収益型マンション経営についてご指導をお願いします

質問

私はサラリー所得があります。以前住んでいた家（ローン等は無し、１０年前に￥３００万でリフォームしました）を賃貸しています。今まで税金管理は親が税理士に頼んでしてくれていたので無関心でした。去年より自分で確定申告をして思うのですが、家賃収入（固定資産税、減価償却、修繕費等を除いて）に、サラリー所得とほぼ同率の税金がかかるため、あほらしさを感じています。それなら私の様なサラリーマンではどのような場合、収益型マンション等で利益が出るのでしょうか。借金して購入など（借金は利子が免税でしょうか）、とても利益などあると思えないのですが。どの様な場合に収益が出るか教えてください。

空き室などあればもう涙でしょうね。今の所に住んでくれている方に感謝しています

回答No.2

koiprin · ベストアンサー

不動産所得を減価償却でマイナスにすることや、不動産管理などの経費として自前のガソリン代などを経費に算入することで、より可処分所得を増やすという点にメリットがあります。
木造家屋であると、現状はほとんど減価償却がないかもしれませんが、ＲＣ造や鉄骨造であれば、長く減価償却を利用できますし、木造での不動産投資でも、法定耐用年数の切れた家屋は４年程度で償却しますので、家屋１０００万円としても定額で年に２５０万円の償却となりますので、課税所得の圧縮に役立ちます。
借り入れをする場合でも、返済を上回る収入がある状態が前提としないと持ち出しになりますが、減価償却などで不動産所得をマイナスにできれば、サラリーで天引きされている源泉徴収の還付を受けられることになります。

借入金返済後にキャッシュがある状態でも、不動産所得をマイナスにできれば課税をされずに、さらに給与所得との損益通算で源泉徴収分の還付を受けられるというのが不動産投資の大きなメリットです。
なのでローンなどがない場合は、減価償却を作るために、不動産賃貸用に車を買い替える（管理物件を見に行くのに車が必要ということで）とか行います。車も中古であれば２年で償却？だったかと思いましたが、ということを利用する方が多いんです。
この減価償却を節税に使うパターンは中小企業の社長も多用する手ですね。

お礼

今後の節税の参考にさせていただきます、ありがとうございました。

補足

返信ありがとうございました、大変参考になりました。更に追加の質問ですが

＞借入金返済後にキャッシュがある状態でも、不動産所得をマイナスにできれば課税をされずに、さらに給与所得との損益通算で源泉徴収分の還付を受けられる・・・この意味が分かりません、詳しく教えてくれませんか。

回答No.1

dogchibi

利益が出る、イコール、儲かる、と思っていませんか。

サラリーマンの方の賃貸マンション経営は、アパート経営も同じと思うのですが、現金を銀行に置いておくよりは利回りが良い、という認識でいるほうが現実に近いのではないかと思います。儲かるという言葉のイメージからは遠いような気がします。

借金して経営、は、おっしゃるとおりよほどの優良物件でないと、利益らしい利益を生むのは大変でしょうね。

経験から、家族向けよりも、単身者むけの小さいマンションの方が利回りが見込めるようです。それとやはり、誰もが高い家賃をすんなり払ってくれるような優良物件を購入することだと思います。入居者が絶えない立地の良い中古マンションを即金で買うのもいいかと思います。

ご自分で確定申告をなさったとの事ですが、税理士は節税の専門家でもありますし、来年は相談されてもいいかと思います。あらゆる方法を使って（もちろん合法的にですが）課税所得金額を下げられれば税率も違ってきますしね。