住宅ローン（フラット35）の審査について

質問

フラット35の審査について質問させてください。
下記条件で通る可能性はありますでしょうか？

年齢：28歳　会社員勤続6年目（大手企業です）
年収：470万
借入金：3,500万
頭金：10万
ローン：無し
※補足事項
・事前にCICに照会をかけたところ、すでに解約済のカードですが、1年半程前にAがひとつだけありました。覚えている限りでは速やかに入金しています。
・1年半前程前にキャッシングの利用（マルイ）あり、こちらは延滞はなく返済済みです。

よろしくお願いします。

回答No.2

86tarou

ローン審査は、基本的に三つの条件を重要視します。
・個人信用情報に問題はないか。
・担保価値は足りているか。
・収入と年齢から計算される借入可能金額内かどうか。

信用情報に延滞等の事故履歴があれば、まず貸してくれることはないでしょう。過去に約束を反故にしているということですので、また同じことをするかもしれない可能性が少なくともそういう履歴がない人に比べれば高いということを表しているからです。１回だけで短期間に払っていれば記載されることはまずないので、かなり放置したとかではないですかね？少なくとも普通は連絡して、いつになるかくらいは言っておく方が信頼関係という面ではベターです。

フラット35の基準は知りませんが、通常新築なら100％まで、中古ならそれより少ない金額しか貸してくれないでしょう。足りない分は頭金で補うことになりますし、そもそも売主の言い値ですから本当にその価値があるかも問題です。金融機関が売り値より担保価値が低いと思えば、当然100％借りることは出来ないでしょう。。

借入金額的には、毎月の返済が収入に占める割合で判断されます。概ね30％程度くらいまでであれば大丈夫かと。
それでも、これは審査基準的なことでしかなく、無理のない返済でないと意味がありません。逆に言えば、無理の返済であれば審査に通るかなんて心配するひつようなんてないのです。優良な顧客であれば、多くの銀行に相談して金利を競わせることもある程度は可能性でしょう。70才超完済、変動金利、返済率30％超の無理なローンでも審査に通る可能性がありますので。
https://www.hownes.com/loan/sim/

なので、定年までのローンにした時、20～25％程度までの返済率になる借入金額にしておきます。人によって節約（浪費）度が違うため目安にしか過ぎませんが…。この計算が先であり、物件を選んでからというのでは無理があります。その人によって返済出来る金額はある程度決まっているのですから。これはこれからの生涯収入がある程度決まっており、その一部しか返済に充てられないからです。これでも繰上返済は必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところです。年金だけでは生活出来ないでしょうから、差額の数千万円を定年までに確実に貯蓄しておかないと後悔することになります。

上記は返済率で目安としましたが、現在の家賃からも計算出来ます。こちらの方が正確で、これより数万円少ない返済額が適性となります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費、駐車場代等）が掛かるようになるからです。毎月必要な貯蓄が出来ていればこの計算で以前と変わらない家計状態になりますが、貯蓄が不足しているならその分返済額も減らさないといけません。毎月の貯蓄額は、将来予想される大きな出費に対して時期と金額を試算すれば計算出来ます。これは目的毎に行い、この他にいざという時の貯蓄も必要となります。この目安としては生活費の半年分以上を目安にすれば良いでしょうか（家を買わなくても３ヶ月分以上）。これがないと減給や失職、不意の大きな出費等に対応出来ずに生活が破綻する可能性があるからです。

頭金ついては物件価格の20～30％以上は用意し、ローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。これが逆だと、差額を現金で要しない限り売ることすら出来ません。売却の原因が返済に困ったとかであれば、売ることが出来ませんので、競売で安値で売られ家を失った上に借金だけが残ることになります。

人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要でしょう。借りれれば完済出来るなんて保証はなく、あくまで完済出来てなんぼです。ローンが残ってる限りは資産ではなく、足枷にしかならないと考えましょう。
家は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。無理なローンで生活を切り詰めたりしては意味がなく、外食や旅行にも行けるくらいにして人生を楽しみましょう。家は手段であって、目的ではないということです。

年齢：28歳＞
結婚されているのでしょうか？結婚して子供の人数が決まってからでも遅くはありません。家族構成が決まらないのでは、間取りや広さも選べないのでは？まだ未婚でこれから結婚するなら、結婚後もその場所に済むかも分かりませんよ。
一生に一度しか買えない経済状態なら、終の棲家にする必要があります。買うのが新築でも平均寿命まで住めば築何年になるか計算してみてください。中古なら更に築年数は増え、将来建て替えが必要になるかもしれませんので、その分の資金も用意しておかないと駄目でしょう。要は、買ってしまえば永久に住めるなんておことはなく、あくまで消耗品と考えてください。完済時、定年時、平均寿命程度の築年数くらいは意識してください。

頭金：10万＞
純粋に頭金なのでしょうか？家を買いローンを組むなら諸費用が掛かります。これは物件価格の５～10％程度必要で、気ｈン的に現金が必要となります。これが用意出来ないなら時期尚早です。家の購入は一朝一夕では出来ず、５年後10年後先に目標を定め諸費用や頭金を貯めることから始めます。
諸費用を除いた頭金として少な過ぎますし、家具家電等も買えないでしょう。引っ越し代かカーテン代くらいなら賄えるかもしれませんが…。

質問とは関係ないことも多く書きましたが、気になったもので ＾＾；
家のローンは家電のローンとかと違い金額が大きいです。払えないでは済まされず、確実に完済出来ることが要求されるため、審査に通るかどうかだけで判断しないで欲しいのです。

回答No.1

tel0463

年収的には借入ＯＫだと思います。

いま、35年の融資9割超が金利2.1～2.66位なので、一番いい2.1を採用して、
ボーナスなしの420回払い
元利均等で計算すると

月々11万5000円位の返済で、
総支払額が4950万位
内利息が1450万位です。

35年固定は精神的にあんしんですが、
10年固定でも、1.2%位から商品がありますので、
拘らないのも手かな？

日銀がインフレ2%と言っていますので、
大幅な金利上昇はおそらくないと思いますので、
10年ごとに見直しで
仮に35年間金利1.2％で行ければ、
月10万の返済で
総支払額が4280万位
内利息が790万位です。

どっちを取るかは、あなた次第です。