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共有名義の土地の地代。
４人（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄとする。）の共有名義の土地があります。 土地の上には４人とは関係ない人（Ｅとする）の家がたっています。 Ｅは地代をＡに払っています。 地代の賃貸契約は口頭であると思われます。 この土地の固定資産税は代表者のＡのところにのみきますのでＡが払ってます。 権利書もＡが持ってると思われます。 Ｂ、Ｃ、Ｄはこの土地がが自分の物であることをしりませんでした。 最近公課証明書をとりよせてこの事実がわかりました。 地代収入は４人でわけるのが正当のような気がするですがちがうのでしょうか？ 固定資産税もはらっていない、権利書も契約書ももっていない Ｂ、Ｃ，Ｄはその権利がないのでしょうか？
- hydrangea
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質問者が選んだベストアンサー
すでに回答がついていますが，共有名義に至った理由が問題です． ＡＢＣＤの関係や，共有登記の時期，原因がわかれば，ある程度の予想はつくのではないでしょうか． 権利書や契約書がどうであろうが，Ｂ，Ｃ，Ｄに「実質的な」所有権があるのであれば，Ａに不当利得として請求可能です． ただし，管理費として，固定資産税その他の費用は相殺されます．
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- bonnnou
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回答は、「この書き込みだけでは、分からない。」となります。 理由は次のとおりです。 １ 日本における登記は、所有関係を正確に表していないということです。 日本の不動産の登記は、所有権が移転するたびに絶対に行うべきもの では、ありません。 Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの間で、所有権は、Ａとする旨の合意があれば、 別に登記がなくても、所有権はＡのものとなります。 この場合、まったく関係ないＺが、その所有権を主張しても、 Ａは、Ｂ・Ｃ・Ｄと共同して、Ｚの侵害を排除するか、 Ｂ・Ｃ・Ｄから、完全に所有権は移転している旨の証拠を提出 して、Ａだけものであることを立証して、Ｚの侵害を排除する ことができます。 ２ Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄ４人のあいだで、Ａの所有とする旨の合意がある為に、 Ａがその土地の使用収益を行っているのか？ Ａがその土地の「管理」を行うので、土地からの収益を独占排他的に行う旨 の合意があるのか？ その他の事情があるのか？ 当事者でなければ、分からない、というのが、 本音です。 ３ 上記の契約は、契約書がなくても、口頭合意で成立します。 これからは、想像ですが、 Ｂ・Ｃ・Ｄがもし、Ａにだまされているのなら、従前から、「Ａにだまされた」 と、Ｂ・Ｃ・Ｄの側の家で、語り継がれてゆくことの方が多いようです。 乱暴ですが、逆から言えば、そのような内容が、Ｂ・Ｃ・Ｄ側で語られていな いのなら、Ａが排他的に使用するのか、Ａに所有権が円満に移転している可能性 が高いと思われます。 多分貴方は、Ｂ・Ｃ・Ｄの当事者の直径卑属（子供・孫等）だと思われます。 もし、Ｂ・Ｃ・Ｄがご存命なら、直接きいてみればどうでしょうか？ 他界されているのなら、他の所有者のところにゆき、状況を説明し、何か 聞いているのか、否かを確かめてみればいかがでしょうか？ そのうえで、Ａさん側に、直接聞いてみればいかがでしょうか？
お礼
ありがとうございました。 大変参考になりました。 いきさつとか共有名義に至った理由とかの考えがなく登記簿の上の所有権のみが問題と思っていました。 ただ今回の場合はたんなる遺産相続なのです。 それも含めて もっと細かく説明して聞きたいのですが、とりあえず質問 を終了させます。 ありがとうございました。
- sigino
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まず共有名義になったいきさつが問題になります。 共有名義になった理由が相続であったなら、遺産分割協議未了のままとりあえず法定相続分の登記を行っているのだと思われます。（これは相続人のうち一人が手続きすればできます）遺産分割協議が未了ですから、Aは相続人代表として土地を管理している立場になります。分割協議が終了すれば、地代・固定資産税・その他管理費用などを相続した持分にしたがって清算するのがきちんとした分け方です。なお、Aは管理料を請求できるかもしれません。 なにはともあれ登記簿謄本をとって、ABCD4人がその土地を、いつなんの理由で取得したかを調べるのが第一です。 共有名義になったほかのいきさつは私には今のところ思いつきません。（BCD{にこころあたりがないのなら） まったく他人の共有名義でこの状態、かつBCDが確かに正当にその土地を所有しているのならば、Aとの関係は使用貸借関係となるかと思います。また時効の問題もあります。BCDがその土地をどうしたいかによって方針も変わるでｈそうし、弁護士への相談をお勧めします。
お礼
ありがとうございました。 大変参考になりました。 いきさつとか共有名義に至った理由とかの考えがなく登記簿の上の所有権のみが問題と思っていました。 ただ今回の場合はたんなる遺産相続の結果です。 それも含めて もっと細かく説明して聞きたいのですが、とりあえず質問 を終了させます。 ありがとうございました。
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