専任媒介を解除するのは考えて直した方がいいか？

質問

自宅マンションを２週間ほど前から売却に出しています。
大手を中心に複数の不動産会社に訪問査定してもらい、そのうちの１社と専任媒介契約を結びました。現在、複数のネット広告に掲載され、チラシもまかれているようです。

この間、内覧が１件だけありましたが、その方以外は、問合せも１件もないそうです。

しかし、今、私が不満を抱いているのは、この反響の少なさではなく、不動産会社の営業担当者の対応なのです。

具体的には以下の理由で、専任媒介契約は解除しようと思っていますが、まだ１カ月も経っていませんし、「早まらない方がいい」、あるいは、「別の会社に乗り換えた方がいい」など、アドバイスをいただければと思っています。

１）最低２週間に１度と義務付けられている業務連絡さえすれば、後は売主に何も連絡する必要はないと考えていること。
「スーモにはいつから載るのか？」「チラシはどのエリアにどのくらい配布するのか？」など、いちいちこちらから聞かなければ、回答がありません。要するにこちらから、連絡しなければ、一切連絡ありません。

本日、２週間目ということで、Ａ４１枚の「媒介業務報告書」と、レインズの登録証明書は郵送されてきましたが、今、４サイト掲載されているそれぞれのクリック数がどの程度だったのかや、
チラシをまいたエリアも記載されていません。送りつけて、説明もナシです。

某サイトへの掲載で、駅徒歩数やペット可などの絞り込み検索をするとヒットしないので、その理由を尋ねると、不動産会社ごとの各サイトとの契約内容は説明されましたが、ユーザーサイドに立った疑問は一向に解消されませんでした。

「内覧の申し込みが来たら、連絡します」とのことだったが、そんなのは当たり前で、
反響が何もないからこそ、売主としては不安なわけなので、そういう場合こそ、
「もっとマメに連絡してほしい」と言うと、「当社としては２週間に１回の報告以外は特にこれまでも行っていない」とのこと。

２）嘘をついているフシがある
売却開始後、査定を依頼した１社から「その後どうなったか」と連絡があり、その際、反響が全くない旨を話すと、「囲い込み」をしているかもしれないから、一度、問い合わせてみるとの返答。その会社が問い合わせた結果、「囲い込み」をしていないことは判明したのですが、その後も、担当者は「他の不動産会社からも問い合わせは１件もない」と言い続けています。
あきらかな嘘をなぜつくのか、これも不信感のひとつです。

３）しゃくし定規な返答しか返ってこない
私は今回、不動産を売却するのは初めての経験で、ローンのことや税金のことなど、わからないことがたくさんあります。しかし、それらについて質問しても、「銀行・税務署に聞いてください」しか言いいません。もちろん問い合わせればわかるでしょうが、問い合わせるにしても、今までいろんな物件を扱ってきたのですから、「一般的にはこうですが、＊＊に注意してください」等々アドバイスをしてほしいと思いました。
「不動産の売却に関する様々な疑問にプロとしてアドバイスを求めるのは、求めすぎですか？」と聞いても、「そうですねぇ・・・」とお茶を濁した返答のみです。
実は当初１２月の転居を考えており、結果的に、住宅ローン控除が年末まで住んでいないと受けられないと知って、１月に延ばすことにしたのですが、「１２月に転居しようと思っている」と伝えた際、せめて「ローン控除を受けるのは１２月３１日まで住んでいることが条件ですよ」とひと言言ってほしかったのです。
「物件さえ売れば、あとは関係ないので、立ち入らない主義ですか？」と聞くと、「はい」という返答でした。

他にも細かいことはありますが、今、書いていても、むかむかしてきて、本当になぜこの担当者を選んだのか後悔しています。しかし、私が書いているいわゆる誠意や気遣い、アドバイスの部分は、本来求めてはいけないことなのでしょうか？

メールには「頑張って販売活動をしてまいります」といったことが書いてあるので、
今日、実際に何をしているのか聞いてみると、「チラシを作ったり、配ったり」ということで、
「それ以外は？」と聞くと、「見込み客は全滅だったので、後は待つだけです」とのこと。
なんとも心許ないです。

専任媒介契約期間内の解除についても、聞いてみました。
「解除なさるなら、してもらっても構わないです」
「その際、かかった広告費を請求する場合があると、契約書に書いていますが？」
「書いていても、当社では請求しません」

途中で解除してもペナルティーがないとわかったのはいいですが、あっさり「解除してもらってもいい」というのも、何というか、結局は人ごとなのでどうでもいいのだな、という印象です。

少しでも早く契約を解除して、別の会社に専任で頼もうかとも考えますが、また、同じようなことが起きないとも限りません。一般にして複数社にお願いする手もありますが、反響の少なさが本当なら、どの会社も熱心に販売活動をやってくれないのではないかという不安もあります。

また、腹立たしさや残念な思いはあるものの、１２月はあまり不動産が動く時期ではないとも聞きますし、もう少し様子を見た方がいいのか、迷っています。

長文お読みいただき、ありがとうございました。ご意見、アドバイス、よろしくお願いいたします。

回答No.5

titelist1 · ベストアンサー

大手だからこそ費用をかけてできるのです。月に何万円と費用をかけているのです。不動産屋を変えると注目している買い手に何かあるんだと勘ぐられます。そうなると大幅な値引きを期待されるようになります。値引きも入れながら3ヶ月間は待つことです。大手が広告すると中小は手を出しません。大手が手数料の両手取りを狙っていると思うからです。
次には地元の中小不動産屋に専任媒介を依頼すると黒子になり、一般媒介を幾つもの不動産屋が競うようになります。そうなると各不動産屋が口頭で宣伝してくれるようになります。不動産屋が連れてゆくので見学も増えます。
大手の場合にはネットで広く広告しますが、競争原理が働かないのです。中小の場合には他の不動産屋の応援があり競争原理が働くのです。
いきなり競争原理が働く一般媒介にすると売り手の対応が大変です。必ず値引き交渉が入るし、それらをコントロールする必要がでるからです。半分は冷やかしの値引き交渉ですのでイライラするだけです。自分がコントロールをしても取られる手数料は同じで馬鹿らしいです。

お礼

お礼が遅くなって、すみません。
もう御一人のお礼に書いたとおりなのですが、結局、専任で契約していた大手は解約して、
先日から、大手、中堅、地元密着の3社に一般媒介でお願いしています。

まだ、結果は出ていませんが、今のところ一般にして良かったと思っています。
担当者の人がらによるところも大きいのかもしれませんが、3社とも他社も意識して、
一生懸命販売活動をやってくれていて、連絡もこまめにしてくれています。
大手の専任で出だし3週間で1件しかなかった内覧も、一般にして1週間内にすでに2件ありました。

「大手が広告すると、中小は手は出しません」→この通りのことを、のちに中小の方から聞きました。だったら、大手に専任でお願いするメリットなど、何もないですね。

ただ、今、一般でお願いしている大手（住友林業）は、最初に専任でお願いした大手（近鉄不動産）のお役所以上のお役所仕事の姿勢と違い、地元の業者との関係も大事にし、顧客本位の姿勢が見えます。担当者も好感が持てます。契約した翌日に、地元の業者さんを内覧に連れてきてくれました。大手にもいろいろな姿勢があり、営業所や担当者によってもカラーがあるのかもしれませんね。

titelist1さんには、業者さんどうしの関係など、裏事情を教えていただいたこと、非常に参考になりましたので、ベストアンサーに選ばせていただきました。

経験を生かして、自ら宅建をとって会社を開業されたのは、すごいですね。
私も、そのぐらいの気概と頭があればと思います。

貴重なお時間を割いて、参考になるアドバイスをいただき、心から感謝しております。

回答No.4

UFO123

＃２です。
「全力で販売活動していきます」とか「頑張っています」などというのは、不動産業界の挨拶文のようなものです。意味はありません。
具体的にどう頑張るかといっても、レインズに出して、他のポータルサイトに出して、チラシや広告を出す以外に方法はないでしょう。
投資物件ならば、仲間業者や知り合いの大手企業などに聞いてみる手もありますが、居住用のマンションは一般の人しか買い手はいないので、いろいろなサイトに出したり、近隣にチラシを配ったりするくらいで待っているしか考え付かないですが・・・・。（それらをやってくれていれば仕方がない？）

（私は質問者様と同じような感想をもったので、自分で宅建をとり個人経営の会社を作りました。
そうすると、物件により人気物件かそうでないかすぐ判断できますので）

個人経営であろうが大手であろうが、上のような営業活動をするのは大抵どこでも同じなので、来客数はあまり変わらないと思います。レインズはすべての業者が見ていますので、お客がいれば問い合わせてくるでしょうから。
ただ、ローンや税金のことは、聞かれたら答えるべきで分からなかったら勉強して回答すべきなのにその努力をしないということで不信感があるならば、他社に依頼しなおしたらよいのではと思います。（一般的に大手の営業マンは希薄ですね。給与が安定しているのか？）
専任媒介でも一般媒介でもたいした違いはないので、数を減らして「一般」がよいかも。

不動産は縁のもので、タイミングもありますね。
とりあえずは、同一マンションで売りに出している不動産会社に電話して反響の状況を聞いてみたらどうでしょうか。価格が安ければ反響があるのかどうか分かりますね。

お礼

お礼が遅くなって、すみません。
結局、専任で契約していた大手は解約して（何も言われず、何も請求されず、あっさり）、
先日から、大手、中堅、地元密着の3社に一般媒介でお願いしています。

まだ、結果は出ていませんが、今のところ一般にして良かったと思っています。
担当者の人がらによるところも大きいのかもしれませんが、3社とも他社も意識して、
一生懸命販売活動をやってくれていて、連絡もこまめにしてくれています。
大手の専任で出だし3週間で1件しかなかった内覧も、一般にして1週間内にすでに2件ありました。

ベストアンサーはもう一人の方を選ばせていただきましたが、
貴重なお時間をさいて有益なアドバイスをいただけたおかげで、判断できました。
心からお礼申し上げます。

回答No.3

titelist1

老後の道楽で賃貸をしているので不動産屋との付き合いがあるのですが、財閥系の大手不動産屋の担当者などは淡々としていますよ。貴方は専任にしてやったと思っていても、担当者は専任をありがたく思っていないのです。結局は専任は手間と時間が掛かるからです。さらに貴方のようにうるさいのがいるからです。一般仲介で直ぐに成約できる物の方が手間もなく簡単なのです。文面を読むと相当にイライラしているようでストレスになっていますね。これから先でも値引きが入ったり断られたりして、そのような状態ではストレスで参ってしまいますよ。
不動産売却では『高く売るより早く売れ』と言われています。結局はその方が得なのです。

補足

ふたたびありがとうございます。
イライラというよりも、落胆しています。
「高くより早く売れ」は肝に銘じておきます。

しかし、やはり私は「ウルサイ」のでしょうか？　だとしたら、不動産業界というのは、特殊な業界なのですね。何にも努力しなくても、売れたら、私の物件の場合、少なくともウン十万円の手数料入るわけですが、他にそんなおいしい商売ってあるのかと思いますけど・・。

titelist1さんとしては、結局、今の大手でもう少しおとなしく我慢して任せるのが良いという判断か、それとも、ここまで信頼感が持てなくなっているのなら、今すぐでも変えた方がいいか、どちらがベターだと思われますか？？

回答No.2

UFO123

#1さんがおっしゃっている通り、専任媒介でもこれは普通の対応ですね。
どこの会社も専任をとるまでは非常に熱心に説得しますから、一番熱心にやってくれそうで査定の高い所に期待して頼むのですが、そのあとはさっぱりです。（専任取れれば無料で仕入れられるわけですからこんなよい話はないのです）

立地（駅近・環境・日当たり・間取りなど）がよくて価格が割安ならば問い合わせは多いはず（非常に割安で人気物件ならば、即座に数件の内見が入るはず）ですが、問い合わせがほとんどないということは、価格の問題かと思います。11月・12月はあまり関係ないと思います。
家を探している人は、1年中ネットで検索していますから。

ただ、売主のお気持ちはよくわかります。（多数のマンションを売った経験から）
いったん預けたら、売主は毎日気になって仕方がないのですが、業者の方はまったくそんなことは関係ないのです。ネットやよくてチラシに印刷を回して反響を待っているくらいですから。
2週間に一度、検索数などのプリント送ってきてもその数字にあまり意味がありません。

レインズに図面付きで登録されているとしたならば、今のところ様子見しかないと思います。
（図面付きは大事なので確認してください。図面がないと問い合わせはほとんどありませんから）
後は価格の問題と、早く売りたいのならば空室にしてきれいにリフォームをして、オープンルームなどをすれば違ってくると思いますが。

今の専任業者さんに不信があって、税金やローンのことなどを相談にのってもらいたいならば、大手で経験の豊富なところに替えたほうが良いと思います。
価格などの相談をもう一度してみたらどうでしょうか。

補足

立地は関西都心から約１５分の駅から徒歩３分、東南角３ＬＤK、平成築、緑が多く、治安も良いため、子育てされる方が好んで住まれるエリアです。価格的には、複数の大手の査定がほぼ同額でしたし、同地域の他物件の価格から見ても、決して高い価格ではないと思います。ただ、マイナス要因としては、同じマンション内で、日当たり、間取り、設備ともに劣るとはいえ、２００万円以上安い価格で売り出している物件があります。（実際に見れば、違いは一目瞭然ですが、広告では違いがわかりにくいのが、残念な点です）

質問本文に書きましたようにこれまで問合せ、内覧ともに１件のみです。（ただ、問合せ件数については、嘘があるかもしれません）。担当者は「１カ月に問合せと内覧が１件あればいいほう」と言いますが、人気のあるエリアにもかかわらず、分譲空き物件数は少なく、想像以上の反響のなさには驚いています。

それが最大限努力していただいた結果ならいたしかたありません。しかし、たとえば、不動産ポータルサイトへの掲載は他社を排除しているようです。（地元の不動産会社の自社ＨＰには掲載されているのに、同じ会社がポータルサイトに掲載している物件には掲載されていないことからも明らかです）。「待つしかない」という消極的な姿勢も、心もとない限りです。

レインズへの図面公開は、送られてきた「登録証明書」に「図面あり」との記載があるので、図面付きでの公開だとは思います。

今回、専任でお願いしているのは、残念ながら「大手」です。大手は販売力があるのではないかと思ったこと、また、おっしゃるように実績・経験も豊富で、適切な判断とアドバイスが受けられるのではと期待していました。大手の中でもその会社を選んだのは、「両手仲介をしない」ことを強調していたからです。しかし、義務としてレインズには登録しているものの、情報公開に積極的ではないようです。勝手に期待した方が悪いかもしれませんが、ことごとく裏切られた感じがしています。

実は、もともと現在のマンションを中古で売っていただいた地元業者さんの担当者が、とてもいい方でした。「いい方」というのは、素人の質問にも親身かつ丁寧に答えていただき、経験からのアドバイスもたくさんいただけたという意味です。
売却にあたり、その方にお願いすることも考えたのですが、地元といっても隣の市で、規模も個人経営に近いような業者さんなので、販売力が期待できないのではと思って、大手から選んでしまいました。今回、専任の契約内であれ終了後であれ、今の不動産会社で継続するつもりはないので、その地元業者さんに専任でお願いするか、今でも「一般でも専任と同じように販売活動します」と話してくださる他の大手さんもいるので、大手さんの中にもマシな方はいると信じて、地元業者さんプラス大手複数に一般でお願いするかで、迷っています。

素人が、一般媒介を選ぶのはリスクがあるでしょうか。あるいは、リスク分散の意味ではむしろ良いのでしょうか。また、やはり、小さい業者さんは販売力で劣りますか？

最後に、「空室にして・・」のアドバイスに関しては、近く空室にしてクリ―ニングする予定です。

回答No.1

titelist1

専任媒介と言ってもそんなものですよ。イライラしても簡単に売れるものではありません。不動産屋は専任にしてもらいたいので高めの査定をします。すぐに売れないことが分っているのです。買う方もすぐには買いません。毎月のローン返済額と管理費等がホディーブローのように効いてくるのを待っているのです。
安ければ飛び付きますが、おそらく売り出し価格が高いのでしょう。自分のマンションの過去の売り出し価格を調べてください。買い手はそれらを見て、売値の妥当性を見ています。

http://archive.homes.co.jp/

補足

回答ありがとうございます。
専任でも、こうした対応は普通ということですね。価格は相場程度で出していますが、ご指摘のように反響の少なさは価格の影響はあるかもしれません。
ただ、私が今、一番残念なのは、反響の少なさではなく、担当者の姿勢なのです。メールなどには「全力で販売活動していきます」と書いていますが、言葉と行動が伴いません。売れても売れなくても、もっと言えばローンや税金のことでこちらが困ろうと知ったことではないという態度、挙げ句の果てに「不満なら専任解除してもらつて 構わない」とまで言われたのです。素人の足元を見て馬鹿にしているとしか思えません。
どこも同じような対応なら、ここで我慢するしかないのでしょうか？