借家人が電話にも出ず家賃も払ってくれません

質問

親から相続した小さな古い借家のことについて伺います。
私は、物件が所在する県には住んでいません。
借家は都会地域にあり、交通の便は悪くない狭い道幅の住宅街です。
独居の人が借りています。
親の代は値上げせず来てしまって、長年に渡り低家賃でした。

昨年、相続してすぐ、管理人が私に変わった事と値上げの方向でいる旨も電話で伝えてあります。
前契約（親の代は契約書はありません）が切れる昨年12月に、新年度に向け、家賃の値上げ（妥当と思われる金額明記）を含めた新契約書を自身で作成し、今年1月から一年間の契約として借人と連帯保証人付きの署名捺印をお願いした契約書を借人へ送り、借人からは署名捺印された契約書を昨年12月下旬に返送されてきました。
しかし、それ以降、何度、電話しても出ません。
昨年12月末までに支払う約束の今月の1月分家賃は振り込まれてきません。
契約内容には三ヶ月の家賃滞納があった場合、貸主は契約を解除できると明記してあります。
借人側からは、三ヶ月はタダで居られると理解できます。
三か月タダで住んで居る間に転居を模索中なのか、今後どうしたいのか、電話に出てくれず、意志を確かめられません。
手紙も送りましたが、返事は返ってきません。
私は他県に住んで居るため、電話に出ない人とは、会って話す約束すら出来ません。
不誠実な人には今すぐにでも出て行ってほしいのが本音ですが、
契約書通り、三ヶ月は放置しておく他ないのでしょうか？
また、滞納三ヶ月後はどう動けばいいのか教えてください。

なお、経済事情により、不動産屋の仲介は依頼していません。
よろしくお願い致します。

回答No.7

yahtzee

大家をしております。
他の大家の方の意見もよくこちらの回答欄で拝見しますが
私はそちらとは対応が異なることが多いようです。

まずは家賃の値上げに対して正当性があるのかが少し不安要素です。
先方から対応があったということですのでこの件に関してはそれ以上触れません。

家賃滞納が続いたとしましても普通借家契約の場合は簡単に退去させることはできません。
強制退去となりますと逆に大家側の負担がかなり大きくなってしまう可能性があります。
たとえ3ヵ月云々という契約条項があったとしましても実行は難しいです。
そういった意味で予想以上に居住権という物は強いのです。
普通借家契約ではなく定期借家契約が増えているのはそういった理由があるからです。
さらに先方に支払う意思があるのですが用意ができないといった事情であれば
詐欺といったことにもならないと思います。
先方の「三ヶ月はタダで居られると理解できます」というのは正しくはないです。
通常は前家賃で月末までに翌月の家賃を支払うとなっているのではないでしょうけれど
先方が滞納していても払う意思はあるんだという姿勢を示していれば難しいのです。

大家側の請求の正当性を証拠として残すためにも内容証明で支払い請求記録を残すべきで
そこまでいかなくても書留、あるいは最低でも特定記録郵便での送付は必須です。
定形、定形外では届いていないと言われてしまいます。

私も長期にわたる滞納でとても苦労したことがあります。
いろいろな方法があると思いますが、まずは連帯保証人に連絡をして
家賃の肩代わりというのがいいと思います。
連帯保証人との間柄にもよりますが親族、特に親でしたら対応してくれると思います。
仲介業者や保証会社が入っていない以上、基本的に独力で対応するしかありません。
消費者生活センターよりは警察に相談して電話をしてもらうのもいいのですが
それでもむずかしい場合は取り立て屋をつかいます。
けっこうな金額の成功報酬をもっていかれますがそれでも取れないよりましです。
取り立て屋は元警察官が行っている場合も少なくないですよ。

経済的な事情とはいえ、仲介業者を使わないといざという場合に対応が大変ですし
さらに火災などの保険加入の問題もあやふやになりがちです。
問題のある方とは退去時の精算でも必ずトラブルになってしまいます。

繰り返しになりますが3ヵ月云々はこの際ほとんど意味をなさないと思います。
また3ヵ月待つ必要もないです。
今後は仲介業者に保証会社を入れてもらって対応すれば即対応できるような状況だったり
たとえば2年といった定期借家契約といった方向に持っていくべきかもしれません。
それもこの方との対応は済んでからの話ですが。

お礼

ありがとうございます。
定期借家契約は知りませんでした、今後の参考にします。
予想以上に居住権という物は強いのですね、大変、気が重くなりますが、
根競べのスタートで、相続した以上、起こりうるストレスは仕方ないのでしょう、、、

回答No.6

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大家しています。

>　契約内容には三ヶ月の家賃滞納があった場合、貸主は契約を解除できると明記してあります。

　これは大抵の契約書には書かれていても、そんなものは、現在のバカバカしい『借地借家法』の下では、どこぞの神社のお札より『ご利益』はありません。結局は裁判でしか追い出せません。

　私の実際の経験では、２ヶ月の滞納時点で友人の弁護士に相談し、契約者本人と『保証人』に対して、支払期限を通告し、〇月〇日を以って契約は解除するので退去するようにと書いた『内容証明』を出し、同時に同じ内容の文書を入れた『封筒』を郵便受けに投函し、それが無くなっているのを確認し、それぞれを写真に撮りました。これは「そんなもの受け取っていないという主張に対する防護措置です。」

　それから『明渡命令』と『滞納分支払』と『執行文付判決』を求めた訴訟を起こしました。当然、というか予想通り？、３ヶ月目も支払いはされず、そのまま訴訟です。書類さえそろっていれば相手はどんな反論も出来ず、２ヶ月くらいで判決でした。『執行文』が付いているので『強制執行』も可能ですが、相手はその前に出て行きました。
　問題は『滞納分の回収』ですが、当然裁判所で与えられた『分割による返済（これを裁判では『期限の利益』と言うそうです）』なんて守られず、これは知人の『強面』に任せました。私としては追い出してマトモな借主さんに住んで頂ければそれだけで良かったのですから『回収』なんて元々期待していませんでした。彼が回収してこずかいにしたそうです。「ごちそうさま。またお願いします。」なんて挨拶に来ましたが、「またなんて御免だよ。」って言ってやりました（笑）弁護士からは「強制執行したら足が出る金額だ。」って言われていましたから腹の虫の餌です。

お礼

ありがとうございます。参考にします。
希望は自主退去です。しかし、昔からの自分の一軒家の感覚で、タダで住み続けそうな先代が甘やかしてきた古い借主なので、難しそうです。
気が重くなってきました。弁護士代等、、、

回答No.5

seble

どちらにも解釈できるのですが、借家人が敷金を納めていれば、あなたが相続したかどうか関係ないと思いますが、、、
また、負と思っているなら大きな勘違い。
少なくとも不動産を所有したわけです。今どきは大した価値ではないかもしれませんが、地主である事に違いはなく、場合によっては売れるわけですし、そこへ住む事もできます。決して負ではありません。しかも都会なわけですよね?売れるだろうし、担保にして金を借りる事だってできるでしょうに。

お礼

ありがとうございます。参考にします。
間違いなく、先代から敷金等は貰ってなく、前オーナーが甘やかしてしまった借主なので、今更、上がった家賃を払うわけはないと思います。昔からの自分の一軒家の感覚で、タダで住み続けるでしょう。

回答No.4

noname#224992

架空の住所で虚偽の連帯保証人をたててというだけで
重要な「信義則違反」ですよ。賃貸借解除を内容証明で
出してあとは行政書士で十分。退去の仮処分の申請です。

たぶん、この物件借家を撤去して土地を売却したほうが
いいですね。
私も実家の借家を相続した際、地元の不動産屋を介在し
賃借人に買い取りの意向を確認し売りましたね。
1100万くらいでしたけど、その金頭金にして東京の
タワー物件の１ＬＤＫ買いました。

お礼

ありがとうございます。参考にします。
電話に一切出ないことから、後ろめたい思いはあると想像しています。
自主退去しないものか、、、気が重いです。
もう売却したいです。

回答No.3

noname#224992

契約書に保証人は明記されていませんか。保証人のいない賃貸借は危険ですから
3か月待って追い出しましょう。
裁判所に家財差し押さえの仮処分を申し立てます。そのへんの行政書士さんに頼めば
お手の物ですよ。

お礼

ありがとうございます。参考にします。
保証人は明記されていますが、住所が架空のようです。やはり、プロに依頼が必要なのか、厄介なものを相続したものです。

回答No.2

Pochi67

内容証明郵便・配達証明郵便で、意思確認の連絡を乞うてみてはいかがですか？
　http://www7.plala.or.jp/daikou/naiyou/digest.htm
　返事がなければどう行動するのか（期日を決めて、鍵を替え、中にあるものを処分するとか、裁判を起こすとか）も明記して。
　配達証明郵便なら、受け取ったかどうかを確認出来るので、少なくとも生存確認は出来ますよ（転居届を出さずに逃げた場合はどうしようもないですが）。

　連帯保証人の判子を貰っているんですから、そちらへは連絡されましたか？
　振り込みがなければそちらに支払ってもらうことになるが・・・とにおわせれば、連帯保証人が接触しようと動くのではないでしょうか。

お礼

ありがとうございます。参考にします。
連帯保証人のサインはありますが、住所を調べたところ、違う人物の住所でしたので、時期をみて催促を送りますが、多分、届かないでしょう。
そうなった場合、現場で張り込みも検討に入れないとと思います。

回答No.1

seble

まず、必ずしも悪意と取らず、病気で入院していて意識不明かもしれないし、すでに自室でミイラになっているかもしれない可能性は無いのでしょうか?
また、家賃滞納は敷金を充当するのが基本です。だからこそ、入れる敷金の月分だけは解除できません。
3ヶ月後は実際に行くしかないでしょう。その頃には十分乾燥してきれいなミイラになってるはずです、(違)
直接話を付けて退去してもらう、居座るなら強制退去の手続きでもとるしかないと思います。弁護士へ。

蛇足を書けば、
大家である以上、管理責任があります。家賃を取っているのだから当たり前。修繕その他、経年劣化は大家持ちと決まっています。30年も経ったエアコンは買い換えるべき(それは別の人の話だって、、)

お礼

ありがとうございます、参考にします。
敷金は、先代から貰っていません。何も収入はないままでの相続です。
現時点で負です。