定期借家契約 期限過ぎた場合の効力

質問

借家契約で、期限を過ぎた場合の効力

貸家業をする立場からの質問です。下記の文言で定期借家契約をしました。そして、契約期間の3年が過ぎ、当初契約時から数えて4年過ぎた2016年3月1日になって、「今から8ヶ月後に家を明け渡して欲しい」旨の通知を借主にした場合の質問です。

　　↓　契約書の関係部分

物件名：○○○○○○○○（専用1戸建て住宅、賃貸借面積300m2）

第1条（契約の締結）
1．賃貸人及び賃借人は、上記の物件（以下、本物件 という）について、以下の条項により借地借家法（以下「法」という）第38条に規定する定期建物賃貸借契約による賃貸借契約（以下「本契約」という）を締結する。
2．本契約については、法第26条（賃貸借契約の更新に関する規定）、第28条（更新拒絶の要件に関する規定）及び第29条第1項（期間1年未満の賃貸借を期間の定めのない賃貸借とみなす規定）の適用はなく、契約の更新はない。

第2条（期限）
1．本契約の期間は 2012年3月1日 より 2015年2月28日 まで
2．本契約は、前項の規定する期間の満了により終了する。賃借人は、改めて賃貸人との間で本物件に関する再契約を締結した場合を除き、期間満了時に本物件を明け渡さなければならない。
3．賃貸人は、契約期間が1年以上の場合には、第1項に規定する期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間（以下「通知期間）という）に賃借人に対し、期間の満了により本契約が終了する旨を書面によって通知をしなければ、本契約の終了を賃借人に主張することが出来ず、賃借人は、第1項に規定する期間の満了後においても、本物件を引き続き賃借することができる。但し、賃貸人が通知期間の経過後賃借人に対し期間の満了により本契約が終了する旨の通知した場合においては、その通知の日から6ヶ月を経過した日に本契約は終了する。
4．賃借人は本契約締結後、賃貸借期間開始前日までの間は違約金として、賃料の1ヶ月相当額を賃貸人支払うことにより本契約を解除することができる。この場合、賃貸人は遅滞なく受領済の賃料、礼金および敷金を無利息にて賃借人に返還する。

以後、25条まであるが省略。　以上、契約書の関係部分

■質問1．第2条1項の期限を過ぎた2015年3月1日以降も契約内容全体が有効ですか？
それとも第2条4．項だけは有効でなくなりますか？　つまり、借家人が明け渡し前日に解約してきても、借家人に違約金の支払い義務は発生しなくなりますか？

■質問2．家主がこの契約をし続けることを望んだ場合、再契約を交わすことなく放置しておいても家主に不利になる問題は生じませんか？

回答No.2

tk-kubota

お礼欄にあるように思うならば、明け渡し訴訟して下さい。
私は、まず、間違いなく敗訴と思います。
本来、判例と言うのは、無数にあり、その都度、事実関係は違います。
本件においても、借地借家法38条記載の要件が満足されているか否かは不明の部分もありますし、
元々、定期建物賃貸借契約と言うのは、建物賃貸借契約でも例外中の例外です。
特に、定期建物賃貸借契約が設けられた趣旨に反するようではならないと考えます。
尤も、本件では、
「再契約を交わすことなく放置しておいても家主に不利になる問題は生じませんか？」
と言っておられるので、訴訟提起は本質ではなさそうですが。
なお、質問1、については、契約締結後であり、かつ、賃貸借期間開始前日までのことですから、本件では考慮する必要はないと思います。

お礼

2度目のご回答ありがとうございます。

100を越える閲覧数がありながら、回答頂いたのは1名の方のみでした。難しい判断なのかも知れません。
私はこの件に関しまして次のような結論を得ました。

先ず、現在のところ2説あるということです。

第一説
契約期間満了により、定期借家契約は普通定期借家契約として更新されると解する。従って、貸主が借家人に対して借家契約の終了を主張して建物の明け渡しを求めるには正当自由が必要とするとの考え。こちらは定期借家契約を法定更新のある普通契約のあくまで例外的な場合との考えに立脚。

第二説
当初の契約期間満了後でも貸し主が借家人に対して通知を行えば、その通知の日から6ヶ月後を経過した日に、貸し主は借家人に対して契約の終了を主張し、建物の明け渡しを求めることが出来る。こちらは定期借家契約を普通借家契約と併存するものとの立場です。
最終的には、裁判所の判断によって解決されるべきことになりますが、現在のところ第二説が有力と言えるようです。

http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/79-118.pdf

建設省住宅局民間住宅課が監修した標準契約書の解説書においても、この問題について第二説の立場をとることを明らかにしてます。

但し、契約期間満了後も漫然と長期間放置していた場合には普通契約が成立するとみなされる可能性を指摘する記述が多くあります。

実務者としての私は手間だけの問題ですので「キチンと再契約をする」ということと致します。

これで終了したいと思います。ご協力ありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota

これは、公正証書での契約ですか ?
公正証書にしていなければ無効です。(定期建物賃貸借契約として無効と言うことです。)
そのうえ、期間の満了の1年前から6ヶ月以内に終了する旨の通知をしなければならないのに、それをせず、「今から8ヶ月後に家を明け渡して欲しい」と言っても効力はないです。
以上で、定期建物賃貸借契約の終了に基づく明け渡し請求することはできず、通常の借家契約となるので、従前の契約内容で継続します。
期間は法定更新です。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
「公正証書にしていなければ無効です。」とありますが、この根拠になる法的根拠は何ですか？　判例とか通達とかがあるのでしょうか？　　公正証書にするのが望ましいのは承知しておりますが、公正証書でなくとも書面にしてあれば有効であると認識しております。例えば、下記URLの（定期借家契約を結ぶために）のQ4のAに記載と同様の認識をしてます。ただし、定期借家契約は契約書とは別個独立の書面である必要があることも認識しております。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-4.htm

また、回答者様の記載として「そのうえ、期間の満了の1年前から6ヶ月以内に終了する旨の通知をしなければならないのに、それをせず、「今から8ヶ月後に家を明け渡して欲しい」と言っても効力はないです。」と回答頂いてます。ご理解頂いてると思いますが私の記載した「今から」の意味は「契約期間の3年を1年オーバーした4年目の2016年3月1日になって、」の意味ですね。つまり、「通知期間経過後に通知」した場合の質問です。
回答者様は私の質問文の契約書第2条3項の「但し書き」が無効とお考えですか？　　この「但し書き」がない場合には下記URLのように争いとなると考えてますが、この「但し書き」で明記した場合にはとりあえずは有効性が高いと考えております。私の質問は「通知期間経過後に1年後に通知」の例ですので、「1年」が遅すぎるのかどうなのか、という問題は生じると思います。下記の事例のその後の上級審での事例や他の事例をご存じであれば教えて頂けると幸いです。

下記URLの3.のように争いになってますが、私の契約書の「但し書き」がない場合であっても地裁レベルでは家主側の勝訴となってるようですが。
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=280&ref=top