隣地の状況説明が不十分だった場合・・・

質問

最近土地を買いました。平行して注文住宅を建てる
べく事を進めてきましたが、当初、土地を選び・買うことにあたり、東側の隣地が平屋でよい景観・日当たりがあることが気に入り、買う事を決心しました。
もちろんその時に東側は立て替えや売却などないか不動産屋に確認しています。東隣地も私の取得した同じ地主さんの土地で借地貸ししている土地です。
その時点では「まあ今のところ何も聞いていない」との回答を得ていました。

買う事を決め、土地の正式契約までに建物も
図面作成などを進めており、２Fの東側に大きなバルコニーをという事を重点に図面作成が進みました。

土地・建物とも順調に進み、土地はすでに登記も完了。（もちろんすべてローンですが・・・）建物も
今月下旬から、基礎に入ります。

ところが、地鎮祭を終えてすぐ、なんと東側隣地の平屋が取り壊されているではないですか！！！

すぐ、不動産屋に確認したところ、あのあとすぐに、売却が決まったというふざけた回答。
私が正式契約する際には決まっていたのではないかと
問い詰めると、「地主が借地している方に売却するかもしくはその不動産屋に売却することは決まっていました」という事。

かなり多く書いてしまいましたが、これって、私に伝える義務などはないのでしょうか。法律の事はよくわかりませんが、私はあくまでも「東側の景観・日当たり」を重視して買うことを決めました。

もちろん東側のその土地も同じ不動産屋が地主から買い取り、建売り業者に売却したようです。

回答No.4

N_Flow · ベストアンサー

不動産業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし誠実にその業務
を行わなければならないとされています（宅建業法31条）。

そして、売買契約の媒介においては、売買対象物における重要事項
につき調査し、委任者に告知すべき義務があります。

不動産業者が仲介をする場合には、媒介業者として、土地や建物を
購入しようとする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これ
に基づき説明する必要があります（宅建業法35条）。

なにが重要事項なのか、というのは明確な決まりがあるわけではあ
りません。
しかし、一般には「隣地との間の境界に争いあり」とかマンション
においては「未成年の子供の同居禁止」とか「過去に自殺者あり」
という事項が重要事項のよくある例です。

結局のところ、「そのような事情があるのであれば、当該物件は購
入しなかった」といえるだけ買い主にとって当該契約締結にあたっ
て重要視される事項を重要事項というものといえます。

そして、このような重要事項は、買い主が物件を選定する際に重要
な判断基準となるものですから、売主や仲介業者としては、しっか
りと説明して、買い主に納得していただいたうえで売買契約をする
ようにと決められております。

以上を踏まえて、本件の事例を検討しますと、

土地購入の契約を締結するに当たり、

「土地を選び・買うことにあたり、東側の隣地が平屋でよい景観・
日当たりがあることが気に入り、買う事を決心しました。」

が重要事項と言うことが出来ます。

しかしながら、未来永劫、将来にわたって景観や日当たりが保証さ
れるわけではありません。
このことは了解なさっていると思いますが、問題となるのは、

>私が正式契約する際には決まっていたのではないかと
>問い詰めると、「地主が借地している方に売却するかもし
>くはその不動産屋に売却することは決まっていました」と
>いう事。

の部分で、購入者がこのことを知っていたら当然に、購入していな
かったことは明かで、「媒介業者として、土地や建物を購入しよう
とする買い主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説
明する（義務）」に違反している可能性があります。

眺望権を争った裁判では、非常に主観的な価値まで重視しています。

京都でマンションを購入した人が、売買契約の際には窓から二条城
が見えると説明を受けていたのに、実際に建ったマンションの窓か
らは（他の建物の看板が視界を遮っているため）二条城が見えない、

これは売主の説明義務違反だとして契約解除を求めた裁判では、

完成前のマンションの売買においては「購入希望者は現物を見るこ
とができないから、売主はその実物を見聞できたのと同程度にまで
説明する義務がある」として窓等から視界を遮るものがあるかない
かについても調査、確認して正確な情報を提供するという売主の説
明義務に違反したとして、手付金等の変換及び精神的苦痛に対する
慰謝料30万円の支払を命じました。

この判例の重要な点は、

不動産業者である売主には、未完成の物件を販売する場合には、買
主が、完成したときの実物を実際に見聞きできたのと同程度にまで
説明する説明義務がある。

眺望というものもマンションの売買においては重要な要素であり、
買主の主観的な価値に基づくものであっても契約の要素となりうる。

の２点です。

この判例をそのまま本件に類推適用するわけにはいきませんが、少
なくとも、「買主の主観的な価値に基づくものであっても契約の
要素となりうる」点が重要です。

「土地を選び・買うことにあたり、東側の隣地が平屋でよい景観・
日当たりが（良いこと）」
が重要事項として認められる可能性が高いように考えられます。

また、上記「媒介業者として、土地や建物を購入しようとする買い
主に対し、重要な事項を書面に記載し、これに基づき説明する（義
務）」に違反している可能性があることも含め、
契約解除や値下げを求める権利を主張することは可能ではないかと
思量致します。

以上参考まで。

回答No.3

M-SUZU

確かに重要事項説明書の中での法的な説明義務は無いのかもしれません。ただし、質問の内容見ると買主は、東側に建築計画等があるのであれば買わなかった訳で、業者はそのことを知っていたことになりますよね。最初は、今のところ何も聞いていないという業者側の回答が、問い詰めるとあなたとの正式契約の前にはすでに売却することが決まっていたのであれば真実を隠して売ったことになり、瑕疵担保責任を問える可能性も有るのではないでしょうか。
何れにしろ、業者はあなたの購入条件として東側の景観、日当たりを重視しているのを知っていたこと並びに業者がどのタイミングで東側の売却の情報をつかんでいたかにも寄りますが瑕疵担保責任の可能性がないとも言い切れません。
良い解決のアドバイスになれば参考にしてください。

回答No.2

noname#11476

>私の土地決済の日に、すでに売却が決まっていたというのに言わなかったのが、どうも納得できないもので

お気持ちはわかります。手付け放棄で解約したかもしれないということですよね。（手付け放棄ではすまなくて違約金の可能性がありますけど。当日だと履行着手している可能性が大なので。）
ただ、やはりこれは伝えるのが義務であったとは言えないでしょう。

何故重要事項説明として必要といえないのかというと、土地決済後に売り主が急に思い立って売却の話が出たとした場合、その不動産業者は本当に知らなかった訳なので責任が問われるかというと、問うことは出来ませんよね。
つまりいつでもそういう可能性があった訳ですから、ご質問者はいつかは不明であるがそうなる可能性を承知で購入していたとなるわけです。
そうすると不動産業者が言えば購入しなかったのかという話とは矛盾します。
どちらにしても購入するのであれば、判断の重要材料ではないから契約の重要事項とは言えなくなってしまうわけです。
重要事項説明で求められているのは基本的には契約するか否かの判断材料なのですから。

この矛盾をご質問者自身が論理的に説明できれば、その業者の不備を指摘できる可能性はありますが、どうでしょう？
土地決済前に通知の場合と、土地決済後に売却話が持ち上がって売却の場合、時期的には２，３ヶ月しか違わないことになりますので、２，３ヶ月の違いが重要であるという理屈が必要です。
それ故無理でしょうという話になりますので、録音を取っていたなどの話とは次元の違う話になります。

勿論開発行為など場合によっては周辺住民が反対すると簡単に許可が下りないような計画が既に隣の敷地で認可されているなどのことであれば、重要事項説明としてもよいと思いますけどね。
（もっともこの場合は役所で公示するのでわかりますけど）

不動産業者にしてみれば万一売買が順調に進んでいる中、不動産業者の隣の敷地に関する直接ご質問者との契約では関係のない話をして、ご質問者が解約を申し出た場合、下手をすると売り主から訴えられる可能性もあるわけでして、話す義務がなければ話さないというスタンスを取るのはやむを得ないでしょう。

ちなみに私も数件不動産屋とつき合ったことがありますけど、皆さん共通しているのはあまり余計なことは話さないということですね。特に借家、借地になっているところの売買は非常に神経を使います。
万一借りている人がへそを曲げるとどうにもならなくなることがあるからです。
また、諸事情から内密に売却したい人もいるわけでして、基本的に不動産屋というのは沢山の秘密を扱う仕事とも言えますから、どうしても情報の公開は慎重になるということもあります。

勿論仲介手数料が入らなくなるのをおそれるという、利益のことも頭にはあるかもしれませんが、こればかりはよくわかりません。

土地購入時はやはり見つかったらすぐに役所の建築指導課、都市開発課、上水道、下水道の担当課に直行して、不動産屋の話の裏付け＋追加情報を仕入れて、日当たりもどんな建物まで可能なのか等を確認するしかないですね。私も経験ありますよ。説明すべき重要事項説明に必要な事が書かれていないとか、書かれていることに間違いがあるとか。（重大ではないか修正させましたけど）
説明から抜けていた部分では知っていてこちらに教えてくれていなかった話しもあります。
（指摘したあとこれは重要事項ではないかと聞いたら、、、そうだと思います、、ですと）
特に不誠実ではない標準的な不動産業者でこうですから、、、

根本的に秘密主義なんでしょうね。理解できる部分もありますが、、、、これは業界全体の体質でしょう。なので何でも知らせるのが当然と思う一般庶民とは少し感覚はずれているのは確かです。

ただ決済した後には教えて欲しかったですね。建物の計画にも影響するのですから。
これは一言文句を言ってもよいのではと思います。

回答No.1

noname#11476

重要事項説明で説明しなければならない項目には入っておりません。

不動産業者が意図的に状況を説明しなかったことは、信頼関係という意味ではご質問者にとっては不誠実な対応ではあります。

しかし隣地の状況がどうなるのかは「誰も保証」は出来ません。それが今すぐかもしれませんし、１０年以上先かもしれません。所有する土地を売却する権利は売主にあり、売主は何時でも思い立ったらすぐに売却できるし、あるいは売却をやめることも出来るからです。
故にたとえ誠実に答える不動産屋でも同じ状況になった可能性は十分あります。

ちなみに更に言うとご質問者の土地に関してならば細かく状況を説明する義務は当然ありますが、隣地については今後の取り扱いがはっきり決まる前に、みだりに他人（ご質問者）にその状況を伝えるのはその土地の売主と不動産業者の間の信頼関係を壊すことになります。要するにプライバシーを侵害する可能性があります。
売却が確定すれば誰の目から見ても明らかで変更のない情報になりますので問題はありませんが、そのプロセス途中ではみだりに話をするのは問題もあるということです。

そう考えますと不動産業者が「知らない」と答えたことは不誠実ですが、正直に状況を説明するのも、その売主や売買交渉中の相手に対して不誠実になりますので、本来であれば「他人の土地に関することについてはお話できませんから、隣地の家がどうなるかは保証できません。」と断るべきでした。

その程度の話になります。

ご質問者は日当たり重視であれば前の敷地に建築基準法で認められた範囲の建物が建つということを前提に購入すべきであり、そもそも前の現況の家を当てにする自体が間違っています。不動産業者は素人であるご質問者にはその点をアドバイスするのが妥当だったとは思いますが、それをもって違法・義務違反を問うことは難しいです。

では。

お礼

お礼、遅くなりました。
mickjey2さん。詳細なご回答誠にありがとうございました。
いやー、さすがに知識が豊富ですね。
初めての土地購入の為、自分なりにいろいろと調べたつもりですが、やはり私の質問は「心情的」な問題だけですかね。
ただ、地主も不動産屋も同じであり、しかも重要事項説明の際に隣地がどうなるか教えてほしいということを伝えた内容が録音などで残っている場合でも難しいでしょうか。
私の土地決済の日に、すでに売却が決まっていたというのに言わなかったのが、どうも納得できないもので・・・