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借地権の物件なのに、土地代を支払う？
親が中古物件を購入することになり、 先日、仲介業者との打ち合わせに行ってきました。 土地の権利形態が借地権の物件で約2200万円です。 現地で見積書をもらってきたのを見せてもらったのですが、 そこには、土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円とあります。 借地権の物件と聞くと、土地所有権がないものと認識しているのですが、 土地価格を支払わなければいけないものなのでしょうか？ 単なる1200万円の物件なのではないでしょうか？ 売主が法人の場合、土地価格が発生すると言われたらしいです。 私も親も家を購入したことがなく、 分からないことばかりです。 大きな買い物なので、どなたか教えていただけないでしょうか？
- marechera
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＃４の元業者営業です ＞その辺りも仲介業者に言おうと思いますが、いかがなものなのでしょうか。 言うだけは自由です。（笑） もっと言えば「契約自由の原則」が民法上担保されていますので、前回の回答にも書かせていただいた通り、どの様な内容でも（公序良俗に反しない内容）双方が合意すれば「有効な契約」です。 故に、名変料、更新料その他いかなる条件も「交渉次第」です。 後は売主が「どれだけ売りたいか」買主が「どれだけ買いたいか」のパワーバランスです。
元業者営業です ＞土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円とあります。 おそらく「借地権」という「権利」の価格です。 「借地権」は大切な財産ですので「相続・売買・登記」ができます。 ちなみに、借地権物件のメリット・デメリットですが・・・ 借地権のメリット ●当然「所有権」より安い ●固定資産税が「建物分だけ」負担になる ●「借地権」は売買・相続・登記できる ●借地上に建築された建物（自己所有）を地主の承諾無しに賃貸に出す事が出来る。 借地権のデメリット ●基本、お金をいくら払っても自分の物にならない（底地権を買い取れれば別） ●借地権更新の際「更新料」がかかる場合がある。 ●通常土地に抵当権を設定することが不可の為、住宅ローンの借入が「非常に」厳しくなる（借りれても所有権の５０％～７０％） ●地代がかかる ●「借地権」を売却する時「名義変更料（数十万～）」がかかるのが一般的 ざっくりとこんな所です。 いくら所有権より安いと言えども大きな買い物です。 あとはこの「メリット・デメリット」を冷静に精査し、それでも「買い」と判断できれば購入されては。 あと、何かわからない事や不明な点がある場合「多分●●だろう」とか「よく判らないけど大丈夫でしょ」とか曖昧な部分を残して決して署名・捺印してはいけません。 署名・捺印したらどんな内容であろうと「脅迫・反社会的な内容」でない限り「有効な契約」です。 たとえ「騙されたとしても」原則「有効」なのです。 ハンコを押してから「私は素人」「そんなつもりじゃなかった」と言ったところで通用しません。 それが出来るのは「未婚の未成年」か「裁判所が認めた契約能力の無い人」だけです。 判らない事があったら「その場で理解できるまで」聞く事です。 その時の対応で「いい業者とそうでない業者」が判断できます。 ご参考まで。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 大変分かりやすかったです。 一点、借地権のデメリットに、 ●「借地権」を売却する時「名義変更料（数十万～）」がかかるのが一般的 とありましたが、 もらってきた契約書見本には、 「名義変更料は買主が負担する」と記載されていました。 もし、名義変更料は通常売主が負担するのであれば、 その辺りも仲介業者に言おうと思いますが、いかがなものなのでしょうか。
- kita52326
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確かに大きな買い物です。 「分からないことばかり」の状態のまま契約することは避けた方が賢明です。 「借地権」は単に土地を借りるだけの権利ではありません。 借地権単独でも売買や相続の対象になる「資産」です。 借地権売買の場合、どういう借地権なのか十分確認すべきです。 住宅のための借地なら、普通借地権、定期借地権、 あるいは借地法改正以前からある旧借地権のいずれかでしょう。 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20030220A/ 普通借地権だと存続期間後に更新する時には「更新料」が発生する場合があります。 更新時期まであと何年残っているのか、更新料はどのように決めるのか。 定期借地権なら更新はなく、存続期間が満了したら建物は撤去して返すことになります。 また、どちらも毎月の地代が発生するので地代の水準や改定方法、 建替えの際に承諾料を求められることもあるので、これらも要確認です。 これらのことをきちんと説明してくれる仲介業者でなければ、 あえて借地物件を購入するべきではないと思います。 仮に「安いから」と思っても、数年後に更新料が発生するのなら安くて当たり前です。 買う側の責任として知るべきことは、きちんと確認してから契約すべきでしょう。 売主が法人(というより課税業者)の場合に発生するのは、建物代に対する消費税です。
お礼
ご回答、ありがとうございます。 もらってきた土地賃貸借契約書には、 ・権利形態／賃借権（転借権） ・賃貸借の期間／本物件引き渡しの日から平成37年●月●日まで ・地代保証金／地代1ヵ年分相当額 ・地代／1ヵ年分●●円 とありました。 いろいろと聞かなければいけないですね。 ありがとうございます。 この契約書に、借地権代の話は記載されていないものなのでしょうか。
- jetaime
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No１です。 >ところで、借地権代の相場を、どこかで見ることはできるのでしょうか？ 借地権相場がわかる資料はあまりないと思います。 購入を検討している地域の不動産屋さんに、「ここらあたりの借地 権の相場はいくらでしょう？」と聞くのが実際的かと思います。
お礼
ご回答、ご丁寧にありがとうございます。 地域の不動産屋さんを他に知らないので、 調べてみようと思います。 ありがとうございました。
- jetaime
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こんばんは。 我が家も借地に建っています。 >土地価格約1000万円、建物価格1200万円、消費税60万円 の土地価格とは借地権代のことだと思われます。 借地権代とは簡単に言うと「借地の権利を買う代金」と考えて いただければいいと思います。借地割合というものがあり、路線価 （だったかな？）には土地代に対して借地の価格は何割という表も 載っています。(住宅地より商業地は借地割合が高くなる傾向あり。） ただ、実際の売買はこの割合でされるとは限りません。 もちろん借りているので借地代も払います。 この借地権は土地代ほどではないですが、結構な値段になります。 「土地価格とは借地権代のことですか？」と確認してみるとはっき りしたことがわかると思います。
お礼
早々のご回答、ありがとうございました。 仲介業者に一度聞いてみます。 ところで、借地権代の相場を、どこかで見ることはできるのでしょうか？ 現在住んでいる町と、検討している物件がある町とは、 何百キロも離れており、 そう簡単に、何度も足しげく通うわけにはいきません。
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