安定収入のための不動産投資の相談です。

質問

夫は個人事業主ですが、4000万ほどのローンを組んでマイホームを買おうとしています。
そこで、自己資金として私の独身時代の貯金を一部出す予定です。夫からの持ち出しはゼロです。（無いので）
夫には私の出す分は私の全財産だと言っていますが、本当はあと600万ほど持っています。
夫は個人事業ということもあり、かなり収入が不安定で、きちんとローンを返していけるか心配でいざというときのためにとってあります。夫に知られてしまうとそれも頭金に入れることになってしまう、または、そうならなかったとしても夫を安心させてしまうと思って隠しています。
去年あたりから夫の事業収入は減ってきていて、でものんびりした（危機感のない）性格のため、とくに行動する様子もなく家でネットを眺める時間ばかりが多くなっています。
私は神経質な方で、夫のそういったところに救われる部分もあるのですが、今大きなローンを組もうとしてるのに、何とかなると思ってる夫を見ていると不安になってきます。

そこで、不安解消のため、手元に残る600万で投資用物件を買って安定収入を得たいと思い立ちました。家賃収入と私のパート代をあわせればローンを払える金額になるという皮算用です。
ただ、そうすると本当に貯金がほとんどなくなってしまうので、はたして大丈夫なのかどうか迷っています。
夫も今のところはまったく収入がないわけではないので基本的にはローンは夫の収入から払い、無いときだけ私のパート代と家賃収入からという形にして、家賃収入のほとんどは貯金していく、という計画です。
無謀でしょうか？不動産投資などしたことがないので心配です。

ネットで調べると空室のリスクなどがよく書いてありますが現金一括購入なのでそれは心配しなくてもいいのかな、などと想像しています。
他に考えられるリスクとしては病気、妊娠出産などで大きなお金がかかるなどでしょうか？
1年もすれば家賃収入による貯金ができているとふんでいますがどうでしょうか。
むしろ夫や私が病気になった場合にただ貯金が目減りしていくよりは、定期的にお金がはいる方がいいのかなと思っています。

まわりに詳しい人もいないし、素人考えなので、皆さんのご意見を聞かせていただきたいです。

回答No.4

堀田 勝彦（@bank7）

わたしは個人事業主であり、相談主さんと同様、今は収入が減ってきて、ネットでも見ていたい状況です。でも、稼げていた時期を経て今の今までで総額8000万円を借り入れて、現在普通に売却できる価格で1億5000万円程度の資産を購入、毎月100万円以上の家賃収入を得つつ、55万円を返済に回しています。（さらにそこから税率に基づいた金額を納税します）

その経験から申し上げると、相談主さまのお考えは、非常に理解できますし、不動産投資も様々なやり方があり、決して不可能ではありません。

でも、1つだけ疑問点があります。

それは、どうしてマイホームが必要なのか、と言う点です。マイホームは、持っていても一切のお金を生みません。なので資産ではなくて、負債です。

マイホームを買わずに、収益物件をマイホームの購入金額の半分程度を使って、購入すればよいではないですか。

そうすれば、半分以上の現金を手元に残せます。その上で、それなりの収入が入ってきます。成功した不動産投資家の多くが、せっかくの融資枠をマイホームのような負債につぎ込んだりはしていません。

他の人が、「不動産を購入した途端価値が下がる」とか知った風な事を言っていますが、それは新築の家の場合のみです。

中古で買えば、価格下落リスクを、かなりの程度回避できます。（ちなみに私は、マイホームを任意売却物件を買いました。5年後に売却して、資金を回収予定です）

まずはどうか、不動産投資の勉強をしてから、思いを実行に移していただければと思います。ご主人の事を思う気持ちがしっかりしているからこそ、絶対に、失敗はしてほしくありません。

参考URL：

http://xn--eckwd4c7cu47r2wf.jp

回答No.3

OKWAVE-LOVE

不動産投資信託、REITを買ってみては？
もちろん下がることもあるかと思いますが、それは現物の不動産でも同じことです。
たとえば、、、小さなマンションを買ったらヒビが入って物件価格が落ちることがあるかもしれませんが、
さすがにイオンとかは大きな地震にも耐えられると思います。
http://www.aeon-jreit.co.jp/

私はGLPとか物流系のREITを買いたいと思っています。

だいたい年利３～５％くらいです。

アパート経営もしていますが、不動産屋さんに管理を任せると管理費が高いし、自分でやるとこれまた修繕とかが大変です。
やれ上の人がうるさいだの窓ガラスが割れただの、毛虫がでただの。。。

回答No.2

dogchibi

止めたほうがいいですよ。

現金を不動産に替えた時点で、600万で買った物件でも600万の価値はなくなります。買った直後に売り払おうと思っても600万では売れません。買った不動産を担保にしてお金を借りようと思っても、査定額（あなたでなく金融機関が査定するのですよ）の７掛けのお金が借りられれば御の字でしょう。これらに諸費用、税金、金利などが更にかかるのですよ。

現金で持っていれば600万は600万のままです。悪いことは言わないからそのまま大事に虎の子を育ててください。私は元銀行員で貸付担当でしたし、今は賃貸経営もしています。信用してください。

回答No.1

carrotcake

幾つか貸した経験から考えると、やめておいた方がいいです。

600万円で現金購入するというと、ワンルームですね。
賃貸物件が一つだと、収入があるかないかの二択です。
購入するのは手数料などを考えると実際は500万円台の物件とすると、家賃はどのくらい入るでしょうか。
実際に検索したわけではないですが、４～５万円の家賃で年間の家賃が50万円前後と想像します。

ここから固定資産税が引かれ、修繕費がかかります。
預かった敷金で修理する場合はいいのですが、実際はガス機器の不調、水回りの故障など大家負担の修理は結構あります。
入居者が現れない時期が長引いたり、家賃が遅れたりすると貯金どころか大家の持ち出しも多くなります。

一部屋の不動産賃貸は大変リスクが大きいと思います。
余剰の資金で始めて、不慮の工事や空き室に備えて追加投資できる資金も持っていないととても危ないです。

これから大きなローンを組もうとしているのですから、いざという時のために現金を持っていた方が絶対に安全です。
お子さんがまだいらっしゃらないようですが、妊娠出産でかかるお金はまだ序の口です。
幼稚園あたりから習い事にかかるようになりますが、まだまだ。
教育費は中学受験などをしないとしても、中学から塾に通うようになり、高校ではもっと塾代が大きくなり、大学生になるころにピークとなります。

ご主人様が個人事業主ですから、サラリーマンのように退職金で一括返済ということもできません。
現金はぜひ残しておいてください。
もしこれからご主人のお仕事がうまくいって貯金が増えるようなら、それをローン返済に回して、少しでも早く返済を終わらせるほうがいいですよ。