５階建の賃貸・自宅併用ビルの予算を教えてください。

質問

都心に土地を所有しています。
古いRC３階建２００m2を取り壊して、５階建てのビルを建てたいのですが、予算が全くわかりません。

どのくらい床面積のビルが建てられるのか？金額はどの位かかるのか？相場をお教え頂けますか？

土地３８坪(近隣商業地域、80%,400%、,真北向き道路幅員5.7m、間口9m、防火地域)

１階駐車場３台、共用部分、
２－３階、事務所、(もしくは賃貸住宅)
４ー５階、自宅

・斜線にかからずに４階は建てられますか？
・５階は斜線制限で何m2になりますか？
・何m2の総面積のビルが建てられるのでしょうか？
・RCで建てると総額どの位の費用がかかりますか？

詳しくお教え頂けますと嬉しいです。何卒宜しくお願い致します。

回答No.3

antarctica-2001

No,2です。
何点か注意点を述べておきます。

１・もし南側にリビングなどの居室や寝室を配置する場合は採光を確保するための空間が必要になります。
　　西側及び東側から採光を確保することは多分難しいと思われます。

　　必要となる距離は居室床面積を８帖（13.3m2）・サッシ開口寸法を（H=2,000×W=1,800・４階建）で仮定すると
　　必要採光面積＝13.3÷7＝1.9ｍ２
　　開口面積＝2.0×1.8＝3.6m2
　　採光係数＝1.9÷3.6＝0.53
　　隣地境界線からの距離＝（0.53＋１）÷10×8.3＝1.27ｍ

　　つまり南側は境界から建物外壁仕上げ面まで1.3ｍ近く離す必要が有ります。

２・消防法により道路からの進入口が必要となります。
　　通常はベランダのガラスを割って入りますが、道路から南側ベランダへの通路が１ｍ以上必要です。（南側に道路・公園などがあれば別ですが）
　　つまり西側か東側を１ｍ以上境界から離す必要が有ります。
　　若しくは北側に窓を設けてそこから侵入できるように考える必要があります。窓の大きさ数など細かい基準が有ります。
　　どうしても窓がとれなければ無窓階扱いとなり自動火災報知設備・屋内消火栓設備（耐火450m2以上）動力消防ポンプ設備（同）が必要となります

３・高度地区による高さ制限の有無を確認してください。

お礼

採光は考えていませんでした。確かに大切ですね。
詳しく計算して頂き、大変恐縮です。

防火地域で共同住宅にすると避難口等規制が沢山あると聞いてはおりましたが、通路の1メートル以上とは知りませんでした。ポンプ設備等設置となるとコストがオーバーとなってしまいますので、建物面積はきちんと考えなければいけませんね。少し規模を抑えて快適な物件を作ろうと思います。

アドバイスを頂きまして本当に有難うございました。

回答No.2

antarctica-2001

防火地域内の耐火建築物ですから建蔽率制限は有りません。
近隣商業地域ですから日影規制も北側斜線制限も有りません。
容積率は前面道路幅員が12ｍ以下ですから5.7×0.6＝342％が限界となります。
商業地域ですから隣地視野線制限は31ｍからですので問題ありません
道路斜線制限は勾配1.5です。建物高さを１階４ｍ・２～５階を３ｍとすれば16ｍになります
（16ｍ÷1.5-5.7ｍ）÷２＝2.5ｍ
従って道路から2.5ｍ建物をセットバックすれば道路斜線制限をクリアーできます。

土地が38坪（125m2）で間口9ｍですから敷地を9ｍ×13.8ｍとします
建物配置は奥行13.8ｍとすると道路から2.5ｍ。道路と反対側に0.6ｍの空間を設けると10.7ｍ
建物幅は間口9ｍ-0.5-0.5＝８ｍ

建築面積8ｍ×10.7＝85.6m2　建蔽率68.4％<制限無し　∴OK
延べ面積　85.6m2×５階建＝428m2　 341％<342% 　∴OK

今回１階駐車場部分は容積率対象床面積に含んで計算しています。但し建物全体の床面積の1/5を限度として計算対象から外す事が可能です。
従って配置を少し変えてあげれば６階建ても可能です。
共同住宅の場合は共用廊下バルコニー部分の容積率床面積計算対象外ですが今回は住宅及び事務所ですから容積率対象床面積に含まれます。

工事費については土地柄にもよりますので何とも言えませんが田舎の方で寄り付きが良ければ５０～６０万。都市部で駐車場も無いような土地だと８０万以上は掛かるでしょう。

お礼

詳しいご説明を頂きまして有難うございます。
わかりやすい解説でよく分かりました。

共用住宅の場合はもっと建てることができるのですね。事務所より共用住宅を考えてみようと思います。
斜線制限は５階の場合は思ったよりも後退しなければいけないので、4階建ての方がよいのかもしれませんね。

都市部なので（道路は広く駐車場はあるのですが)、工事費はかなりかかりそうということで、予算を含めて色々と考えたいと思います。

ご親切にご説明頂き有難うございました。

回答No.1

atelier21

敷地・道路　の高低差は？

平坦として道路斜線で4.5階位か　

容積＝38坪×4＝152坪　但し　駐車場1/5＆共同住宅の共用部は不算入

方位は？　日影規制が掛らない？　道路が北ならば大丈夫かな？

今年になってから建設費が上昇しています

建設費に影響あるのが地盤の強度です　

何の実質的な根拠が無く言うのであれば　100万/坪で先ずは組み立てて見ますか

補足

早々ご回答を有難うございます。

地盤は大変良好で平坦、日影はかかりません。
方位は北側に道路です。

建設費や人件費が上がっているので、どの位コストを見ればよいのか知りたかったのです。
4階がフルに建てられるのであれば、建てようかなと思っています。

すべてコミコミで坪１００万円ということでしょうか？
ハウスメーカーではかなり高く予算外だったために、どこかの設計事務所にお願いしようかと思っているところです。

まずは、コストに見合うだけのモノが建つのか？調べたいと思います。