母様・お兄様・そしてご自身とご家族だと思います。そこを最優先にしてください。
　しっかり法的に筋を通せば、何も恐れることはありません。お子様に危害が加わるようなこともまずありません。

　再度申し上げますが、「信託登記」などという法律用語にごまかされないで下さい。事件屋の臭いがしますので、「事件屋から皆様自身の身を守るため」に、弁護士への相談は必須です。ここは絶対です。

お礼

ご親切にありがとうございます。

アドバイザーは父の商品の卸し先のようです。
本業は開業整体師？で診療所に父の健康食品を置いているようです。このアドバイザー自身3回自己破産と差し押さえを受けているようで、父の話ですとそっち（自己破産の処理）の方に長けているそうです。（苦笑）

長男は根抵当分と住宅ローンの残額の合計2200万円を肩代わりすることも考えているようです。アドバイスをお願いしたいのですが、長男は2200万円ほどの肩代わりはできるのでしょうか？長男自体は年収600万円ほどですが車のローンがあります。銀行のＨＰで調べましたが無担保で借りれても300万円くらいしか借りれないようです。私の主人でもいいのですが、年収は400万円ほどでローンは無いです。ただマンションを売却したばかりですので貯金はありません。また「事業性の高いものは対象外」とうたわれているので私個人ではほぼ無理かとあきらめていますが・・・
借金の肩代わりはよく耳にしますが、どのようにお金を用意すればいいのでしょうか？

長くなってすみません。
お恥ずかしい話ですが、なにかご存知でしたらご指南下さい。
よろしくお願い致します。