分譲マンションのローン返済が困難になりました

質問

主人が突然リストラになり、転職活動はしていますが今の年収より激減することは目に見えています。こうなったら家を売るか、賃貸に出してローン返済に充て別の場所で暮らすしか生活出来ないと思っています。
駅徒歩１～２分、１１階建ての１１階部分、築年数１３年なので、リフォームをしっかりすれば賃貸には出せると思うのですが、銀行に相談しないと貸せるかどうか分からないのですよね。
このような理由で認められるのでしょうか。
将来だいぶ先ですが、リニアが来る予定の駅なので、売るより何とか賃貸で４～５年耐えて何とか収入を増やして戻りたいと考えています。売って後悔するより、面倒で苦しくても、賃貸にチャレンジしてみたいとも思っていますが、リスクがありそうだとも思っています。客観的にこの考えはどうでしょうか。

ローン残高は１６５０万ほどで、売るとなると２３００万ほどになりそうです。
売って賃貸でずっと暮らしていって、いつかまた安い物件を探してローンを組む、などの
選択肢もあるのだろうか？と悩んでいます。
どこに相談したらいいのか。。。まだ不動産やの見積もりや銀行に相談はこれからです。

ローン返済が困難になって何とか対応していった方や、不動産に詳しい方などのお話が聞けたらと思っています。

回答No.4

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

＞主人が突然リストラになり、転職活動はしていますが今の年収より激減することは目に見えています。

収入が激減するのに、生活水準は激変させたくない、、、。

これは危険です。
収入の激減の見込みが在るならば、その激減が現実化する以前に、生活水準を新しい収入レベルに合わせて調整しておくのが良い家計管理です。

家計に占める住宅費・住宅ローン返済が大きいならば尚のこと、住宅ローンを返済が無くなる様、中古市場で住宅を売却して、ローン残債を無くしておくことです。

収入が激減しても、住宅ローンその他の借金がなければなんとでもなります。
その時々の収入に合った消費生活をしてゆけば人様に迷惑かけずに生きてゆくことが出来ます。

しかし、高収入時代のローン返済額を替えずに、低収入の生活に移行するのは無理があります。上手く行きません。他人様に迷惑かけることになります。

迷うことなく、不動産を換金して、債務を清算しておきましょう。

将来、高収入に復帰する事があれば、その時点で、住宅購入を考えましょう。

お礼

本当にそうですよね。
収入に合った生活をしないと。私もローンを無くしてすっきりしたいです。

＞収入が激減しても、住宅ローンその他の借金がなければなんとでもなります。
これを聞いてちょっとほっとしています。

厳しい意見が聞けてありがたいです。
ありがとうございます。

回答No.6

titelist1

夫の収入が減少すると分譲マンションに住めないと結論されているのです。それなにの賃貸にすることでマンションを維持保有できる可能性があるのかですね。家賃収入から管理費と修繕積立費と固定資産税を支払って、残りでローン返済できたら維持保有できるかも知れない。しかし、マンション価値は一般的にローン返済額と同じペースで低下して行くのです。結局のところ維持保有しても得にはならないのです。そのマンションへの執着心が断ち切れないのなら仕方がありませんが、もしも帰れなかったら慈善事業をしているのと同じです。

ローン残高と売却予想額にかなりの差があるのは、頭金を十分に入れていたからでしょうか。このような場合には売却によって逃げ切れるケースなのです。破綻に追い込まれるケースは売却してもなお借金が残るために身動きできなくなるのです。最後は物件を競売に掛けられ借金が余計に膨らむのです。

お礼

ご意見ありがとうございます！
冷静に考えると本当にその通りで、皆さんの意見を主人に伝えました。
だんだん諦めがついてきたようです。
私も主人に流されそうでしたが、冷静になれてきました。
一ヶ月で一応はいろいろ相談に行って、最終的には売却にしようと思います。
前向きになれてきました。すぐ行動起こしたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

oosawa_i

こんにちは。
FPの資格を持っています。

早速手配を進めて適正価格で売却し、生活レベルを下げて賃貸で生活することをお勧めします。

男性は将来を楽観的に考え、また見栄もあるのでこの案にはなかなか賛成しないでしょう。
ですからあなたがかなりきちんと勉強して、ご主人を説得しないと、将来真っ暗です。

失業したのは明らかな事実です。
再就職できるというのは、単なる予想です。
何歳か知りませんが、一流大学を出て、能力もあるのにリストラ後にまともに再就職できなかった人なんていくらでもいます。
何年かしたら年収を増やすなんていうのは、さらに甘い予測です。
数年間耐えられるというのも甘い予測に過ぎません。
そうできなかった人が世の中にはいっぱいいて、安く売りに出されている不動産が世の中には出回っています。一般消費者には見えませんが。

賃貸に出すというのは、かなり難しいです。
それを本業にしている人でも失敗したりしますから。
賃貸に関する本を10冊くらいは読んでみてください。
賛成のものも反対のものも。
売った方が確実だという結論になると思います。

失業したにもかかわらずローンが残らないで売れるなら、世間一般からみてかなり好条件です。
いくらでもやり直しができます。
売却について本を数冊読んで、動き出すことを強くお勧めします。

お礼

やはりそうですよね。
資格がある方の貴重な意見をありがとうございます。
まさに男性の性質を言い当てています（笑）
主人も最初そうでした。

賃貸は難しいですよね、やはり。。
ローンを無くして売れればいくらでもやり直しがきく、と聞いて安心します。
絶望の気分から少し救われました。

本を読んで勉強して、たくさん主人と話し合います。
大変、現実的な厳しい意見、ありがとうございます。

回答No.3

noname#203300

銀行は質問者様ご一家の生活のことなど考えません。融資金の回収だけが優先です。優先ったって他には何もありませんが。(笑)

　銀行は返済さえ滞らなければ何も言いません。

　まずは、質問者様ご夫婦で今後の計画をお立てになってそれに沿って行動なさることです。

　賃貸に出したらいくらになるのか、家賃が確実に入るようにするにはどうするべきか（これには『保証会社』の保証が大切でしょう）、等々は“信頼できる”不動産屋さんにお聞きになることです。出発はそこからです。

お礼

とにかく返済を滞らないこと、は肝に銘じたいと思います。
やはり、賃貸に出した場合の金額など、不動産屋さんとの相談が大事ですね。
これから見積もりをいろいろかけて相談していこうと思います。
ありがとうございます。

回答No.2

hkinntoki7

自分は既婚時に一戸建てを購入し、離婚後、一人で住んでいます。実家がアパートを保有しており、その空室に引っ越してローン支払い中の一戸建てを賃貸にすることを検討したことがあります。銀行に相談したところ、住宅ローン支払中は住みつづける事が条件ではあるものの、支払さえ滞りなければ黙認という感じでした。ですので、銀行に相談する必要はないと思います。自分の場合、引っ越しの際に発生する家具の処分、リフォームを考えていたら面倒になったのでやめましたけど。

　賃貸に出したとして、結局、いくらの節約になるか、また空室リスクを考慮しないとなりませんね。実家に戻るわけではなさそうなので当然、家賃が発生しますね。家賃収入に所得税・住民税が課税されます。車があれば駐車場代が発生します。つまり、月々の支払と貸し出した時の家賃収入差額がある程度、開いていないとあまり、意味がないことになります。
　また、空室時には返済と新しく借りる家賃のＷ負担になります。せめて、半年くらい、Ｗ負担に耐えられる貯蓄が必要だと思います。

　家は金持ちでない限り、何度も買い替えするものではないと思っております。ですので、奥様が働いて世帯収入を上げる、親に頼み込んで生前贈与を受け、繰り上げ返済をして月々の支払額を下げるのが良いと思います。

　売ったら二度と買えないと考えて下さい。多分、勤務年数、勤務先の与信等が審査対象ですから今の年収より激減するのならローン審査に通りません。

お礼

経験談をありがとうございます。
滞納しなければ黙認、というパターンを聞いて少し安心しましたが
銀行を敵に回したくないのでやはり相談しようかと思います。。

家賃収入に所得税・住民税が課税されるとは気づいてませんでした。
空室リスクやダブル負担の際の貯蓄。。やはりリスクありそうですね。
差額がないと意味がない、はその通りだと思います。

ローン審査に通らないですよね。
貴重な意見ありがとうございます。

回答No.1

usami33

早めに銀行と相談してください。

滞納してからの相談だと支払う意思が無いとみなされ、早期回収（競売など）をされてしまいます。

その反面こんなことがあります（以下実話）
病気で休職した人が、支払困難になり銀行と交渉して、休職期間中の支払い猶予を貰いました。
ただし、猶予期間中も金利だけは加算されるので、その後の支払いは若干増えてます。

彼が良かったのは
・支払う意思を伝えた
・滞納はしていない
・期間は空くが返済能力が有る事を伝えた

競売だけは避けてください。
競売の場合、自発的な売却よりかなり低い金額となります。

お礼

最悪の場合、滞納、競売という結果があるのですね。
これだけは避けるように銀行には早く行くようにします。
支払う意思、返済能力があるというアピールもするようにします。
ありがとうございました。