マンション運営についての必要経費

質問

交通費について、飛行機代金はどの種類でもOKですか？上級シートに乗った場合も経費で処理できますか?宿泊費は高級ホテルでも大丈夫でしょうか?それともビジネスホテルが妥当ですか?
よくネットや雑誌には図書費やセミナー参加代金とありますが、大丈夫ですか?10万までのカメラはOKですか？パソコンやプリンターは持っていますが買い替えの方がいいのでしょうか。携帯やネット料金の按分はどうやって決めるのですか?
確定申告時に領収書は提出は義務ですか?
素人なので教えていただくと助かります。ネットや雑誌ではいいことしか書いてない気がします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

1番回答者です。補足を拝見しました。

　沖縄と北海道だけは行ったことがないのですが、沖縄と本土の間の航空券っていくらくらいするものでしょうね？

　例えば５万円の家賃を稼ぐために往復５万円かけて旅をしたら、たぶん「遊びに行っている」と判断されて、経費は否認されるんじゃないかなぁと思います。

　稼いだ分航空会社に差し出していたら、その不動産投資・賃貸になんのメリットもありませんから、経済的には。空室が生じれば損害が出ます。

　話が飛ぶようですが、税務署は税務署の基準を持っていて、落語家の雑魚場師匠が言っていたんですが、自分たち落語家は普段でも和服を着ているんですって。スーツは、テレビに出る時に着るくらい。

　ところが税務署は、和服購入費は経費として認めるのに、スーツは、「仕事以外の時にも着るでしょ」と言って経費とするのを否認するんですって。現実がどうかというのではなくて、問題は彼らの感覚にシックリ合致するかどうかなのです。

　話を戻して、旅費を払うと利益が無いのに、なぜ本土に不動産を買うのか、賃貸するのか。結局、個人的な楽しみのため、と判断されるんじゃないかと思います。

　もし旅費や宿泊費を経費にできるんなら、私は沖縄に不動産を買いに行きたいですね。冬季に行きたいと思うんですよ、いい物件が見つかるまで何度でも脚を運びたいし、買って、賃貸に回してからも管理に行きたいですね。

　でも、経験的に、税務署は厳しいですよ。働く気をなくさせるのが実にうまいので、無理だろうなと思います。残念ですが。

回答No.3

makookweb

税務署に目を付けられたいんですか(笑)

税務署って本来は細かいチェックなんてしません。

そんな事してたら人手がいくらあっても足りないからです。

だから、ほとんどの申告は疑わしきところがなければスルーされます。

家族で飯を食ったお金を経費にしていても、売上に対する経費の割合がある程度以下なら

いちいち細かくチェックしませんから、経費になってしまいます。

ただし・・・

税務署に目を付けられればそうはいきませんよ？？？

銀行に対する調査権限も持ってますから、お金の流れは全部チェックされます。

経費だって細かくチェックされます。

家族で飯食った金なんて経費にしてたら、全てはじかれます。

それ以外にも、帳簿やらなんやら、細かくチェックされますよ。

当然、素人には対応出来ませんから、税理士に間に入ってもらう必要があります。

その覚悟があるのなら、ご自由にどうぞ。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　「遠隔地にマンションを保有して、管理もしているが、以下のものは経費にできるか」というお尋ねですか？

　「経費」とは、所得を上げるための支出であり、その所得にふさわしいものを言います。

　従って、そのマンションの規模＝収入の規模や、管理のしかたなどによって異なります。

　例えば、１兆円のマンションを保有していて、100億円の年間収入を得ているなら、どんな飛行機の代金でもＯＫです。もちろん経験はありませんが、100億円の年収なら20億くらいの経費を出すのは十分に可能です。ひょっとしたら飛行機を保有してもＯＫかもしれません。

　しかし、100万円の年収を得るために飛行機を利用すると、どんなボロ飛行機の代金でも、「口実」だと認定され、経費とするのを否認されるでしょう。

　また、管理方法が、「メールで報告を受け、メールで指示」なら、飛行機はダメです。電話料や実際に管理している会社の手数料が経費になりますけど、旅費を経費にするのは難しいと思います。

　事実、管理は全部管理会社に委託しているのに、（委託料を経費にしたのはもちろん）管理のためと称して乗用車を買い、自動車関係の支出を全部経費にしようとした人も知っていますが、ダメですね。バレてしまった。

　宿泊費も同様です。ホントに管理のために宿泊して、それが規模に見合ったものなら大丈夫です。

　これからマンションを取得しようと考えてのセミナー旅行の代金や、図書費、携帯電話料金などなど、不動産収入が無い・賃貸実績が無い時点での「支出を経費にできないか」とお考えなら、十中八九「経費にならない」と思って下さい。ＯＫだという署員がいたら、名前を教えてもらいたいくらいです。

　賃貸実績がまったくない物件だと、我々賃貸業者が支出するリフォーム代さえ、「貴方が住むためのリフォームかもしれない」と言って簡単には経費に認めてくれません。「ちゃんとした自宅があるのはアンタも知っているだろ、なんでこんな賃貸物件に住まなきゃならんのだ！」と言いたいところをグッとこらえ、にっこりほほえんで説明にはげみます。

　実績が無い土地は貸家建て付け地とは認めてもらえなかったり、たまたま相続が発生した時に空室だったマンションは「自用物件」扱いで相続税が高くなりますしね。さんざんです。

　ネット料金もなんでも、案分がどうとかも、とにかく仕事を始めて、家賃を稼ぎだしてからの話ですね。「経費扱いして税金を減らした後、マンション保有・賃貸を断念したら、おまけした税金はどうするの？」という話になるはずです。

　確定申告の時に領収書を添付する必要はありません。

　７年間だったと思いますが保管して、税務署員が調査や記帳指導に来たときに見せて、質問に対して納得いく説明ができればＯＫです。

お礼

非常に詳しく解説を入れていただき、疑問点の大半は解決に導かれました。ありがとうございます。
税務署に突かれないよう努力していきます

補足

非常に詳しく教えていただき感謝です。飛行機についてです。
自分は沖縄に住んでいます（自己所有の自宅もあります）。本土に行く場合は飛行機の利用は必須です。上級クラスでなければ認められますよね。
物件を保有してからの話がほとんどだったようで、順番を間違えていました。