不動産購入（借地権？）

質問

当方、不動産素人ではありますが、オーナー交渉にて下記建物を現金で購入したく考えております。
この建物だけを安く購入したいのですが、借地権として購入？するかどうか、その交渉の際して、どれほどの借地権金額？になりますでしょうか。また年間の地代はどのくらいになりますでしょうか？
予算は現金払い1000万～1500万ほどです。
希望は２階建てのこの１階部分（店舗用途）だけを購入したいのですが、区分のことを考えると建物全体を買うしかないと思います。

・２階建て
・築４６年
・鉄筋コンクリート
・延床面積３００m2
・敷地面積：５３８m2
・路線価：106,000円
・相模原市中央区弥栄
・所有権：オーナー（土地、建物）

■積算価格の自動計算で出た数字↓

再調達原価 180,000円/m2
耐用年数 47年
建物価格 1,148,936円
土地価格 57,028,000円
積算価格 58,176,936円

回答No.2

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＞　建物だけを安く購入したいのですが、借地権として購入？する

　失礼ながら、質問者様は不動産を所有する者の考えることを全く考慮されていません。昔から『店貸ししても、地貸しはするな』と言われるくらい『借地権』って強いものなのです。代々の貸地ならいざ知らず、今の時代に「自分のものであって自分の自由にはならない」なんて『借地権』をそう簡単に付ける地主はいないでしょう。付けた途端に銀行だって担保には取りません。

>　２階建てのこの１階部分（店舗用途）だけを購入したい

　これは所有者が余程お金に困っていない限り無理でしょう。
　もし万一にでもそんなことをすれば、建物自体を所有者の好き勝手に売れも直しもメンテも出来なくなります。果たして質問者様でしたら、そんな愚行をするでしょうか？

　後半部の計算も勝手に質問者様が出しているだけです。

　不動産と言うのは同じものは二つとないものです。売買価格なんて「買いたいです。」と「売りたいです。」でも違ってくるもの。欲しい土地なら相場の1,5倍でも買う。お金が必要で売りたいなら相場の8割でも売る。買う方は当然“足元を見て”値切りますよね。そう言うものです。
　路線価がいくらで、近隣地域の実勢価格がいくらであろうと売買には参考程度にしかなりません。
　路地を挟んだ真向いの土地でも地型や高低、水道本管の位置によって違ってくるのです。隣接した土地でも同じことです。これを路線価だの、近隣の土地の売買価格だので計算できますか？

　要は、机上の計算より、相手がどう考えているかが先でしょう。