上がビルの地代についてお願いします。

質問

どなたか教えて下さい。よろしくお願いします。

ある土地を持っています。その上にビルが建っています。
このテナントビルの持ち主から地代をいただいています。
最近、このビルを壊す話が来ました。
立て直すとも何ともまだ返事がきませんが
その６階建てのビルを壊す間ビルの持ち主は
収入がないので地代を払えませんという通知がきました。
一応弁護士さんを立てるつもりですが。その前に少し
どなたか知識を下さい。

(1)ビルが壊す間は持ち主さんは土地の持ち主に地代を
払わなくてもいいものなのでしょうか？

(2)又もしビルの収入がないとしても更地になるまでは
地代は、普通考えてもいただけると思うのですが。
もらえないものなのでしょうか？

(3)又この地代は母からの相続でしたので契約書はお互い持っていません。
長い間その金額で継がれてきました。それを理由に
好き勝手できるのでしょうか？相手も持ってないのに。

(4)又更地になって再度ビルの持ち主が新しくビルを建てた時
改めて契約を更新したいと思っていますが、これらは誰にお願いするのが
一番確かでしょうか？以前は古いビルでしたが新しくなると
収入があろうがなかろうがこちらの相場で契約を結ぶことが
可能でしょうか？相手が応じなかった場合どうすれば
いいでしょうか？

(5)又以前の昔の低い地代を再度言ってくる可能性は
あるでしょうか？その場合こちらの意見が通るまで待つつもりですが
その間の地代はどうなるのでしょうか？

(6)又更地のまま放置された場合でもこちらは土地を売るつもりはなく
ずっと持って置くつもりです。その場合もちろん固定資産税も
払って行くつもりですが。その場合住居ではないので何か損をするとか
不都合なことは出てくるでしょうか？どのように活用すれば
一番いいのかもアドバイスいただければ有り難いです。

一応(1)～(6)迄の回答をいただきたいのですが。

最後に特に生活する上にこれからも更地になっても地代が無くても
生活していけるので、出来るだけ残しておきたいと考えているのですが
商業地では一等地にあると思うので買いたい人が出てきても
税金を沢山払う事を思うと又地代をもらえるようになるまで
頑張りたいと思っています。そうやって代々残してやりたいのですが。

どなたか回答とアドバイス
どうかよろしくお願いします。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

２番回答者です。続いて、個々の質問への回答です。

（１）（２）　まず地代ですが、借主は契約を解除するまで地主に持参して支払わなければなりません（持参債務）。

　解除したのに土地を明け渡さない場合は、地代の支払いではなくおおむね地代相当額の「損害金の賠償」となります。

　取り壊し中だろうが、更地で収入がなかろうが、建築中だろうが、質問者さんが請求するのを忘れていようが、「契約を解除していない」なら地代を支払わなければなりません。

　質問者さんには、地代を受け取る「権利」が発生しているので、たとえ払ってもらえていなくても、地代に対する納税の義務は生じている可能性があるのは、前稿の通りです。

（３）好き勝手にはできませんが、好き勝手かどうかは契約できまります。ふつう契約内容は、契約書や商習慣を見て判断します。契約書がなければ水掛け論になる可能性が高く、最終的には裁判所の判断を仰ぐしかありません。

（４）はすでに回答しました。お書きの時期では手遅れです。

（５）「従来通り安い地代」ではなくて、従来よりもっと安い地代を提案してくる可能性のほうが高いでしょう。

　「収入がないので地代を払えませんという通知」をよこすような人ですから、「（銀行等への返済のため）手取り収入が少ないので、地代を下げてもらいます」くらいのことは平気で言うのでは？

> その場合こちらの意見が通るまで待つつもりです

　地代支払いは「持参債務」が原則で、地主の所に持ってくるか、指定口座に入れるかするものです。

　「待つ」ということであれば、持ってくる地代を黙って受け取っておけばいいと思います。質問者さんが「受け取る」と言っている場合は、相手は供託はできません。

　但し、「天は自ら助くる者を助く」です。相手が持ってくるものを黙って受け取るだけなら、質問者さんの意見は永久に通らないと思いますが。

　待ってなどいないで戦うというなら、最終的には提訴するしかありません。ならば最初から弁護士に相談したほうがいいと思います。

（６）利用方法は、現地を見て、経済状況を見ないとなんとも言えません。

　子々孫々、残したい財産ならば、高利貸しのような第三者が関係しないように、早々に手を打たれることをお勧めします。あと、納税と・・・ ビルと言ってもいろいろですから大丈夫ですか。

お礼

早々と本当に本当にご丁寧なお返事いただいていましたのに
パソコンが急に真っ暗になり、壊れて元に戻るのに
とても時間がかかってしまい、お返事が遅れましたこと
心からお詫び申し上げます。

とても丁寧で、分かりやすく、本当に心から納得いたしました。
教えていただいた知識だけでもこれから代々持っておくように
プリントアウトさせていただきました。
きっと皆理解できると確信しました。

とても現実を知りました。又本当に知識が増えて
なるほどとばかりとても勉強になりました。

この回答は本当に大切に大切にさせていただきます。
税金は固定資産税などは一度も滞納もせず納めています。
ほんとうに、親身になって下さり。側に弁護士さんが
おられるような、心強い気持ちになりました。
とても安心する半面もっと早くにきちんと
しておればとも考えていますが、今からでも
何とか教えていただいたとおりに何とか１日でも早くに
解決したいと思っています。
地代の値上げはおっしゃる通りあまり期待しないほうが
いいですね。とても相手の心理もよく理解できました。

本当にお返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
とてもとても助かりました。何度も何度も読ませていただいています。
沢山の知識を教えていただきました。
お世話になりました。

心からお礼申し上げます。感謝しています。
有難うございました。お詫びとお礼まで。

回答No.2

fujic-1990

納得していらっしゃるのでそれでいいかとも思いましたが、老婆心から。長くなったので、２つに分けます。

　私、不動産賃貸業を営んでおりまして、商売柄、さまざまな体験・見聞があります。

　例えば、お金もアイデアも技術もない人に土地建物を貸したところ、テナントが金貸しから借りて、それでも破綻し、金貸しから造作や備品が押さえられて動かせなくなりずっと保管、貸すに貸せない。結局買取請求されて、結局立派な家が一軒建つほどのお金を取られた知人もおります。こういう場合は、ビジネスとして、警察も行政も動きません。

　人づてに聞いた大損話なら数知れず、です。

　今は、借地借家法14条で、そのビルそのものの時価買取りを請求される場合もありますよ。13条もありますし。

　『収入がないので地代を払えません』などと寝ぼけたことを言ってくる人が、法律を理解しているとも、まともな経営ができるとも、思えません。背後に知恵者が付くと、何を言い出すか分からない。

　「払えない」宣言が来たこの際、ホントに遅滞したら「地代不払い」を理由に賃貸借契約を解除しましょう。

　＜建て直す気がある＞なら、取り壊すころには銀行借り入れなどの手配が済んでいることと思いますので、契約を解除されて困るのはアチラ。契約解除されて建設中止などしたら、銀行からの信用を失いますからね。更新を頼みに来ます。

　＜建て直す気がない＞なら、質問者さんが契約を解除しなくても、どうせその内アチラから解除してきます。こちらから解除したほうが気分がいい。

　困って契約更新を求めて来たら、更新ではなく、新規契約の交渉をしましょう。家賃値上げでもなんでも、質問者さんの要求を丸呑みすると思いますよ、困ってますから。契約書もしっかり作りましょう。契約書がない事が、将来質問者さんに襲いかかる諸悪の根源です。

　解除するか解除されるか、どっちに転んでも、質問者さんには損はないと思いますが、取り壊し途中で相手が逃げるなどの場合も考えられますので、取り壊し終わった直後がいいかもです。

　（(4)の回答になりますが）『再度ビルの持ち主が新しくビルを建てた時』に交渉では手遅れです。何か言うなら、ビルを建てる前しかありません。

　再築を質問者さんが黙って認めていたということは、従来の賃貸借契約が続いているということです。契約が続いているなら、アチラにとってはこれまでの通りでよいわけで、話合いは無意味・有害です。不利益になることが分かっているのに、話合いに応じるはずがありません。

　となれば、提訴するしかありませんが、契約書がない現状では水掛け論になるだけで、弁護士をつけたって質問者さんが勝てるかどうか、わかりません。

　なお、質問者さんの経営規模がどれくらいかわかりませんが、ビルが建つほどの土地の賃貸となると、事業的規模かもしれません。
　事業的規模だと、「取り壊し中で収入がない」とか言って地代を払ってもらえない期間でも、払ってもらう「権利は発生している」ので、その権利分も「納税をする義務」が、質問者さんにはあることになります。
　国は「払ってもらえないのは、払わせないからだ」「払わせないヤツが悪い」という態度ですから、「払ってもらえないから」と言って払わせず、納税しないでいると、「質問者さんが脱税」したことになりますので、ご注意ください。

　次に、個々の質問への回答に続きます。

回答No.1

lock_on

(1)(2)
更地であろが建物があろうが、土地を占有しているのですから地代は発生します。よって払わねばならないです。１年以内に再建築しないと借地権が消滅する可能性があります。

(3)
契約書がなくても借地権が発生しています。地代は状況によって変えることが可能ですから昔の低い地代のまま据え置いたのは地主側の怠慢です。地代に不満があるときは裁判で争うことができます。居住地でないようですから値上げは見込めるかもしれません。

(4)
弁護士か借地に詳しい不動産業者でしょう。争える余地は地代に関する部分だけと思っていいです。つまり「誰が」「何を」建てようがほぼ認めざるを得ません。ただし暴力団は拒否できます。

(5)
借地人は当然従来の低い地代を主張します。地主は拒否します。すると借地人は低い地代を法務局に供託します。こうなると裁判で争うか調停をしてもらうかです。弁護士を頼んでください。

(6)
住宅地でないようですから固定資産税は大差ないですね。少なくとも地代は従来の低いまま支払われるか、供託されるかします。供託された地代をもらっても本来は差額をもらえるという主張も当然のことですから地主側の経済状況はあまり変わらないでしょう。

お礼

早々と御回答いただき、本当に有難うございました。

とても分かりやすく、又的確なご回答いただき
理解でき、全て納得行きました。

教えていただいた知識をもって弁護士さんに
お願いいたします。

本当に本当に心から感謝しています。
お礼まで。