父と共同名義の土地の居住権について

質問

現在、義父６０％、夫４０％の共同名義の土地に5年前家を建てて住んでいます。建物は義父が2200万、夫が350万払い現金で買いました。そのとき義父からは「夫と私名義の生命保険、月額６万を家賃の換わりに毎月支払う」が条件として出されました。建物は登記していません。
先日、義父から電話があり、「私たち家族を家から追い出し、家と土地を売る」と言って来ました。売買した金額の一部を渡すといわれましたが、私は家から出て行くつもりはありません。その旨伝えたところ、「裁判にかける」といわれました。
このまま、今の土地で住むにはどうしたら良いですか。
ちなみに、義父とは同居していません。また、前述の保険料も固定資産税等も私たちで払いました。

回答No.6

SSSIN · ベストアンサー

補足を拝見致しました。
複雑な事情があるようで大変ですね。

先の回答にも書かせて頂きましたが、義父が強行な手段にでた場合には「外部（第三者）に売却」については、旦那様の同意がない限り実質不可能なので、残るは「競売」か「買取」の2つの選択肢しかありません。

舅が離婚調停中であれば財産分与の問題もあるので、状況を考えると裁判申立ても十分考えられます。
（不動産のほとんどが姑名義という点も気になります）

「遺産を放棄する」を条件にとありましたが
生前に相続放棄はできません（遺留分放棄は可能）。
現に居住されていることを考えると他にも相続人が存在して、共有不動産以外は放棄してくださいとうい話だったのでしょうか？また遺言や死因贈与契約は存在するのでしょうか？

「家賃として生命保険をかける」については
家賃代わりの保険料が賃借料と認められれば、借家権の主張でき、仮に競売されても第三者には対抗できると思います。

ただ、今後干渉しないで欲しいが居住は継続したいということでしたら、やはり「買取」の方向で考えるのがベストではないでしょうか？

買取金額については、建物は5年経過しており減価償却も発生していますので減価はさけられません。最終的には不動産鑑定士等に土地・建物の客観的な時価額を算出してもらい、裁判所の公正な判断を仰ぐことになるでしょう。

繰り返しになってしまいますが、義父の様子を見ながら、専門家を介して裁判も視野に入れながら「買取」準備を進めていくのが良い方法ではないかと思います。

十分な回答ではないと思いますが、
良い方向に話が進むことを願っています。

回答No.5

SSSIN

＃３の回答者です。
法律を基に話を展開しますと

まず、共有不動産全体を一括処分する際には、全共有者の合意が必要です。
（ということで当面は安心なのですが・・・）

しかし、義父はその持分の割合に応じて共有物の全体を利用することができますし、共有持分については共有者は義父の持分を原則として自由に処分することができます。
（ですので話合いで解決できれば良いのですが・・・）

また、義父には共有物の分割を請求する権利があり、単独の処分又は使用収益を行うことが可能ですが、今回の不動産のように現物分割が不可能である場合は、義父は裁判所に申立てることができ、裁判所により共有物全体の競売を命じられる可能性があります。
（chihironさんご夫婦にとって望ましくない展開ですよね）

ただし、特段の事情があると認められる場合、価格賠償の方法よる分割ができる可能性があります。
（要はchihiron家が金銭を支払い、共有部分を買取る方法です）

特別な事情とは、共有関係の発生原因、、共有者の持分割合、共有物の利用状況、共有物の形状や特徴、分割された場合の経済的価値、分割方法についての共有者の希望とその合理性等の事情です。
（＃３で回答したような諸事情です）

その特別な事情を総合的に判断し、
・共有物を共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であること
・価格が適正であること
・取得者に支払能力があること 等
の要件に合致すれば、chihiron家が買取ることを許される場合もあります。

ということですので、今後義父が裁判という強行な手段に打って出た場合に、chihironさんご夫婦が家を出る意思をお持ちでなければ、最終的に義父の共有部分を買取らなければならない可能性があるわけです。
（＃３の回答や他の回答者の方が買取るのがベストといっている理由はここにあります）

親族間の事ですのでなるべく裁判ではなく、専門家を交えた話合いで良い方向に話が進むことを願っております。

補足

普通は個人的に解決ができればと思うのですが、ものすごく正確に問題がある方なので。現在、舅と姑は離婚調停中です。舅が住んでいる家は、土地も建物も殆どが姑名義なのですが、先日姑は家を出てしまって住んでいません。
財産分与の為、私たちの家を売りたいのかと思いますよね。でも、舅は公務員を退職して退職金をかなりもらったらしく、貯金は2000万以上あり、夫婦年金も9月からでるので一人で生活するにはなんの問題がないと考えます。
とにかく私たちが気に入らないと言う理由で追い出そうとしているのでは、と思います。
個人的に交渉をするといつ意見が覆るかもしれないし、嫌がらせをすることも考えられます。多分、購入時より価格が下がることに対して文句を言うにちがいません。
なるべくなら、今後なるべくお互いの生活を干渉し合わないのが理想です。（舅は昔から家庭内で暴力をふるったり、怒鳴りつけたりしていたので夫とはものすごく仲が悪いのです）
それを含めて裁判なり、もう手が出せないようにしたいのです。
それから、購入時の条件は
(1)同居はしない(2)遺産を放棄する(3)家賃として生命保険をかける
です。書類の形では残っていませんが、家族みんなが知っています。

回答No.4

tk-kubota

その「裁判にかける」と云う意味は、民法２５８条のことだと思われます。
これは分割して、それぞれの持分を１つにならない場合（建物は３分の２に割るわけにはいかない。）に全部の持分を競売し、その代金を裁判所が各持分権者に持分割合で配当すると云う手続きです。
これは、他の持分権者の持分を買わない限り、そのようになります。
そうすれば、その競売で買い受けた者は全部の持分ですから、chihironさんも引っ越ししなければなりません。

回答No.3

SSSIN

共有部分を売却することは可能ですが、共有者全員の同意がなければ不動産全体を売却することはできません。

つまり、共有者の中に一人でも反対する人間がいる場合、その行為が制限されますので、義父が夫の同意なく売却することはできません。

ということですので、とりあえずは安心なのですが
問題は今後の対応ですね。

詳しい経緯はわからないのですが、いきなり追出と売却の旨を申し出て、裁判も考えているとなると何か特別な事情があったのではと文面からは読み取れたのですが・・・。

・義父が2200万出資した経緯（何か条件等はあったのでしょうか？）
・今回の売却の申し出の経緯（一時的に資金が必要なのでしょうか、その事情により対処は違ってくると思います）
・家賃代わりの保険料負担について（契約書の存在、借家権の問題、保険の契約関係等）
・将来の相続の問題（義父の意思や遺言の有無、他に相続人がいる場合等を今から考慮する必要があると思います）
・登記に関しては、今後の対応を考えてもそれぞれの出資金額に応じた持ち分で登記しておくのが賢明です。

以上の点を整理して、これからの方向性をご夫婦で話合いをしてみてください。

もし資金力がおありなら、＃１の回答者さんの回答通りに買取りをするのが一番良い方法だと思いますが、それも含めて専門家に相談されるのがベストだと思います。

回答No.2

noname#8709

＃１です。

前回も書いておりますが、行動する前により詳しくお近くの弁護士さんにご相談下さい。

素人判断で勝手に進めると取り返しのつかないような状態になることがありますので、今一度考え直して下さい。

回答No.1

noname#8709

原則を書きますと、

土地及び建物に所有権の一部を持っていますので、居住する権利はあります。
一方、他の共有者も住む権利があります。

共有物の処分を行うには通常全員で行うこととなりますが、自分の共有持分だけを処分することも可能です。
今回の場合、「父」は自分の持分を処分することは可能ですが、他人である「夫」の持分を処分することはできません。
従って、勝手に土地及び建物の全部の所有権を勝手に処分することはできないということになります。

一応「そのまま住むことは可能」ですが、問題が残ります。
上記で書きましたように父にも住む権利があり、その土地建物を使用する権利があるわけですから、それをたてにに何をされるかわかりません。

「安心して住む」ようにするためには、父の持っている持分も「買い取る」ことでしょう。
当事者間の話し合いでまとまらないのであるならば、「裁判にかける」のがいいでしょう。
「裁判」といっても「罰を受けるわけではありません」からご安心下さい。
話し合いがつかない当事者の間に入って仲介・仲裁をしてくれるわけです。
どちらにも偏らない判断をしてもらえるはずですから、心配しすぎる必要はありません。

交渉等に当たっては、あらかじめ弁護士さんに相談・依頼してその指示に従って行う方がいいでしょう。
うかつなことを言って不利にならないとも限りませんので、注意深く進めることが大切です。

お礼

ありがとうございます
決心がつきました
とりあえず、出て行く意思がないことを伝えたいと思います。